במקרים בהם לאחד מבני זוג הנשואים ישנה דירה, שיעור מס הרכישה בגין דירה נוספת ייגזר ממחירה המלא של הדירה הנוספת

מאת: ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); אלי דורון, עו"ד; נוי קרן, משפטנית

26/10/2016

בפסק דין שניתן ביום 1/8/16, בעניין ע"א 4006/13 נדרש בית המשפט העליון לשאלה האם הבסיס לחישוב מס הרכישה הינו שווי חלקו היחסי של כל אחד מבני הזוג בדירת המגורים או שמא שוויה הכולל של הדירה. 

המערערים, בני זוג הנשואים זה לזו רכשו ביום 8.5.12 דירת מגורים בסך 3,000,000 ₪. בבעלותו של המערער דירה נוספת שנרכשה על ידו לפני נישואיו למערערת והזכויות בדירה שייכות למערער בלבד, מבלי שיש למערערת זכויות בדירה. המערערים דיווחו על העסקה למנהל מיסוי מקרקעין כמתחייב לפי סע' 73 לחוק מיסוי מקרקעין. לשיטתם, יש לגזור את שיעור המס משווי הזכויות של כל אחד בנפרד, דהיינו מסך של 1,500,000 ₪ ששילם כל אחד.

מאחר ולמערער ישנה דירה נוספת מלפני הנישואים, סברו המערערים כי יש להטיל עליו שיעור מס הנהוג כאשר רוכשים דירה שנייה. והחישוב בוצע כדלקמן: עבור סך של 1,053,200 ₪ ישולם מס בשיעור של 5% ועבור היתרה בסך 446,800 ₪ ישולם מס בשיעור של 6%. סך כל מס הרכישה הועמד על סך 79,468 ₪. באשר לשיעור המס שעל המערערת לשלם, סברו המערערים שמאחר וזו דירתה היחידה, זכאית היא להטבת מס ולכן מחויבת בתשלום מס בשיעור 3.5% וזאת רק על חלקה בתמורה העולה על סך 1,421,760 ₪, היינו 3.5% מסך של 78,240 ₪, ובסה"כ 2,738 ₪. בחישוב סך מס הרכישה הכולל של המערערים, לטענתם הינם נדרשים לשלם סכום כולל של 82,206 ₪.

המשיב התנגד לשומה העצמית והוציא למערערים שומה לפי סע' 78 לחוק מיסוי מקרקעין.
חישוב שומת המס על ידי המשיב נעשה כדלקמן:

תחילה חושב המס על מלוא מחיר הדירה על סך 3,000,000 ₪ וחושבו ההטבות הניתנות לרוכש "דירה יחידה", כך שהמס הכולל שהיה חל על רכישה מעין זו הנו בסך של 74,942 ₪. אך מאחר ורק המערערת זכאית להטבות אלו, חויבה המערערת במחצית מהסכום דהיינו 37,471 ₪.

בשלב השני חושב מס הרכישה בגין מלוא הסכום כאילו הייתה הדירה "דירה נוספת" וללא הטבות. מס הרכישה במצב שכזה הינו 169,468 ₪. לכן, חלקו של המערער כמי שנחשב כבעלים של חצי הדירה הוערך בסך 84,734 ₪.

בסה"כ חויבו המערערים בשומה בתשלום מס בסך של 122,205 ₪.

על שומה זו הגישו המערערים השגה שנדחתה בטענה שבכל הנוגע למס רכישה, תחילה יש לחשב את מס הרכישה שהיה משולם אילו נמכרה הדירה בשלמותה ומתוכו ישלם הקונה סכום המשקף את חלקו היחסי בדירה. לטענת המערערים, תחשיב שומת המס כפי שבוצע ע"י המשיב, מטיל נטל מס כפול על בני הזוג ומתעלם ממטרת העסקה לרכישת הדירה וגורמת להכבדה על התא המשפחתי. בנוסף טענו, כי התחשיב שערך המשיב חוטא לתכלית הכלכלית של סעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין ואילו רק דרך חישובם היא שמגשימה את תכליתו. 

המערערים שוללים את קביעת ועדת הערר כי ע"פ גישתם של בני הזוג לחישוב מס רכישה, יכולה להיווצר הפליה בין זוגות. לטענתם, סכום המס שמושת על בני זוג שלאחד מהם ישנה דירה נוספת גבוה יותר בהכרח מהסכום אשר היה מושת על אותם בני זוג אילו היו רוכשים דירה יחידה וזאת ע"פ התחשיב העצמי שערכו. המערערים משיגים גם על גובה ההוצאות שהושת עליהם בגדר ההליך בפני ועדת הערר, אשר לטענתם לא משקף את הוצאותיו של המשיב ובעיקר לאור העובדה כי ההליך העלה שאלה משפטית בלבד.

טענות המשיב

טענות המשיב מסתמכות על קביעת ועדת הערר. לטענתו, התחשיב תואם את הפסיקה והחוק ומגלם בתוכו את הטבות המס המגיעות למערערת כרוכשת דירה יחידה, בעוד שהמערער נישום ע"פ מדרגות המס ביחס לרכישת דירת מגורים נוספת. דרך חישוב זו, לטענתו, נמוכה מסכום המס שהיה מושת עליהם אילולא היו נחשבים כרוכשים של דירה שאיננה יחידה בשל חזקת התא המשפחתי.

המשיב טען עוד, כי יש להתייחס למקרה זה כאל כל מקרה אחר שבו שותפים רוכשים זכויות בדירת מגורים ולהחיל עליהם את תקנה 2(2)(ב) לתקנות מיסוי מקרקעין, תקנה המסדירה את תחשיב מס הרכישה במקרים שכאלו. התקנה מכתיבה תחשיב דו-שלבי המוביל לכך שסך המס הרלוונטי יהיה זהה אם הדירה נרכשה במלואה ע"י יחיד ואם נרכשה עי שניים.

לבסוף טען המשיב כי תחשיב כפי שביצעו בני הזוג גורם לעיוות במישור נוסף בכך שמאפשר למערער שאינו זכאי להטבת מס בגין דירה יחידה, ליהנות מהפחתת מס שלא כדין.

קביעת בית המשפט

ביהמ"ש קבע כי דין הערעור להידחות. באשר לשאלה המרכזית האם הבסיס לחישוב מס הרכישה הינו שווי חלקו היחסי של כל אחד מבני הזוג בדירת המגורים או שמא שוויה הכולל של הדירה, נקבע שנקודת המוצא מבוססת על הסדרים הקבועים בחוק מיסוי מקרקעין ובתקנות מיסוי מקרקעין.

בית המשפט הפנה לסעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין הקובע שיעור מס רכישה מופחת ופרוגרסיבי בנוגע לדירת מגורים ואף מבחין בין רוכשים שדירת המגורים הינה דירתם היחידה לבין רוכשים שיש בבעלותם דירה נוספת ויאלצו לשלם מס גבוה יותר. בעניין ע"א 420/77 לויט נ' מנהל מס שבח מקרקעין, הודגש כי "התנאי המעוגן בסעיף 9 (א) לחוק לפיו מס הרכישה צריך להיות בשיעור משווי המכירה- מתקיים ככל ששורר שיעור, דהיינו יחס מסוים (ואפילו מורכב) בין שווי המכירה לבין סכום המס המוטל על הרוכש".

ביהמ"ש קבע כי שומת המערערים אינה מוצדקת ומובילה לכך שבן הזוג אשר איננו זכאי להטבת מס בהיותו בעלים של דירה נוספת, ישלם על חלקו היחסי בדירה שיעור מס נמוך מזה שהוא היה נדרש לשלם אילו היה רוכש את אותו החלק בנסיבות אחרות.

בנוסף, כתגובה לטענת המערערים כי השומה המוצעת להם מרוקנת מתוכן את חזקת התא המשפטי, קבע ביהמ"ש כי טענתם מרחיבה יתר על המידה את החריג הנקבע בעניין פלם (ע"א 3185/03): "ההלכה שנקבעה בעניין פלם תוחמת את תחולתה של "חזקת התא המשפחתי" על נכסים שנצברו החל ממועד היווצרותו של התא המשפחתי בלבד... כדי להגשים תכלית סוציאלית של הענקת הטבת מס עבור רוכש דירה יחידה, מקום שהוא היה זכאי לה... ובכך להקל על משפחות בעלות יכולת כלכלית מצומצמת".

אין הייתה הכוונה להתייחסות לרכישת הדירה המשותפת כאל שתי רכישות נפרדות. ביהמ"ש אף מצדיק את השומה המוצעת ע"י המשיב בהסתמך על תקנה 2(2)(ב) לתקנות מיסוי מקרקעין אשר משמרות בעקיפין את חזקת התא המשפחתי. ביהמ"ש אף דחה את טענת המערערים באשר לסכום ההוצאות הנפסק לחובתם במסגרת פסק דינה של ועדת הערר, וקבע כי אין הוא מתערב בהוצאות שנפסקו ע"י ערכאה דיונית, אלא במקרים חריגים, ואין מדובר במקרה הנ"ל.   

>> למידע נוסף בנושא דיני מקרקעין, לחצו כאן.