רוכשי דירה שנעקצו על ידי מתחזה, לא יקבלו את כספם

רכישת דירה היא העסקה החשובה והיקרה ביותר בחייהם של רבים מאתנו. מחירי הדירות ההולכים ומאמירים משנה לשנה, הפכו את היכולת של רבים בחברה וזוגות צעירים בפרט, לרכוש דירה, למשימה קשה עוד יותר. מעבר לעלות הגבוהה ולקושי הכספי לרכוש דירה, ישנם עוד סיכונים אחרים אשר "אורבים מעבר לפינה" לרוכשי הדירות.
אחד הפחדים העיקריים של כל רוכש דירה, הוא כי מיטב כספו שנחסך בעמל רב, ייעלם. תסריט אימים שכזה ניתן לראות בפסק דין שניתן לאחרונה בביהמ"ש העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים.
בפסק דין ע"א 624/13 אסתר מורדכיוב נ' שלמה מינץ, דן ביהמ"ש בסוגיה בה רוכשי דירה נעקצו על ידי מתחזה ולא קיבלו את כספם חזרה.

בכדי להבין את פסק הדין, יש לתאר תחילה את השתלשלות העניינים:
מדובר בדירה בעיר חולון, אשר הבעלים של הדירה הינו ישראלי השוהה רוב הזמן בחו"ל. הדירה, מסיבות אישיות של הבעלים לא מושכרת ונשארת ריקה מאדם. נוכל אשר ניצל את העובדה שהדירה שוממת ובעליה לא נמצא בארץ, התחזה לבעלים של הדירה (זייף ת.ז ורישיון נהיגה עם פרטי הבעלים) והציע אותה למכירה. הנוכל מצא קונה, מכר לו את הדירה במחיר אטרקטיבי, קיבל את הכסף "ונעלם". מצב הדברים נכון לעכשיו הוא, שהדירה רשומה על שם הבעלים המקורי, ולקונה נרשמה הערת אזהרה. הקונה, אשר הריח הזדמנות לרווח, בשל העלות הנמוכה של הדירה, מכר תוך זמן קצר את הדירה לקונים חדשים ברווח נאה. העו"ד של הצדדים אשר ראה כי למוכר ישנה רק הערת אזהרה והדירה לא רשומה על שמו, המליץ לקונים כי ישלמו בתשלומים את הסכום על הדירה. יום לאחר שבעלות הדירה עברה על שמו של הקונה הראשון, העבירו הקונים בעסקה השנייה את רוב הכסף למוכר (הקונה הראשון), בניגוד לפריסת התשלומים שהייתה מוסכמת והומלצה על ידי העו"ד.
מצב העניינים כרגע הוא שהדירה רשומה על שם הקונה הראשון, ונרשמה הערת אזהרה על שם הקונים השניים. כחודשיים לאחר מכן, נרשמו הקונים כבעלים של הדירה.
מכאן העניינים החלו להסתבך. חבר של הבעלים האמיתי של הדירה, אשר שוהה בחו"ל כאמור, הגיע לדירה וגילה לתדהמתו כי הכיתוב על תיבת הדואר וכן המנעול בדלת הוחלפו. הוא סיפר זאת לחברו ומכאן הגיע המקרה לפתחו של ביהמ"ש.

סוגית הבעלות בדירה חולקה לשלוש שאלות משנה: ראשית, האם עמדה העסקה הראשונה בין המתחזה לבין הקונה הראשון בתנאי תקנת השוק. שנית, האם עמדה העסקה השנייה, בין הקונה הראשון לבין הקונים השניים בתנאי תקנת השוק. שלישית, האם יש להחיל את תקנת השוק בנסיבות העניין.
תקנת השוק: תקנת השוק מאפשרת לקונה, אם מילא אחר תנאים מסוימים, לזכות בבעלות בנכס למרות שהמוכר אינו הבעלים של הנכס. לעניינינו, ההסדר בחוק לתקנת השוק הינו סעיף 10 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 – "מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום לב על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון".
כלומר: בהתקיים התנאים של סעיף זה, יכול קונה לרכוש בעלות בנכס, גם אם המוכר אינו הבעלים של הדירה.
מהם התנאים כדי שתקנת השוק תעמוד לזכות הקונים?

משמעות הדבר היא, שאם מדובר בקרקע מוסדרת+ניתנה תמורה עבור הנכס+הקונה הסתמך על מרשם המקרקעין – במקרה כזה הקונה יזכה בדירה, גם אם הוא רכש אותה לא מבעליה האמיתי. חשוב לציין כי כאשר מצוין רישום המקרקעין, הכוונה היא כאשר הטעות הינה ברישום המקרקעין עצמו. מטרת החוק היא ליצור וודאות בשוק המקרקעין ושאנשים יסתמכו על הרישום ולא יהיה חשש וחוסר וודאות.

ומהכלל אל הפרט:
העסקה הראשונה, בין המתחזה לקונה הראשון – תנאי ראשון מתקיים, שכן הקרקע של הדירה מוסדרת. התנאי השני מתקיים, ניתנה תמורה, אמנם במחיר נמוך מערך הדירה, אך עדיין במחיר סביר. התנאי השלישי לא מתקיים, אף אם הקונה השלים בתום לב את העסקה ברישום.
הקונה הראשון כאמור, הסתמך על מרשם המקרקעין, שבו הוצג השם של הבעלים האמיתי. המתחזה, אשר הציג מסמכים מזויפים, היה בעל אותו השם לכאורה. כלומר הקונה הראשון, הסתמך על המסמכים המזויפים, אשר עוררו את חשדו של העו"ד, והיו צריכים לעורר חשד גם אצלו. תקנת השוק אינה חלה במקרים של "פגמים בזיהוי", בשל היות הפגם חיצוני למרשם, וכמו שאמרנו, תקנת השוק חלה רק במקרים שהפגם הינו במרשם עצמו.
העסקה השנייה, בין הקונה הראשון לקונים השניים – אם תנאי תקנת השוק היו חלים בעסקה הראשונה, אזי הם היו מכשירים ישירות את העסקה השנייה. אך מכיוון שתנאי תקנת השוק לא חלו על העסקה הראשונה, הקונים השניים צריכים להוכיח כי הם עומדים בתנאי תקנת השוק בעצמם.
ביהמ"ש הגיע למסקנה כי הקונים בעסקה השנייה גם לא עומדים בתנאי תקנת השוק. טענת ביהמ"ש הייתה כי לא בוצעה בדיקה ראויה של הקונים. כוונת ביהמ"ש הייתה כי בעת שהקונים היו במשא ומתן עם המוכר, הם ידעו כי במרשם המקרקעין הנכס רשום על שם אחר. הדבר היה אמור לעורר את חשדם, וקונה סביר היה צריך לבצע בדיקה קפדנית יותר בשל כך.

מהי בדיקה ראויה אם כך?
אין קונה אמור לתת אמון עיוור במוכר, גם כאשר הזכות רשומה על שמו. כל שכן כאשר הזכות לא רשומה על שם המוכר, אלא רק הערת אזהרה. במצב דברים כזה, על הקונה ליצור קשר עם בעל הזכות הרשום ולבצע בדיקות בהתאם לנסיבות.
אילו התקשרו הצדדים לעסקה לאחר רישומו של הקונה הראשון כבעלים של הנכס, אזי מצבם של הקונים השניים היה טוב בהרבה. אך מכיוון שההתקשרות הייתה לפני כן, והמוכר לא היה הבעלים הרשום של הנכס, לא עמדו הקונים בתנאי תקנת השוק.
כשביהמ"ש נדרש לסוגיה מהי בדיקה ראויה, אין הוא מתכוון לרף דרישה מופלא. במקרה שלנו, כאשר הקונה יודע כי הנכס אינו רשום על שם המוכר, חלה עליו החובה לבחון את העסקה הקודמת.

לסיכום: ביהמ"ש קבע שהן הקונה הראשון והן הקונים המאוחרים יותר לא עומדים בתנאי תקנת השוק, לכן הוא פסק כי הנכס יוחזר לבעליו המקורי. הרוכשים אשר שילמו עבור הנכס ממיטב כספם, איבדו למעשה את כל מה שהם שילמו עבור הנכס, למעט הזכות לדרוש פיצוי כספי.
אילו, לעומת זאת, היו הקונים (הן הקונה הראשון והן הקונים המאוחרים יותר) עומדים בתנאי תקנת השוק, משמעות הדבר הייתה כי הבעלים האמיתי של הנכס היה מאבד אותו ללא כל תמורה.

לכן חשוב, לפני שמבצעים רכישה של נכס, לבדוק תמיד במרשם המקרקעין מי הבעלים הרשום. יש לבצע בדיקה קפדנית ולראות שהמוכר אכן הוא הבעלים הרשום של הנכס. ואם המוכר אינו רשום כבעלים של הנכס אז אחת כמה וכמה. יש ליצור קשר עם הבעלים ולבצע בדיקה מעמיקה מתי הבעלות תעבור על שם המוכר.
מומלץ מאוד לפני שמבצעים רכישה של בית, רכישה שהנה אחת העסקאות המשמעותיות ביותר בחייו של אדם, להסתייע בשירותיו של עורך דין המתמחה בנדל"ן. עו"ד טוב יכול לזהות מבעוד מועד הרבה בעיות העלולות לצוץ בהמשך הדרך ולפתור אותן, ובכך להפוך את הרכישה הגדולה והחשובה ביותר, לבטוחה.