מס ריבוי דירות

מאת: ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); אלי דורון, עו"ד; עמית משה כהן, עו"ד

16/2/2017

מס ריבוי דירות - סדר דברים חדש

על פי נתוני הלמ"ס, בין השנים 2007-2015 עלו מחירי הדיור בממוצע בלמעלה מ-100%. עליית המחירים דנן היא תוצאה של עודף בביקוש לדירות בהשוואה להיצע הקיים והוא קשור באופן ישיר לירידה המתמדת בשיעורי הריבית, המובילה לעידוד השקעה בנכסי מקרקעין והיעדר אטרקטיביות של מסלולי חיסכון והשקעה אחרים בשוק ההון.

עליית מחירי הדיור הביאה מטבע הדברים לגידול בערך הנדל"ן המוחזק בבעלות יחידים וכפועל יוצא לגידול באי-השוויון בין שכבות שונות באוכלוסייה. מתוך כך, במסגרת החוק להתייעלות כלכלית נקבע מס חדש המוטל על עליית מרכיב ערך הנכס בנדל"ן, ביחס לבעלי דירות המחזיקים בשלוש דירות ומעלה. כחלק מהיערכותה ליישומו של מס ריבוי דירות כאמור לעיל, פירסמה רשות המסים מידע וכלים שיסייעו לציבור בהבנת החוק והוראותיו, בדיקת החבות במס, זכאות לפטור או חיוב חלקי ואופן הגשת ההצהרה והבקשה להטבה בעת מכירת דירתת מגורים.

"הסכום הקובע"

הרשות מבהירה כי תוצאת החישוב של "הסכום הקובע" היא בהתאם לנוסחה שנקבעה בחוק ואינה משקפת בהכרח את מחיר או שווי הדירה אלא קירוב לממוצע מחירי הדירות באזור בו ממוקמת הדירה, המבוסס על הערכה סטטיסטית על פי מאפייני האזור שבו הדירה נמצאת ושטחה. נזכיר כי מס ריבוי דירות הינו מס המוטל על יחיד/תא משפחתי שבבעלותו 3 דירות או יותר ושסך חלקי הבעלות בהן יחד הינו 249% ומעלה. המס מוטל על כלל הדירות שבבעלות החייב במס למעט שתי דירות לפי בחירתו. סכום המס לכל דירה חייבת הוא בשיעור של 1% מהסכום הקובע המחושב על פי נוסחה שבחוק כשהוא מוכפל בחלק שבבעלות החייב ובחלק היחסי מהשנה בה היה בעלי הדירה (ככלל החיוב הינו שנתי למעט מכירות/רכישות במהלך השנה). כמו כן, החוק קובע כי המס לא יעלה על 18,000 ₪ לדירה לשנה. בנוסף נקבעו בחוק מקרים בהם יחול פטור מהמס וכן מקרים בהם יחול חיוב במס חלקי.

בתוך כך, כבר בשנת המס 2017 מוטלת על יחיד העונה על האמור לעיל, החובה להגיש הצהרה לגבי כלל דירותיו (כולל כתובת, שטח, החלק שבבעלותו), הסכום הקובע לכל דירה, מהן הדירות שלא יחויבו, מהו סכום המס לתשלום לכל דירה חייבת וסכום המס הכללי לתשלום. את ההצהרה יש להגיש לרשות המסים עד ליום 31/3/2017 ואת המס יש לשלם בכל שנה החל משנת 2017 בשני תשלומים שווים: האחד עד 30/6 והשני עד 31/12

.

זכאות להטבות על פי החוק

בחוק ובתקנות נקבעו כללים ותנאים לגבי זכאות חייב להטבות בעת מכירת דירת מגורים מיום 1/1/2017 ועד 1/10/2017. ההטבות כוללות (בכפוף לעמידה בהוראות החוק והתקנות) פטור ממס ריבוי דירות בגין הדירה שנמכרה או דירה אחרת לפי בחירתו של החייב מיום 1/1/2017, מתן מענק בהתאם לתקרה שנקבעה בתקנות ואפשרות להפקיד את כספי תמורת המכירות, עד לתקרה שנקבעה, בקופת גמל להשקעה וקבלת פטור ממס על הרווחים בהתאם לתנאים שנקבעו (לגבי הפקדה בקופ"ג – ניתן להפקיד לקופה עד ליום 31/12/17 ובתנאי שהמכירה בוצעה לפני מועד ההפקדה, גם אם המכירה לאחר 1/10/17).

למיטב הבנתנו המקצועית, נוכח מורכבותו של החוק החדש ונוכח חשיפת המס המשתנה ואפשרות החיסכון במס במקרים רבים, יש להיוועץ בגורם מקצועי מוסמך בטרם הגשת ההצהרה הראשונה לרשות המיסים.