קבלן יחוייב למידות הדירה שצויינו בעלון המכירה

מאת: ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); אלי דורון, עו"ד, שירלי רחמני, עו"ד

1/6/2017

אזרחי חוץ התקשרו בהסכם עם חברה יזמית בתחום הנדל"ן לרכישת שתי דירות בפרויקט מגורים יוקרתי בנתניה. במהלך המו"מ עם החברה היזמית, הוצג לרוכשים עלון פרסום (פרוספקט) הדירות בו צוין בבהירות שטח הדירות ושטח המרפסות של הדירה.

במועד קבלת החזקה בדירות, התברר לרוכשים, לדאבונם, כי שטח הדירות שרכשו קטן בלמעלה מ-25% משטח הדירה כפי שהוצג בפרוספקט. הרוכשים הגישו תביעה כספית לבית משפט השלום בנתניה שקבע כי במסמכי ההתקשרות - הסכם המכר, המפרט ותוכניות הדירה - לא צויין שטח הדירות ולכן לא ניתן לדעת באופן ברור מהו שטח הדירות שנמכרו הואיל ושטח הדירות צוין רק בפרוספקט. על יסוד האמור לעיל קבע בית משפט השלום כי הפרוספקט מחייב את החברה היזמית וכי יש לפצות את הרוכשים בגין שווי ההפרש שבין שטח הדירה בפרוספקט לבין שטחה בפועל.

החלטת בית המשפט המחוזי

החברה היזמית בחרה שלא להשלים עם פסק הדין והגישה ערעור לבית המשפט המחוזי. במסגרת הערעור הועלתה הטענה כי התשריט שצורף להסכם המכר כולל מידות אורך ורוחב של החללים העיקריים של הדירה באופן המאפשר לחשב את שטח הדירה, וכי אין תוקף מחייב לשטח המופיע בפרוספקט. בית המשפט המחוזי דחה את הערעור וקבע כי "עתה עוד אין ספק. כאשר לא ניתן לדלות בנקל מהתרשים המצורף לחוזה את השטח האמיתי של הדירה הנרכשת, ייקבע השטח המחייב לפי זה הנקוב בפרוספקט. הלכה זו אך מתבקשת... תם העידן שבו הרוכש ההדיוט צריך לחשב את פירוט השטחים, שיוכם ומידותיהם כדי להסיק אם התוצאה שקיבל תואמת לשטח המצוין בפרוספקט".

בנוסף לזאת, קבע בית המשפט המחוזי כי שטח הדירות בפרוספקט צוין ללא המילה "ברוטו", כך שלא הייתה לרוכשים סיבה להניח שהשטח המובטח הוא ברוטו, וכי עליהם להביא בחשבון אפשרות של קיצוץ כלשהו בשטח. בנוסף קבע המחוזי כי ההפחתה מתבטאת בלא פחות מ-25% משטח הדירה, "פער החורג מפער היתכנותי סביר שבין שטח ברוטו לשטח נטו".

קביעת בית המשפט העליון

על החלטת ביהמ"ש המחוזי, הגישה החברה בקשת רשות ערעור לבית משפט העליון.

השופט אלייקים רובינשטיין קבע בפסק הדין כי: "מדיניות שיפוטית ראויה מחמירה עם חברות הבניה באשר למצג כלפי לקוחותיהם, והדבר דומה לנושאי צרכנות בכלל; ההנחה היא כי הגילוי צריך להיות מלא ו'ידידותי למשתמש', באופן שאדם מן היישוב הרוכש דירה, ולעיתים זו העסקה החשובה ביותר בחייו, צריך שלא לעמוד בפני '"חתול בשק".

בהמשך קובע השופט: "גודל הנכס הנמכר, מוקד הקניין - על הנתונים צריכים להיות בהירים לקונה כשמש בצהרי היום. הדרך הנכונה, דרך המלך, היא כמובן פרטים בחוזה 'ברחל בתך הקטנה'. בפחות מזה נפתח פתח לאי הבנות, למחלוקות ולהתדיינויות. אין עסקינן בנושא זניח, ובמקרה דנא אפילו לא בשטח זניח - אלא באחוז משמעותי משטח הדירה".

לסיכום הדברים...

כפי שראינו, קולמוסים רבים נידונו בנוגע לסוגיה שלפנינו, וההלכה הפסוקה ברורה. ככל שהתבררו מקרים שבהם חומרת הפער בין המצג למעשה בפועל רב, לא נתן בית המשפט ידו להיתממות. נימת פסקי הדין היא נחרצת, נסמכת על מסמכי ההתקשרות ועל הפרוספקט. למעשה מדובר בבירור בקביעה עובדתית שלפיה משצוין שטח הדירות בפרוספקט בלבד, זכאים הרוכשים לפיצוי.

יובהר, כי בית המשפט בוחר באופן מודע להתעלם מקיומה של תניה בהסכם המכר השוללת תוקפם של מצגים טרום חוזיים, וכדריו של בית המשפט העליון: "בהיעדר פירוט בחוזים עצמם של השטח הנמכר ככל משפטו וחוקתו, אינו יכול לעקור את העיקר מן הספר, את הפער בין המצג למציאות".

סוף דבר - בקשת רשות הערעור נדחתה.

[רע"א 1103/17 אופרה על הים בע"מ נ' ליטבק ואח']

>> זקוקים לשירותיו של עורך דין נדלן? לחצו כאן.
>> קראו כאן על חשיבותו של עורך דין מקרקעין.