נדל"ן והתחדשות עירונית

העברת נכס מקרקעין לנאמנות

החל בשלב בו נוצרת הנאמנות, ולאור השוני וחוסר הבהירות בין הוראות הדין לעמדת רשות המיסים בעניין, מתעוררות שאלות רבות אשר יש לתת עליהן את הדעת - לדוגמא, האם יצירת הנאמנות מהווה אירוע מס? בהנחה שכן, האם אירוע שכזה יהיה חייב במס או שמא פטור?

המשך קריאה

רכישת דירה בזמן קורונה

נגיף הקורונה (COVID-19) הגיח אל עולמנו בתחילת שנת 2020 והביא עמו סט של כללים חדשים בעולם כולו ובעולם הנדל"ן בפרט - מדריך זה, מטרתו להתוות את עשרת הדיברות למעוניין ברכישת דירה בתקופת משבר הקורונה.

המשך קריאה

רכישת / מכירת דירה בימי הקורונה

משרדנו יודע להיכנס במהירות לפרטי העסקה, לבצע את כלל הבדיקות הנדרשות לטובת הבטחת השלמת עסקה ברורה חלקה ונקייה ובנוסף לייעץ לך, הרוכש או המוכר, בכל הקשור לשיקולי המס.

המשך קריאה

השקעות נדל"ן בווינה

משרדנו יידע לתת לכבודכם את הליווי המשפטי המתחייב ברכישת נכס בווינה וכן לסייע מול גורמים רלוונטיים עבורכם לרכישת נכסים מגוונים כגון דירות ליחידים (קטנות וגדולות), מקבצי דירות, בנייני שירות שלמים, מלונות להשקעה, משרדים, מסעדות, דירות אלט-בלו והכל בהתאם לתקציב ומטרות הרכישה.

המשך קריאה

רישום בית משותף

הליך רישום הבית המשותף הינו הליך ארוך הדורש הבנה בתחום המקרקעין ועשוי להיות כרוך בקשיים, אך בהחלט כדאי וחשוב לבצעו בשל ההשלכות החשובות והישירות בהעדר רישום, ויש לזכור כי לא כל עורך דין העוסק בתחום המקרקעין הינו בעל הידע לגבי הליך הרישום עצמו.

המשך קריאה

עסקת דירה משומשת

למחלקת הנדל"ן של משרדנו ניסיון בן עשרות שנים בכל הקשור בייצוג רוכשי דירות ומוכרי דירות, אם חדשות ואם משומשות – מגורם פרטי.

המשך קריאה

רישום בית משותף בהליך יעיל ובזמן קצר

ישנם יתרונות רבים לרישום בית, ככל שיהיה, כבית משותף - במאמר זה נמנה את היתרונות האמורים ואף נבהיר את חשיבות הכנת המסמכים הרלוונטיים כדי למנוע תסבוכות ומסכת עינויים מיותרת.

המשך קריאה

עריכת הסכם שכירות לדירת מגורים

משרדנו מתמחה בייצוג וליווי משפטי למשכירים ו/או שוכרים עבור עריכת הסכם שכירות של דירת מגורים - אנו נערוך עבורך הסכם שכירות חכם שיהיה הוגן וחוקי לכל המעורבים.

המשך קריאה

היתר בנייה במושב

לאחרונה טיפל משרדנו בערעור לבית המשפט העליון בנוגע להחלטתה של רשות מקרקעי ישראל שלא לחתום על בקשה להיתר בניה שאותה הגישו זוג חברי מושב. סירובה של רמ"י לחתום נבע כתוצאה מכך שהאגודה השיתופית שבה מאוגדים חברי המושב, התנגדה למתן היתר.

המשך קריאה

רכישת דירה מקבלן - ערבות חוק מכר

ערבות חוק מכר היא הכלי המרכזי לשמירת זכויותיהם של הרוכשים. מדובר בערבות בנקאית אשר ניתנת מטעם הבנק של היזם/קבלן לרוכש הדירה, במה שאמור להוות מעין "ביטוח" לכסף שהרוכש משלם בגין הדירה אותה רכש - קראו כאן עוד בנושא.

המשך קריאה

רכישת נדל"ן בוינה

ליווי משפטי מיוחד לישראלים המבקשים לרכוש דירה/נדל"ן בוינה או להקים עסק/חברה בווינה או בעיר אחר ברחבי אוסטריה - קראו כאן עוד בנושא.

המשך קריאה

שלילת הטבת מס רכישה במקרה של רכישת חלק בבניין מגורים

לאחרונה ניתנה החלטה ב-ו"ע 45682-01-17 באור נ' מדינת ישראל ("הערר") אשר דחתה בקשתו של עורר אשר רכש חלקים בלתי מסוימים בבניין דירות וביקש לקבל הטבה במס רכישה בטענה שמדובר ב"דירת מגורים יחידה".

המשך קריאה

תביעה בשל ליקויי בנייה

למשרדנו, המורכב מעו"ד, רו"ח, הנדסאים וכלכלנים, הידע והניסיון בטיפול בתביעות אשר עניינן בליקויי בניה אשר נגרמו כתוצאה מעבודות בניה לא תקינות ו/או לא ראויות, כאלה אשר משאירות את הדייר עם נכס פגום, מה שפוגע בשווי הנכס ו/או ביכולת של הדייר ליהנות מהנכס.

המשך קריאה

רכישה/מכירת דירה

עסקת מכירה או קניה של דירה הינה בדר"כ אחת העסקאות הגדולות והחשובות ביותר שנעשות על ידי הצדדים לעסקה. זוהי עסקה שאין מקום לטעויות בה ואין מקום לבעיות ביישום שלה. כל סטייה או פגיעה במתוכנן עלול להביא לידי אסון כלכלי ממשי, ממש כך, ממנו יתקשה הנפגע להתגבר.

המשך קריאה

רכישת נדלן משותף בחו"ל

ישראלים רבים מבינים כי יש בנמצא פוטנציאל גדול ברכישת נדל"ן בחו"ל - חלק מבקשים לרכוש נדל"ן, להשביחו ולמכור אותו מיד אחר כך ברווח ויש המעדיפים לרכוש נדל"ן, להשביחו ולהשכירו. כל אחד והמודל העסקי שלו, כל אחד והאינטרסים שלו, כל אחד והמדינות אליהן הוא התחבר ולגביהן נמצא הפוטנציאל הכלכלי האטרקטיבי.

המשך קריאה

תביעת הסגת גבול

למשרדנו ניסיון רב בניהול תיקי פלישה והסגת גבול בסיוע שורת עורכי דין המתמחים בנדל"ן, בדיני פינוי, הסגת גבול ודין אזרחי וכן התנהלות מול מודדים מוסמכים, טאבו ועוד.

המשך קריאה

מיסוי מקרקעין מבקש לסווג אותך כקבלן ו/או כעוסק בנדל"ן?

מס שבח משולם על רווח בעת מכירת דירה. רווח ההון במכירת דירה, משמע השבח, מחושב כהפרש בין מחיר מכירת הדירה למחיר קניית הדירה (צמודה למדד), ובקיזוז הוצאות רכישה והשבחת הנכס, לרבות הוצאות שכר טרחת עורך דין בעת קניית הדירה, שכר טרחת מתווך (הגבלה עד 2% מערך הדירה), הוצאות שיפוץ על הדירה, מס רכישה ועוד.

המשך קריאה

בית המשפט העליון דחה בקשת רשות ערעור על פסק בורר, שאושר ע"י בימ"ש מחוזי בתל אביב

לאחר מאבק דיוני לא פשוט ולמרות קשיים שהוערמו על ידי הנתבעים, הצליחה עו"ד איריס בורקום ממשרדנו, להביא להכרעתה הסופית של מחלוקת חוזית רבת שנים שנתגלעה בין שותפים בחברה, ולאשר את פסק הדין באופן סופי ומוחלט, המזכה את התובעים בתמורה החוזית.

המשך קריאה

שוק הנדל"ן ברומניה מתעורר!

שוק הנדל"ן ברומניה מתעורר וזאת בחלוף עשור של קיפאון - האבטלה ירדה, הכלכלה משתפרת וביחד עמה אנו רואים יותר ויותר עסקאות בתחום הנדל"ן בכלל ובתחום רכישת הדירות ברומניה בפרט.

המשך קריאה

טור דעה לאור פסיקת בג"צ בעניין חוק מס ריבוי דירות

פירמת משרדנו דורון טיקוצקי קנטור גוטמן ושות', מברכת על החלטת בית המשפט העליון באשר לביטול חוק מס ריבוי דירות, אשר קבע חבות מס לבעלים המחזיקים בשלוש דירות ויותר.

המשך קריאה

האם הלחץ להפחתת מחירי הדירות גורם לפגיעה עקיפה בכספי ציבור?

אנו עדים חדשות לבקרים, ומזה זמן רב, לידיעות לפיהן מחירי הדירות בארץ נמצאים בעלייה מתמדת. חלק מן הפעולות אותן מבצע האוצר בכדי להפחית את מחירי הדיור נעוץ בהגדלת ההיצע, וחלק נעוץ בלחץ המוטל על היזמים להפחית את עלות הדירות. על פניו נדמה, כי מגמה זו מבורכת מאחר ואכן קיימת בעיה אקוטית בענף הדיור, אלא שללא רגולציה מתאימה ניתן לזהות כשלי שוק בתוך ענף הבנייה.

המשך קריאה

קבלן יחוייב למידות הדירה שצויינו בעלון המכירה

אזרחי חוץ התקשרו בהסכם עם חברה יזמית בתחום הנדל"ן לרכישת שתי דירות בפרויקט מגורים יוקרתי בנתניה. במהלך המו"מ עם החברה היזמית, הוצג לרוכשים עלון פרסום (פרוספקט) הדירות בו צוין בבהירות שטח הדירות ושטח המרפסות של הדירה. במועד קבלת החזקה בדירות, התברר לרוכשים, לדאבונם, כי שטח הדירות שרכשו קטן בלמעלה מ- 25% משטח הדירה כפי שהוצג בפרוספקט.

המשך קריאה

על תעודות מס וכיצד הן מסייעות לכוונת הממשלה לקדם פתרונות דיור מוזל?

במסגרת מאמצי הממשלה לקדם פתרונות של דיור מוזל, היא נקטה עד היום בפעולות בעיקר סביב שיווק קרקע ציבורית בלבד. אולם, מאחר ובאזורי הביקוש המרכזיים כמות הקרקעות הציבוריות הזמינות הולכת ומתמעטת, הממשלה ביקשה לנקוט מדיניות אשר תעודד יזמים ובעלי קרקעות פרטיות להיכנס לתחום הדיור להשכרה, זאת בדרך של מתן מענקים הניתנים באמצעות "תעודות מס".

המשך קריאה

מס דירה שלישית - ניסיונות מסוכנים להתחמק מהחוק

לא רק 'שחרורים' של דירות אנו רואים מאז נכנס חוק דירה שלישית לתוקפו אלא גם התעניינות ניכרת בדרכים 'לעקוף' את החוק, להמשיך ולהחזיק בשלוש דירות ומעלה ועדיין לקבל הקלות במס. אבל, זהירות - לא תמיד הדרכים המקובלות, מועילות לזמן הארוך.

המשך קריאה

ייעוץ מס לבעלי שלוש דירות ומעלה, החייבים במס בגין דירה שלישית

בשנים האחרונות גדל מספרם של משקיעים הרוכשים דירות מגורים לצרכי השקעה ובהתאם עלה היצע הדירות בשוק ההשכרה. מנגד, וכתוצאה טבעית לאמור, השפיע הדבר בצורה שלילית על קצב הגידול בהיצע הדירות למכירה. ככול שהביקוש לרכישת דירות עלה, כך טיפסו מחירי הדירות וכתוצאה החלום לדירה בקרב זוגות צעירים ונטולי מגורים, הלך והתרחק.

המשך קריאה

צד המונע קיום תנאי מתלה בחוזה, אין הוא זכאי להסתמך על אי קיומו

בהתאם לסעיף 28(א) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים"), היה חוזה מותנה בתנאי מתלה וצד אחד מנע את קיום התנאי, אין הוא זכאי להסתמך על אי-קיומו.

המשך קריאה

קניתם בעבר דירה על הנייר? על פי תיקון מוצע לחוק מכר דירות, מכירתן של דירות "על הנייר" תוגבל

על פי חוק מכר (דירות) בנוסחו כיום, יכול יזם למכור דירת מגורים בפרויקט המוקם על ידו גם "על הנייר" – בשלב בו טרם ניתן עדיין היתר בניה לפרויקט ואף בשלב בו תכנית המתאר (ה- תב"ע) שעל פיה תוגש בקשה להיתר בניה, טרם אושרה כחוק. הצעת חוק לתיקון (מס' 9) בחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעתם של רוכשי דירות), בא לשנות מצב זה, על מנת להגן על הרוכשים ולהטיל על הקבלנים אחריות נוספת כלפי הרוכשים הפוטנציאלים.

המשך קריאה

מס ריבוי דירות

מס ריבוי דירות הינו מס המוטל על יחיד/תא משפחתי שבבעלותו 3 דירות או יותר ושסך חלקי הבעלות בהן יחד הנו 249% ומעלה - המס מוטל על כלל הדירות שבבעלות החייב במס למעט שתי דירות לפי בחירתו, סיקור מיוחד בנושא.

המשך קריאה

בוטלה עסקת נאמנות למראית עין, הרוכשים האמיתיים חויבו במס שבח

בית המשפט המחוזי בתל אביב דן בסוגיית נכס בנאמנות, סוגיה שעלתה עקב גירושים של זוג אשר היו בבעלותם נכסים ושמכרו נכס לבני משפחתם. התובעים שהנם בני זוג, עתרו לבית המשפט בבקשה להצהיר כי בית הקוטג' שבעיר הרצליה הנו בבעלותם ונקנה על ידם בשנת 1986 מבעלה של אחות התובעת, מר שמואל. לטענתם הנכס נרשם על שם בתו של המוכר (להלן: "הנתבעת") בנאמנות מטעמי מס. מאידך, הנתבעת טענה, כי הבית ניתן לה במתנה מאביה בשנת 1990.

המשך קריאה

האם מכירת בניין שמרבית דירותיו הושכרו בשכירות מוגנת והוכרז כנכס לשימור, חייב במס ערך מוסף בעת המכירה?

המשך קריאה

חשיבות הרישום בטאבו

הבעיה העיקרית שקיימת עבור מי שדירתו אינה רשומה בטאבו היא הקושי להוכיח כי אכן הדירה בבעלותו. כמו כן, אין הרבה אנשים שיהיו מוכנים לקחת סיכון ולרכוש דירה שלא רשומה בטאבו. הרוכשים יכולים להיות חשופים לתרגילי עוקץ ומרמה, ולמעשה, הם אינם יכולים לרשום הערת אזהרה על הנכס.

המשך קריאה

במקרים בהם לאחד מבני זוג הנשואים ישנה דירה, שיעור מס הרכישה בגין דירה נוספת ייגזר ממחירה המלא של הדירה הנוספת

בפסק דין שניתן ביום 1/8/16, בעניין ע"א 4006/13 נדרש בית המשפט העליון לשאלה האם הבסיס לחישוב מס הרכישה הינו שווי חלקו היחסי של כל אחד מבני הזוג בדירת המגורים או שמא שוויה הכולל של הדירה.

המשך קריאה

הכנסה מהשכרת 25 דירות עשויה להיות מסווגת כפאסיבית

תחת אילו נסיבות יש לראות הכנסה שהתקבלה מדמי שכירות כהכנסה המגיעה לכדי עסק ולפיכך תמוסה בהתאם לחוק, או כהכנסה הנובעת מדמי שכירות ואשר אינה מגיעה לכדי עסק ולפיכך תמוסה?

המשך קריאה

חבות העירייה לתחזוקת שטחיה

בפסק הדין תא (רמ') 17423-12-10 שניתן ביום 11.7.16 נקבע כי על העירייה ישנה חבות לתחזק את שטחיה הציבורים ולהסיר מפגעים על מנת לדאוג לרווחת התושבים.

המשך קריאה

אחריות קבלן לליקויי בנייה

אלפי ישראלים רוכשים מדי שנה דירות מקבלן. הדירות המתקבלות הן חדשות לחלוטין, מהונדסות ומעוצבות לעתים על פי ראות עיניהם של הלקוחות וללא שימוש קודם. אין כל ספק שהכניסה לבית חדש "מהניילונים" היא אירוע משמח ומלבב שמגיע לעתים לאחר המתנה של שנים לרכישת דירה. על אף כל זאת, העובדה כי לא השתמשו בבית בעבר עלולה לעתים לבוא בעוכריהם של הרוכשים.

המשך קריאה

סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף

למפקח על רישום מקרקעין סמכות ייחודית לדון בכל סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף הנובע מחוק המקרקעין - סיקור משפטי נרחב בעניין בהתייחס לפסק דין ע"א 3700/15 רוט נ' עגנון ואח'.

המשך קריאה

דיווח על הכנסות מדמי שכירות מדירות מגורים

בדיון שנערך ביום 17/2/16 בוועדת השקיפות שבכנסת הודיעה רשות המסים כי בישראל ישנם למעלה מ- 250 אלף אנשים המחזיקים בשתי דירות או יותר, אולם אין בידי הרשות מידע מבוסס אודות היקף המס הלא המדווח הנובע מהשכרת דירות למגורים.

המשך קריאה

אפקט פרשת ענבל אור - כיצד להקטין סיכונים ברכישת דירה על הנייר וההבדלים בין רכישת דירה "על הנייר" לבין קבוצת רכישה?

לאור פרשת הסתבכותה של היזמית ענבל אור, חוזרות ועולות כיום לדיון סוגיות הנוגעות לסיכונים שבכישת דירת מגורים "על הנייר" – דהיינו דירה בפרויקט שבנייתו טרם החלה. רכישת דירה בשלב זה עשויה להוזיל את מחירה בעשרות אלפי שקלים ואף למעלה מכך, עד כדי 10%-15% ממחירה הצפוי בשלבי הבניה הסופיים. עד כמה כרוכה הרכישה בסיכונים וכיצד ניתן לצמצמם?

המשך קריאה

רכישת דירה מכונס נכסים - שאלות ותשובות

לאור המצב הכלכלי, לא אחת נקלעים עסקים ואזרחים רבים להליכי כינוס נכסים אשר במסגרתם מממש הבנק את נכסי נדל"ן המשועבדים לטובתו ומוכר אותם באמצעות כונס נכסים מטעמו. עו"ד ירון טיקוצקי משיב על מספר שאלות חשובות בנושא.

המשך קריאה

אין לרשום הערת אזהרה בגין זכויות בנייה המיועדות לניוד

במסגרת פסק דין שניתן לאחרונה בבית המשפט העליון ( ע"א 467/14 שרה דול שטינברג נ' חברת לילינבלום 13 בע"מ ואח' ) נהפכה החלטתו של בית המשפט המחוזי ונקבע כי אין לרשום הערת אזהרה בגין זכויות בנייה המיועדות לניוד.

המשך קריאה

השכרת דירת מגורים נוספת יכולה להשפיע על הפטור ממס בהשכרת הדירה הראשונה

ביחס לדמי שכירות שהפיק יחיד מהשכרת דירה המשמשת למגורים בישראל, קיימים 3 מסלולי מיסוי שונים כדלקמן: מסלול ראשון – פטור ממס עד לתקרה, מסלול שני – מס בשיעור של 10%, מסלול שלישי – מס בהתאם לשיעור המס השולי.

המשך קריאה

ביהמ"ש השלום בקריות פסק: בצו רישום הבית המשותף בנהריה בטאבו התגלתה הטעיה מכוונת מצד חברת הבנייה אוסי תכנון הקמת מבנים

שופטת בימ"ש השלום בקריות, עידית וינברגר, פסקה כי חברת אוסי תכנון הקמת מבנים ופיתוח, חברת נדל"ן ידועה בצפון, הטעתה במכוון את הרשם הבתים המשותפים והשאירה את רישום זכויות על בעלות המרפסת בבניין מגורים מעורב עם משרדים ברחוב וייצמן 63 בנהריה במחלוקת מול בעלי הדירות.

המשך קריאה

לדירות הרפאים העומדות ריקות השפעה שלילית על הסביבה וגם על מחירי הדיור

פרסומים שנראו לאחרונה ברשת אודות צעירים המשפצים על חשבונם דירות מגורים שאינן מאוכלסות בערים שונות, בתמורה לזכות להתגורר בהן תקופה מסוימת ללא תשלום דמי שכירות, הזכירו לכולנו את קיומה של תופעה בישראל, של דירות העומדות ריקות ללא שימוש (המכונות – "דירות רפאים").

המשך קריאה

לא ניתן לרשום הערת אזהרה במקרקעין בגין זכויות בנייה המיועדות לניוד

במסגרת פסק דין שניתן ביום 9/9/15 בבית המשפט העליון (ע"א 467/14 שרה דול שטינברג נ' חברת לילינבלום 13 בע"מ ואח'), נדונה השאלה האם ניתן לרשום הערת אזהרה בגין זכויות בנייה המיועדות לניוד.

המשך קריאה

כיצד לסווג לצרכי מס, הכנסה שצמחה ממכירתן של ארבע דירות, אקטיבית או פאסיבית?

נישום בעל עסק בתחום השילוט רכש מגרש במטרה לבנות בית דו משפחתי לשם מגורים. נוכח גודל המגרש החליט הנישום לבנות שתי יחידות דיור האחת למגורים והאחרת למכירה (להלן: "שתי היחידות הראשונות"). עם תום הבניה קיבל הנישום הצעה מאת צד שלישי אשר היה מעונין לרכוש את שתי היחידות הראשונות. הנישום מכר את יחידות הדיור בפטור בהתאם להוראת השעה ואיתר קרקע חלופית לבניה.

המשך קריאה

הזמן לקנות נדל"ן ביוון

המשבר המואץ בכלכלת יוון, פותח בפני משקיעים זרים חלון הזדמנויות לביצוע השקעות בנדל"ן המקומי. מבדיקה שערך משרדנו עולה כי מחירי הנדל"ן במדינה הידרדרו כדי שפל חסר תקדים וכיום משקפים מחיר ריאלי הזהה לזה שהיה נהוג בשנת 2000.

המשך קריאה

הצעת השר כחלון להטבות מס למשכירי דירות לטווח ארוך בעת המכירה לא תשפיע מהותית על שוק הנדל"ן

הודעת שר האוצר משה כחלון לפיה, לשם עידוד וייצוב שוק הנדל"ן הוא מקדם הצעה לאישור חבילת הטבות מס למשכירי דירות לטווח ארוך, זכתה לתגובות צוננות של גורמים בשוק הנדל"ן ושל מומחים במיסוי נדל"ן.

המשך קריאה

האם דמי שכירות מהשכרת 28 נכסי מקרקעין מהווים הכנסה "פאסיבית" או הכנסה "אקטיבית" מעסק?

כבוד השופט יונה אטדגי מבית המשפט המחוזי בת"א נדרש לאחרונה להכריע בשאלה בעלת אוריינטציה מיסויית משפטית מובהקת, הקשורה להבחנה בין דמי שכירות המסווגים כהכנסה מעסק לבין דמי שכירות המהווים הכנסה פסיבית.

המשך קריאה

עורך דין נדל"ן

כל אדם שעומד מול רכישת נכס זקוק לשירותיו של עורך דין נדל"ן המתמחה בעסקי מקרקעין. זאת משום שישנם תיאומים רבים שצריכים להיעשות ומדובר בסכומי כסף גדולים לרוב ולכן חשוב לבצע עסקות מתחום זה בצורה המקצועית ביותר

המשך קריאה

הסגת גבול במקרקעין בדרך לפינוי פולש

הסגת גבול במקרקעין יכולה להתרחש בכמה תרחישים, כך למשל פלישה והשתלטות של אדם זר על קרקע או דירה או אי פינוי נכס לאחר סיומו של הסכם שכירות - אילו פעולות ניתן לנקוט כנגד מסיג גבול?

המשך קריאה

שאלת פטור מלא ממס שבח במסגרת תמ"א 38/2

ועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין מרכז שליד בית המשפט המחוזי מרכז לוד נתנה לאחרונה החלטה עקרונית ומנומקת שקובעת לראשונה גבולות מתן הפטורים ממס שבח לדירה מזכה במסגרת פרויקט תמ"א 2/38 של פינוי בינוי.

המשך קריאה

תזכיר הצעת חוק שאמור לאפשר לקרנות השקעה "ריט", להשקיע בייזום בשוק הדיור למגורים כולל דיור להשכרה לטווח ארוך

במסגרת ניסיונותיה של המדינה לעצור את עליית מחירי הדירות, פורסם לאחרונה תזכיר לתיקון חוק קרנות הריט. תזכיר החוק מיישם את המלצות הצוות המשותף, שהורכב מנציגי רשות המסים, הרשות לניירות ערך והמועצה הלאומית לכלכלה, להקמת קרנות "ריט" חדשות.

המשך קריאה

נזקים בדירה כתוצאה משיפוץ שכנים

רטיבות, סדקים בקירות, התקלפות הטיח ושקיעת רצפות הינם רק חלק מהנזקים הנגרמים משיפוצים לא זהירים של שכנים בבנייני דירות ועלולים להצריך תיקון בשווי עשרות אלפי שקלים ויותר - מה עושים כאשר שיפוץ בדירת השכן פוגע בדירה שלי?

המשך קריאה

אנגולה - היעד הבא באפריקה

רפובליקת אנגולה, המתאוששת ממלחמת אזרחים בת 27 שנים עם סיום השלטון הפורטוגלי, שוכנת בדרום מערב אפריקה וגובלת בנמיביה, הרפובליקה הדמוקרטית של קונגו, הרפובליקה של קונגו וזמביה.

המשך קריאה

מגמה: ישראלים להם חברות זרות באמצעותן נרכש נדל"ן בארץ, מנטרלים חשיפה פלילית - באמצעות הליך של גילוי מרצון

ישראלים רבים נהגו להקים חברות זרות אליהן הזרימו כספים מחשבונות בנק שלא דווחו על ידם לרשות המסים בארץ, ובאמצעות חברות זרות אלו, רכשו אותם ישראלים נדל"ן בארץ.

המשך קריאה

חובת הדיווח בגין נאמנויות על פי הדין הקיים

מוסד הנאמנות הינו הסדר משפטי בו אדם הקרוי "יוצר", מקנה נכס לאדם הקרוי "נאמן", על מנת שאותו נאמן יביא למקסימום את הרווח מהנכס, ויעביר את הרווחמוסד הנאמנות הינו הסדר משפטי בו אדם הקרוי "יוצר", מקנה נכס לאדם הקרוי "נאמן", על מנת שאותו נאמן יביא למקסימום את הרווח מהנכס, ויעביר את הרווחים לטובת אדם שלישי, הקרוי "נהנה". נושא הנאמנות מוסדר בפקודת מס ההכנסה (להלן-הפקודה) בפרק רביעי 2 (החל מסעיף 75ג לפקודה). מנגנון הנאמנות כפי שהוסדר בפקודה בתיקון 147, מטרתו להבטיח מניעת התחמקות ממס ,וכן להבטיח כי על ההכנסה משירותים שנתן תושב ישראל, יחויב שיעור המס החל

המשך קריאה

רוכשי דירה שנעקצו על ידי מתחזה, לא יקבלו את כספם

רכישת דירה היא העסקה החשובה והיקרה ביותר בחייהם של רבים מאתנו. מחירי הדירות ההולכים ומאמירים משנה לשנה, הפכו את היכולת של רבים בחברה וזוגות צעירים בפרט, לרכוש דירה, למשימה קשה עוד יותר. מעבר לעלות הגבוהה ולקושי הכספי לרכוש דירה, ישנם עוד סיכונים אחרים אשר "אורבים מעבר לפינה" לרוכשי הדירות.

המשך קריאה

ה"פ 26986-07-13 – עמרם נ' פלס זיכרון דברים בין צדדים לעסקת מכר מהווה הסכם מוגמר ומחייב

ביהמ"ש המחוזי בחיפה קובע בפסק דינו כי זיכרון דברים שנחתם בין צדדים להסכם מכר מקרקעין הינו הסכם מחייב, כיוון שנחתם מתוך גמירות דעת, ומתוך כוונה מפורשת של המוכרים למכור את הקרקע שבבעלותם לקונה.

המשך קריאה

השקעה בדירות מגורים להשכרה בסמיכות למוסד אקדמי - מקור לתשואה לטווח ארוך"

בכל שנה בתקופה זו עם ההכנות לקראת שנת הלימודים שתפתח באקדמיה לאחר החגים סטודנטים תרים אחר דירות להשכרה. "שוק דירות להשכרה לסטודנטים מהווה פוטנציאל לא מבוטל להשקעה בדירות בסמיכות למוסדות להשכלה גבוהה. סטודנטים מחפשים לגור בדרך כלל בסמיכות למוסדות להשכלה גבוהה ואין פלא שדירות של 2-4-חדרים בשכונות רמות רמז, נווה שאנן, אחוזה, וגם העיר התחתית ברמות ביקושים גבוהים .

המשך קריאה

עשור לתמ"א-38

לאחר עשור שנים לתמ"א 38 עדיין מוקדם לקבוע אם התוכנית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה אכן השיגה את יעדיה

המשך קריאה

יזהר הקונה, יזהר המוכר ו...יזהר גם עורך הדין

כאשר אנו מוכרים דירה, בית או מגרש, יש הטועים לחשוב כי האחריות לבצוע הבדיקות השונות חלה על הקונה בלבד, מכח הכלל הנקרא "יזהר הקונה" (caveat emptor). אלא שכלל זה שהיה מקובל בעבר בשיטת המשפט הבריטי, אינו מקובל עוד בישראל. בעסקאות מכר מקרקעין המתנהלות על פי חוק החוזים, חוק המכר, וחוק המקרקעין מוטלות על המוכר חובות תום לב הקבועות בדין ומכוחן על המוכר חלה חובה להזהיר את הקונה בדבר פגמים שונים הקיימים בנכס.

המשך קריאה

הצעת חוק להסדרת שוק השכרת דירות מגורים בישראל

נדמה שנושא הדיור בישראל, הינו אחד הנושאים המדוברים ביותר בעת האחרונה, במסגרות שונות ומגוונות. בין אם במסגרת של הורדת מחירי הדירות לקנייה, הקריטריונים לקבלת ההטבות השונות, הצעות חוק והצעות של משרד האוצר ובין אם במסגרת הורדת מחירי הדירות להשכרה.

המשך קריאה

תום לב כשיקול בקביעת עדיפותו של הרוכש השני בעסקאות נוגדות

לאחרונה נידונה תביעה בעניין עסקאות נוגדות במקרקעין, אשר בה עתרו התובעים לסעד הצהרתי על זכותם במגרש אשר נרכש על ידם שנים קודם לכן. פסק הדין שניתן דחה את התביעה וקבע את עדיפותם של הרוכשים השניים, וזאת בין היתר בנימוק של חוסר תום לב מצד התובעים.

המשך קריאה

בין פינוי מעשיית דין עצמי להסגת גבול

התמודדות עם דייר שמסרב לצאת מנכס, ולא משלם שכירות הנה בעיה אשר לא מעט בעלי דירות ועסקים מתמודדים עמה. כל בעל דירה חושש מכך, וישנם לא מעט בעלי דירות שמכניסים בהסכם השכירות סעיפים המקנים לעשות דין עצמי ולפעול על מנת לפנות את הדייר מהמושכר, זאת כדי למנוע מצב בו דייר מחד לא משלם את דמי השכירות אך מאידך לא מפנה את המושכר.

המשך קריאה

פירוק שיתוף במקרקעין

מחלוקות, סכסוכים ונתק בין בעלים ויורשי נכסי נדלן מעכבים לשנים אפשרויות פיתוח והשבחת הנכסים ובדרך כלל נטל תשלום המיסים נופל על אחד הבעלים כאשר שאר הבעלים מתחמקים מהתשלום.

המשך קריאה

פלישה למגרש - מה לעשות?

לצערנו, לא פעם אנו נתקלים בתופעה של פולשים בלתי חוקיים המשתלטים על מגרש ריק או מבנה נטוש. תופעות מסוג זה יכולות לקרות במיוחד כאשר מדובר בנכסים ריקים, כמו נכס שנרכש להשקעה לטווח ארוך או התקבל בירושה.

המשך קריאה

הצעת חוק הגבלת דמי שכירות בבתי מגורים

ישנן תקופות בהן משתלם יותר מבחינה כלכלית לשכור דירה מאשר לרכוש דירה. מצב זה מתרחש כאשר הריבית על המשכנתאות היא גבוהה ומחירי השכירות נמוכים. זעקת העם בקיץ 2011 ככל הנראה לא הספיקה על מנת שאחד משני הדברים הבאים ירדו. לא הספיקה על מנת להוריד את מחיר רכישת דירה ולא את מחיר השכירות של דירה.

המשך קריאה

הצעת חוק הלוואות לדיור (תיקון - מענק לרוכשי דירה ראשונה)

לא מעט נכתב לאחרונה על מצב הדיור בארץ. מחאת קיץ 2011 העלתה את נושא הדיור על ראש סדר היום הציבורי. אזרחים, גם כאלו הנמנים על "מעמד הביניים", נאלצים לפעול באחת משתי הדרכים הבאות: האחת, לעבוד במשך שנים רבות על מנת לצבור את הסכום הדרוש לרכישת הדירה, השניה, לקחת הלוואות ומשכנתאות בהיקף נרחב, אותן יחזירו במהלך כל ימי חייהם.

המשך קריאה

הצעת לתיקון חוק המכר (דירות) (מחירון הפריטים שבמפרט)

על פי חוק המכר (דירות), התשל"ג-1993 מחויב קבלן המוכר דירה לצרף לחוזה המכר מפרט המכיל פרטים בדבר זהות הנכס (גוש, חלקה), פרטי בעל הקרקע, פרטי הדירה (מספר בית ו/או דירה, קומה) ואף מה נמצא בדירה (מבואה, חדר דיור, פינת אוכל, כמה חדדרי שינה, ממ"ד, מטבח וכד'). עוד מפורט בטופס שטח הדירה, פרטי עורך הבקשה להיתר, הגימור, חומרי הבנייה (סוגי בלוקים סוגי טייח, סוגי אריחים) ועוד.

המשך קריאה

שותפות בעלת נכסי מקרקעין

סעיף 9(ב)(1) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 (להלן: "החוק"), קובע כי בפעולה באיגוד מקרקעין חייב הרוכש בתשלום מס. לעניין זה "פעולה באיגוד" הינה הענקת זכות באיגוד, לרבות הקצאתה, הסבתה, העברתה או ויתור עליה, שינוי בזכויות הנובעות מזכות באיגוד, והכול בין בתמורה ובין שלא בתמורה.

המשך קריאה

דירת מגורים לעניין מס שבח

בשני פסקי דין שניתנו על ידי בית המשפט העליון (כבוד השופט י. עמית) ביום 21.1.14, נדונו עובדות דומות שהצריכו הכרעה בשאלה האם "דירת נופש" שבחוזה רכישתה התחייבו בעליה להשכירה לציבור הרחב במשך רוב ימות השנה, עונה על הגדרת "דירת מגורים".

המשך קריאה

זכויות שוכר ומשכיר

מרבית השוכרים בישראל נמנים על העשירונים הבינוניים והנמוכים ואי אפשר להתכחש לעליית מחירי השכירות בשנים האחרונות במדינה, על כן לאחרונה הוגשה לשולחן הכנסת הצעת חוק זכויות השוכר והמשכיר.

המשך קריאה

סוגיית ההתיישנות בתביעה לקיום זכות במקרקעין

ביום 24.1.13 ניתן בבית המשפט המחוזי בנצרת פסק דין מפי כבוד השופט יונתן אברהם בעניינו של אחמד סאמי עבדאלהאדי (להלן "המבקש") ויוסף אחמד עבדאלטיף (להלן "המשיב", "התובע").

המשך קריאה

הצעת חוק חדשה: הגבלת הסכום שישולם על ידי רוכשים עבור רישום הזכויות בדירה בעת רכישת דירה

עבור רוב רוכשי הדירות, עסקה זו היא מהעסקאות הכלכליות המשמעותיות ביותר של חייהם. על פי כללי לשכת עורכי הדין (ייצוג בעסקאות דירות) עורך הדין המייצג את הקבלן, רשאי לייצג גם את רוכשי הדירה לעניין ביצוע רישום הרכישה בלבד, תוך נאמנות לרוכש הדירה ועל כך לקבל שכר טרחה מהרוכש.

המשך קריאה

בית המשפט הורה לבטל כתב אישום נגד בני זוג שביצעו בניה ללא היתר

"בניה בלתי חוקית הוכרה על ידי בית המשפט העליון כ"מכת מדינה" אשר חותרת תחת המרקם התכנוני הנאות" כך קובע בית משפט השלום ברמת גן בשבתו כבית משפט לעניינים מקומיים, אך מוסיף כי מנגד עומדת הפגיעה בעקרון השוויון ובתחושת הצדק וההגינות שהינם מעקרונות היסוד של המשטר החוקתי במדינתנו. איזון בין שני אינטרסים אלו מוביל את בית המשפט לבטל כתב אישום נגד בני זוג שביצעו עבירת בניה ללא היתר בשל אכיפה ברירנית.

המשך קריאה

הצעת חוק המחייבת מסירת חוזה מכר דירה לעיון הקונה ללא התניה

קניית דירה היא אחת העסקאות הגדולות, המורכבות, הרגישות והמשמעותיות ביותר כיום. עם זאת, הפרקטיקה הנוהגת כיום בקרב קבלנים היא התניית קבלת העתק מהסכם המכר בחתימה על זיכרון דברים או התחייבות כלשהי אחרת. התחייבות זו עולה לעיתים כדי עשרות אלפי שקלים למתעניין ברכישת הדירה.

המשך קריאה

הסכם אופציה לרכישת נכס כהסכם מחייב

חוזה האופציה הוא חוזה מחייב שתוקפו נובע מהסכמת הצדדים לו. מעצם טיבו, אחד הצדדים לחוזה יכול להיות מחויב על-פי רצונו או חוסר רצונו של הצד האחר. כאשר מדובר ברכישת נכס והאופציה ניתנת לקונה, אין הקונה חייב לרכוש את הנכס - הוא זכאי לרכוש אותו אם ירצה בכך והוא חופשי שלא לרכוש אותו אם יחליט שלא, נותן האופציה כבול להתחייבותו ואין הוא רשאי לחזור בו ממנה.

המשך קריאה

הצעת חוק התכנון והבניה (תיקון מספר 99) – אישור להריסה או לשינוי ייעוד של מבנה המשמש לצרכי דת, התשע"ב 2012

בשנים האחרונות, קיימים מקרים רבים בהם ניתנים צווי הריסה למבנים אשר שימשו במשך שנים רבות לצרכי דת, בתי כנסת, מסגדים, כנסיות, מקוואות ועוד כדוגמת הריסת בתי הכנסת בגוש קטיף בשנת 2005.

המשך קריאה

האם משתלם לקנות כיום דירה על הנייר?

יוקר המחיה והעלייה המגמתית במחירי הדיור חיזקו בשנים האחרונות את התופעה במסגרתה אנשים קונים דירה על הנייר, כלומר דירה במסגרת פרויקט מתוכנן אשר בנייתו טרם החלה, למרות הסיכונים הטמונים בדבר במטרה לחסוך סכומים משמעותיים של עשרות אלפי שקלים ויותר לעומת מחירה עת הפרויקט יהיה בשלבי סיום.

המשך קריאה

שיקולים ברכישת קרקע חקלאית

הפוטנציאל המגולם ברכישת מגרש חקלאי הינו בין היתר האפשרות להפיכתו לאחר תהליך של שינוי ייעודו (הפשרת הקרקע) לקרקע לבנייה, מהלך אשר עשוי להעלות את ערך הקרקע אף במאות אחוזים.

המשך קריאה

משרד מדוגם במבנה אבן בשכונת הדר בחיפה

בהזדמנות למכירה משרד מדוגם בשטח של כ- 160 מ"ר כ- 5 חדרים, בשכונת הדר המתחדשת במבנה אבן מדהים, שקט ומרכזי. קומה ראשונה, קשתות מעוצבות, מוזאיקה מעוטרת ועיצוב אדריכלי חדש. מחיר מבוקש: 950.000 ש״ח. כל הקודם זוכה!

המשך קריאה

פינוי בינוי

אין חולק כי שוק הנדל"ן מצוי כיום בתקופה של אי וודאות וניתן אף לומר שבמידה מסוימת במעין "מצב המתנה". על רקע זה, ניתן להבין את מיעוטן היחסי של עסקאות בהן נרכשת קרקע על ידי חברות יזמיות, בתמורה למזומן, ואת נטייתם הטבעית של יזמים לבצע עסקאות "קומבינציה" בהן אין צורך בריתוק מזומנים בשלב בצוע העסקה עצמה.

המשך קריאה

בין מקרקעין לנדל"ן מבחינה משפטית

דיני המקרקעין הם תחום נרחב ומורכב אשר על מנת להתמצא בו ולצלוח עסקאות הנוגעות לו מומלץ להשתמש בשירותיו של עורך דין נדלן - מאמר בנושא סוגיות דיני המקרקעין השונים הקיימים וכן אודות השירותים המשפטיים המעניק עורך דין לענייני נדלן.

המשך קריאה

חוזה בנייה לקבלן

לפני כל תהליך בניית מבנה מקובל לחתום על חוזה בנייה עם הקבלן הראשי, קבלן המפתח. בנוסף לכך, לשם הבנייה, יש להוציא היתרי בנייה מתאימים ומומלץ להסתייע בעורך דין נדלן לשם מטרות אלו.

המשך קריאה

פיצול דירות – הוראת השעה משנת 2011

בשל העלייה במחירי הדיור בשנים האחרונות, ננקטו צעדים שונים לשם הגדלת היצע הדירות למגורים (דיור לזוגות צעירים, ולמשפחות קטנות), בין היתר הותקנו תקנות התכנון והבנייה (סטייה ניכרת מתכנית) (הוראת שעה), התשע"ב-2011 לעניין פיצול דירות באופן חוקי, תחילתן מיום 20.12.2011 (30 ימים לאחר פרסומן) ולתקופה של חמש שנים.

המשך קריאה

דייר בעייתי שלא מתפנה - מה עושים?

עשרת הדברות לבעל נכס שדייר מסרב לפנותו, כל השלבים שעליכם לבצע על מנת לפנות דייר שלא מתפנה במהירות ובקלות.

המשך קריאה

מהי משמעותה של תמ"א 38?

תמ"א 38 הינה תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה - התכנית חלה על מבנים בעלי 2 קומות או יותר ואשר הוצא היתר לבנייתם לפני 1 בינואר 1980, קראו כאן עוד אודות תמ"א 38 על פי החוק.

המשך קריאה

מכירת זכות במקרקעין

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 (להלן: "החוק"), מגדיר "מכירה" לענין זכות במקרקעין בצורה די רחבה כדלקמן:

המשך קריאה

חוק התכנון והבניה

תמ"א 38, הינה תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. התכנית חלה על מבנים בעלי 2 קומות או יותר ואשר הוצא היתר לבנייתם לפני 1 בינואר 1980. הוראות התמ"א קובעות את המסגרת התכנונית שתאפשר מתן היתרי בניה מכוחה. התמ"א מציעה תמריצים לבעלי הנכסים (כגון העלאת שווי ערך הדירה, הוספת מעלית, הרחבת הדירה וחיזוק המבנה מפני רעידות אדמה ועוד) ו/או היזמים שיעודדו את החיזוק ויאפשרו אותו מבחינה כלכלית.

המשך קריאה

זיכרון דברים בנדל"ן

זיכרון דברים הוא מסמך בעל תוקף משפטי לכל דבר ולרוב הוא מחייב במסגרתו נקבעים היסודות להסכם עסקת מקרקעין נדל"ן שעתידה להיערך בין הצדדים. זיכרון דברים הוא מסמך מקובל בעסקאות מקרקעין אך גם יכול להיות מסמך מזיק ומסוכן במיוחד כאשר מתגלות מחלוקות.

המשך קריאה

מה דינה של העברה ללא תמורה של דירה ושכירות עסקית?

העברת זכויות במקרקעין נעשית בדרך כלל עבור תמורה כספית, אבל יש מקרים שבהם נקטו צדדים בצעד משפטי של העברת זכויות בקרקע ללא לתמורה לצד אחר. הסיבה לפעולה זו עשויה להיות נעוצה בעובדות שונות, בין השאר קרובים המעונינים להימנע מסכסוכי ירושות, ליהנות מהטבות מס שמציעים חוקי המס השונים עוד.

המשך קריאה

מיסוי מקרקעין - הוראת שעה

בראי העלייה החדה במחירי דירות המגורים בישראל בשנים האחרונות, אשר נבעה כתוצאה ישירה מהביקוש הרב לרכישת דירות למגורים אל מול ההיצע הנמוך בדירות מגורים בשוק, נכנס לתוקף ביום 24/02/2011 חוק מיסוי מקרקעין (הגדלת ההיצע של דירות מגורים - הוראת שעה), התשע"א-2011 (להלן: "הוראת השעה"), אשר נועד להתמודד עם הריכוזיות בשוק הנדל"ן הישראלי ולתמרץ מכירת דירות מגורים אשר הלכה למעשה תוביל לגידול בהיצע הדירות בשוק.

המשך קריאה

העברה ללא תמורה של דירה ושכירות עסקית

לא אחת נקטו צדדים בצעד משפטי של העברת זכויות בקרקע ללא לתמורה לצד אחר. הסיבה לפעולה זו עשויה להיות נעוצה בעובדות שונות, בין השאר קרובים המעונינים להימנע מסכסוכי ירושות, ליהנות מהטבות מס שמציעים חוקי המס השונים וכו'.

המשך קריאה

ניכוי הוצאות הריבית על המשכנתא

מומחי המס עוה"ד אלי דורון וירון טיקוצקי : מדובר בהקלה שתסייע לזוגות צעירים בתחילת דרכם. הצעת חוק של ח"כ מאיר שיטרית תקל על זוגות צעירים לקחת משכנתא לרכישת דירה- כך קובעים עו"ד אלי דורון וירון טיקוצקי , מומחים למיסוי ישראלי ובינלאומי.

המשך קריאה

החוטא איננו יוצא נשכר

בפס"ד שניתן לאחרונה ע"י בית המשפט העליון, בעניינם של מזל אילן נגד יוסף לוי (ע"א 4305/10), הפך בית המשפט את החלטתו של בית המשפט המחוזי, בקובעו כי חוזה המכר (חוזה בלתי חוקי) תקף!

המשך קריאה

עילות לביטול הסכם מכר מקרקעין

חוזה מכר מקרקעין הינו חוזה אשר חלים עליו דיני החוזים ובכלל זה ההוראות הקבועות בחוק החוזים - להלן מספר עילות לביטול הסכם מכר כמו גם מצבים בהם ההסכם ייחשב כבטל.

המשך קריאה

עוד על משמעותה של עסקת הקומבינציה

עסקת הקומבינציה הינה עסקת חליפין בתחום הנדל"ן המגלמת בתוכה יתרונות כלכליים של מימון ומיסוי לשני הצדדים (ליזם, חברות הבנייה ו/או הקבלנים ולבעלי הקרקעות) לצד סיכון עסקי לא קטן(כגון קריסת החברה הקבלנית, סכסוך עם הקבלן ועוד).

המשך קריאה