השכרת דירת מגורים נוספת יכולה להשפיע על הפטור ממס בהשכרת הדירה הראשונה

ביחס לדמי שכירות שהפיק יחיד מהשכרת דירה המשמשת למגורים בישראל, קיימים 3 מסלולי מיסוי שונים כדלקמן:

יחיד הבוחר במסלול זה, זכאי לפטור ממס על הכנסה שהתה לו מדמי שכירות עד לסכום חודשי כולל של 5,070 ₪ נכון לשנת 2015 (להלן: "התקרה"). יחיד שהיתה לו בשנת המס הכנסה מהשכרת דירות מגורים בישראל, העולה על התקרה, יהיה פטור ממס על הכנסה של דמי שכירות עד גובה התקרה לאחר שהופחת ממנה הסכום שבו עולה ההכנסה מהשכרת דירות מגורים על התקרה.

לפי מסלול זה, יחיד שהיתה לו בשנת המס הכנסה מדמי שכירות מהשכרת דירה המשמשת למגורים בישראל, יהא רשאי לשלם עליה מס בשיעור של 10% מהשקל הראשון במקום המס שהוא חייב עליה לפי מדרגות המס אם ההכנסה מדמי שכירות אינה הכנסה מעסק. יודגש, כי הבחירה במסלול מיסוי זה מחייבת תשלום המס בגין הכנסות מדמי שכירות שהיו ליחיד בשנת 2015 עד ליום 30.1.16.

אפשרות שלישית שבה רשאי היחיד לבחור הינה תשלום מס על הכנסתו מהשכרת דירת מגורים בישראל בהתאם לשיעור המס השולי הרלבנטי לגביו באותה שנת מס.

במסגרת מסלול זה, זכאי היחיד לדרוש בניכוי את כל ההוצאות שהיו לו בייצור הכנסתו מדמי שכירות. נציין כי בחירת המסלול הכדאי ביותר מבין שלושת המסלולים הנ"ל, ביחס להכנסות מדמי שכירות מהשכרת דירת מגורים בישראל, תלויה בנתונים האישיים של המשכיר, שיעור המס השולי הרלבנטי לגביו וגובה דמי השכירות החודשיים.

ככלל, רשות המסים מאפשרת למי שמשכיר יותר מדירת מגורים אחת בארץ להחליט כי מיסוי דמי השכירות מכל דירה יהיה במסלול שונה. כך למשל, יכול אותו משכיר לבקש כי דמי השכירות המתקבלים מהשכרת דירת המגורים הראשונה יהיו פטורים ממס בעוד שדמי השכירות שיתקבלו מהשכרת דירת המגורים השנייה יחויבו במס בשיעור של 10% (או שיעורי מס שוליים).

אולם, יש לשים לב לכך, שכאשר מתקבלים דמי שכירות מדירת מגורים נוספת, נלקחים אותם דמי שכירות בחשבון גם לצורך בחינת הזכאות לפטור ממס בגין דמי השכירות המתקבלים מהשכרת דירת המגורים הראשונה, זאת ללא קשר למסלול המיסוי שנבחר ביחס לדמי השכירות המתקבלים מהשכרת דירת המגורים השנייה.

כך למשל, יחיד שמשכיר בשנת 2015 דירת מגורים בישראל תמורת דמי שכירות חודשיים בסך של 5,070 ₪, זכאי לפטור בגין מלוא דמי שכירות אלה. נניח עתה כי אותו יחיד מחליט להשכיר דירת מגורים נוספת בישראל בתמורה לדמי שכירות חודשיים נוספים בסך של 5,070 ₪ ומבקש כי אלה יחויבו במס בשיעור של 10%.

במקרה כזה, ישלם אותו יחיד אמנם מס בשיעור של 10% בגין דמי השכירות המתקבלים על ידו מהשכרת דירת המגורים השנייה, אולם לצורך בחינת זכאותו לפטור בגין דמי השכירות המתקבלים מדירת המגורים הראשונה, יילקחו בחשבון כלל דמי השכירות אותם הוא מקבל משתי הדירות כלומר סך של 10,140 ₪.

כתוצאה מן האמור, יאבד אותו משכיר את הפטור ממנו נהנה בגין דמי השכירות אותם קיבל עבור דירת המגורים הראשונה שלו כי סך כל דמי השכירות שמתקבלים על ידו כעת הוא כפול מתקרת הפטור. במקרה כזה יחוב הוא במס בשיעורים השוליים בגין דמי השכירות שאותן הוא מקבל בשל השכרת דירתו הראשונה אלא אם יבקש כי אלה ימוסו בשיעור של 10%.

* למידע אודות דיני המקרקעין בישראל, לחץ כאן.
* כיצד עורך דין נדל"ן יכול לסייע לכם? לחצו כאן.