תזכיר הצעת חוק שאמור לאפשר לקרנות השקעה "ריט", להשקיע בייזום בשוק הדיור למגורים כולל דיור להשכרה לטווח ארוך

במסגרת ניסיונותיה של המדינה לעצור את עליית מחירי הדירות, פורסם לאחרונה תזכיר לתיקון חוק קרנות הריט. תזכיר החוק מיישם את המלצות הצוות המשותף, שהורכב מנציגי רשות המסים, הרשות לניירות ערך והמועצה הלאומית לכלכלה, להקמת קרנות "ריט" חדשות.

לדברי עו"ד ירון טיקוצקי, שותף מייסד במשרד דורון טיקוצקי, תזכיר החוק מטפל בחסמי הכניסה לקרנות חדשות להשקעות בנדל"ן, ובין היתר מאפשר לקרנות ה"ריט" להשקיע בפרויקטים של השכרה למגורים לטווח ארוך. בכך מקווים מקבלי ההחלטות כי קרנות הריט יסייעו לקדם פתרונות בשוק הדיור. עם זאת, תזכיר החוק אינו מעודד את הבניה עצמה באזורי הביקוש ולכן בניה שלא הייתה כדאית ליזמים פרטיים, לא בהכרח תהיה כדאית לקרנות ה"ריט".

קרנות ה"ריט" (REIT - Real Estate Investment Trust) הינן קרנות המתמקדות בהשקעה בנדל"ן מניב. המטרה העיקרית של הקרן הינה החזקה וניהול נדל"ן מניב לצרכי רווח. הקרן משיגה מימון על ידי מתן אפשרות למשקיעים פרטיים להשתתף באופן לא ישיר בפרויקטים מניבים.

קרנות ה"ריט" מקובלות מאד בארה"ב והחלו לפעול בישראל לפני מספר שנים בעקבות שינויים רגולטוריים שאפשרו את כניסתן. עם זאת, מאז חקיקת התשתית הרגולטורית בשנת 2006 הוקמו בישראל שתי קרנות בלבד – "ריט 1" ו"סלע קפיטל". על מנת לאפשר הקמה של קרנות "ריט" חדשות, הוקם צוות משותף של רשות המסים, הרשות לניירות ערך והמועצה הלאומית לכלכלה בכדי לזהות חסמים מרכזיים המונעים הקמה של קרנות חדשות ולגבש המלצות לשחרור חסמים אלו. תזכיר החוק שפורסם מאמץ המלצות אלו.

תזכיר הצעת החוק החדש מאפשר למנהלי קרנות ריט להרחיב פעילות ולפעול בייזום נדל"ן, לרכוש קרקעות וליזום פרויקטים למגורים. הצעת החוק מאפשרת למייסד קרן "ריט" להעביר נכסים שבבעלותו לקרן בתמורה לקבלת מניות בקרן תוך דחיית מועד תשלום מס השבח בגין הנכסים שהועברו למועד מימוש המניות שהונפקו או למועד מימוש הנכסים שהועברו לקרן. חסם נוסף שזוהה הינו האיסור על חמישה אנשים להחזיק ביותר מ-50% מהמניות בקרן עוד ביום הנפקתה. תזכיר החוק מאפשר ליזמי הקרן לפזר את אחזקותיהם באופן הדרגתי על פני חמש שנים ממועד הנפקת הקרן. 

מעבר למגבלות ההקמה, הוחלט להרחיב את תחומי הפעילות. לפי תזכיר החוק, יוכלו קרנות "ריט" לרכוש קרקע החלה עליה תכנית להשכרה למגורים תוך שהקרן משמשת כיזם של פרויקט ההקמה. זאת בניגוד להוראות כיום המייחדות את פעילותן של קרנות "ריט" להשקעה במקרקעין מניבים. לטענת רשות המסים, באופן זה קרנות ה"ריט" יוכלו להשתתף לא רק בצד הביקוש להשקעות בנדל"ן מניב אלא גם לעודד ולהגדיל את צד ההיצע של דירות להשכרה למגורים. על מנת שיוכלו להשקיע בפרויקטים אלו, יתאפשר על פי תזכיר החוק להגיע לשיעור מינוף של 80% משווי הקרקע. נוסף על כך, המס שיחול על הרווחים מהשכרת מקרקעין מניבים לצרכי השכרה למגורים ועל רווחי ההון בפרויקטים אלו יהיה בשיעור 20% בלבד בניגוד למס רווח הון רגיל שחל כיום על בעלי מניות בגובה של 25%.

מתן הקלות המיסוי וההסדרה הרגולטורית לכניסת קרנות ה"ריט" לשוק הדירות להשכרה צפויים להאיץ הקמה של פרויקטים חדשים, זאת לנוכח העובדה שקרנות ה"ריט" יאפשרו גיוס הון מהיר לפרויקטים גדולים, ויאפשרו התקדמות בפרויקטים אשר יזמים קטנים וקבלנים לא יכלו לקבל מימון עבורם.

עם זאת, מציין עו"ד טיקוצקי, כי ספק אם הצעת החוק תסייע בפתרון מצוקת הדיור ויוקר המחייה. פרויקטים שלא היו כדאיים עד היום ליזמים וקבלנים פרטיים, לא בהכרח יהיו כדאיים לקרנות ה"ריט". לקרנות ה"ריט" יתרון על קבלנים מבחינת היקף המימון אותו יכולים הם לגייס, ולפיכך נהיה עדים  לגידול במספר הפרויקטים הגדולים, אלא שלא בטוח שפרויקטים אלו ייבנו באזורי הפריפריה אותם רוצה המדינה לקדם. התשתית הרגולטורית החדשה תכניס שחקן חשוב מאוד לתחום הדיור להשכרה, אך נדרשות הטבות נוספות אשר יהפכו פרויקטים באזורים שכיום אינם כדאיים להשקעה לכדאיים. זאת יש לעשות על ידי הטבות נוספות להשקעה בפריפריה, הטבות להשקעה בשכירות לטווח ארוך, לזוגות צעירים ומעונות לסטודנטים. הטבות מעין אלו, בתוספת קרנות ה"ריט" שיכנסו לשוק הדיור להשכרה, יתנו מענה לשוכרים הפוטנציאליים, יהפכו פרויקטים אלו לכדאיים ויורידו משמעותית את מחירי הדיור.