מאת:

עילות דיירים להתנגדות לתמ"א 38

לאחרונה אנו רואים יותר ויותר מבנים ישנים סביבנו אשר עוברים תהליך של שדרוג מאסיבי במסגרת תמ"א 38 (תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה). על פניו נשמע כי דיירים אשר מקבלים הצעה  של יזם לשדרג את הבניין שלהם "זכו בלוטו" וזוהי הצעה שאי אפשר לסרב לה: בסוף ההליך חייהם ישודרגו תהיה להם דירה גדולה יותר, תתווסף להם חנייה, מרפסת שמש מרווחת, מעלית, הבניין ישופץ ויחוזק מפני רעידות אדמה וכד'.
 
אולם לא תמיד ולא כל הדיירים בבניין יהיו מרוצים מהרעיון. לא כל דייר רוצה לגור במשך שנה באתר בניה ולעיתים אף לפנות את הדירה למספר חודשים, גם אם זה מעלה את שווי הדירה שלו. לא כל דייר רוצה שבמקום הגינה המשותפת של הבניין יתקינו מקומות חניה וגינה פרטית לדירות חדשות שיבנה היזם למכירה. לא כל דייר רוצה שלבניין יתווספו שכנים חדשים. באותו האופן, דיירים המתגוררים בקומה העליונה של הבניין אינם מעוניינים, לרוב, שיבנו קומה נוספת מעל דירתם. במילים אחרות, ישנן סיבות אישיות רבות שבגינן בעל דירה בבניין משותף יחליט להתנגד לשדרוג הבניין שלו, אך לא תמיד סיבות אישיות מסוג זה יהיו מוצדקות מהפן המשפטי. במאמר זה נעמוד על העילות החוקיות אשר מכוחן ניתן להתנגד לפרויקט של תמ"א 38 בבית משותף.
 

הגשת התנגדות בועדה לתכנון ובנייה

השלב הראשון באישור תכנית בינוי על פי תמ"א 38 הוא דיון בוועדה המקומית לתכנון ובניה בבקשה להיתר הבניה, וזאת ככל שבמסגרת הבקשה נתבקשה גם הקלה כלשהי. במסגרת זו, רשאי כל אחד מדיירי הבניין להתנגד לאישור התכנית וזאת מנימוקים אדריכליים והנדסיים מקצועיים. כך למשל אם מדובר בבניין שכלל אינו מצריך חיזוק מפני רעידות אדמה משום שהוא נבנה מראש באופן שמבטיח את עמידותו או חוזק בשלב מאוחר יותר על ידי בניית ממ"דים וחיזוקים אחרים. בדומה לכך, אם הבנייה שאותה מציע היזם חורגת מגבולות הבניין המותרים של המגרש או חורגת ממספר הקומות המותר על פי תכנית בניין העיר הרלוונטית. כך גם במקרים שבהם התכנית המוצעת על ידי היזם אינה כוללת פתרון ראוי למקומות חניה עבור דיירי הבניין. כל אלה יכולים להוות שיקולים במסגרת ההתנגדות לתכנית. שיקול נוסף שניתן להעלות במסגרת ההתנגדות הינו שיקול של אופי הבניה באזור, במידה ומדובר באזור בעל אופי בניה ייחודי ובמידה והבניה שאותה מציע היזם פוגעת באופי זה. נימוק נוסף להתנגדות בפני הועדה יכול להגיע גם מצד דיירים בבניינים השכנים זאת במיוחד כאשר הבניה שאותה מציע היזם צפויה להסתיר את הנוף הנשקף מחלונות הבניינים השכנים הנ"ל ולפגוע בערך הדירות בבניינים אלה.
 
בשל קיומם של נימוקים מסוג זה, רשאית הועדה שלא לאשר את הבניה שאותה מציע היזם או להגביל אותה בתנאים שונים, שעלולים להפוך את הפרויקט כולו לבלתי כדאי עבור היזם. יש להדגיש, כי בעת הגשת התנגדות מסוג זה בועדה לתכנון ובניה מומלץ ביותר להסתייע בייעוץ מקצועי הן במישור המשפטי והן במישור התכנוני. 
 

דיון בפני המפקח על רישום המקרקעין

ככל שהועדה המקומית מחליטה לאשר תכנית לביצוע עבודות במסגרת תמ"א 38, וככל שעדיין ישנם מתנגדים לתכנית בקרב דיירי הבניין, בירור המחלוקת עובר לדיון בפני המפקח על רישום המקרקעין (הידוע גם כמפקח על הבתים המשותפים). בתביעה למפקח על המקרקעין יכול לפנות דייר המתנגד לתכנית אם הוא סבור, כי העבודות יגרמו לפגיעה מהותית בזכויותיו או רוב מיוחס מהדיירים המבקשים לבצע את העבודות על אף התנגדותו של המיעוט המתנגד (הרוב הנדרש משתנה בהתאם לסוג הפרויקט והוא שונה בפרויקט שכולל רק הרחבה של הדירות הקיימות לעומת פרויקט שכולל הוספה של דירות חדשות ולעומת פרויקט שכולל הריסה ובניה מחדש של כל הבניין). רשימת השיקולים אשר על פיהם מוסמך המפקח לקבל החלטה אינה מוגבלת ולמעשה על המפקח לשקול את טובת כלל הדיירים לצד האינטרסים הלגיטימיים של הדיירים המתנגדים ולצד האינטרס הציבורי שבחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה.
 
פסיקת בתי המשפט קובעת, כי בראש ובראשונה על המפקח לבחון האם במסגרת התכנית המוצעת אין הפרה של השוויון בין הדיירים בבית והאם הרוב נוהג בתום לב כלפי המיעוט המתנגד. במילים אחרות, אם קבוצה של דיירים הצליחה לשכנע את היזם להעניק לה טובות הנאה גדולות יותר משאר הדיירים בבניין (כגון תוספת בניה גדולה יותר, תשלום כספי גדול יותר באופן יחסי לשטח הדירה הקיימת שלהם וכד'), הרי שהדבר מהווה עילה אשר בגינה עשוי המפקח שלא לאשר את ביצוע העבודות. כך גם רשאי המפקח למנות שמאי מטעמו על מנת לבחון האם חלוקת ההטבות השונות לדיירי הבניין נעשית באופן שוויוני ואם אין זה המצב, רשאי המפקח להטיל על חלק מהדיירים או על היזם לפצות את אותם הדיירים אשר צפויים להינזק מהפרויקט או ליהנות ממנו פחות מהאחרים. 
 

פגיעה מהותית בזכויות

כאמור, הוראות החוק קובעות כי דייר רשאי להתנגד לביצוע העבודות במידה והוא סבור כי תיגרם "פגיעה מהותית" בזכויותיו, אולם הפסיקה טרם הבהירה באופן ברור מהי אותה פגיעה מהותית אשר בגללה צריך המפקח על המקרקעין להימנע מאישור ביצוע עבודות. ניתן לשער, כי במקרים חריגים שבהם מדובר בדייר קשיש וחולה, כאשר ביצוע העבודות בבניין עלול לגרום נזק ממשי לבריאותו (הגופנית או הנפשית), יטה המפקח על המקרקעין להימנע מלאשר את ביצוע העבודות או להתנות אותן בתנאים מתאימים אשר ימנעו את הפגיעה באותו דייר. כך גם ניתן לשער כי במקרים מסוימים שבהם הבניה המתוכננת צפויה לפגוע באופן חריג בחלק מהדירות, למשל על ידי חסימה בלתי סבירה של חלונות הדירה או על ידי הקצאת שטחי חניה בצמוד לחלונות המרכזיים של הדירה (אם הדירה היא בקומת קרקע), עלול הדבר להוות "פגיעה מהותית" בזכויותיו של אותו דייר. בכל אחד מהמקרים הללו, מוקנית למפקח הסמכות שלא לאשר את ביצוע העבודות או להציב תנאים שונים לביצוע העבודות, לעיתים באופן שעלול להפוך את הפרויקט לבלתי כדאי עבור היזם ואף לסכל את עצם ביצוע הפרויקט. 
 
לעיתים עלולה להתעורר מחלוקת בין הדיירים לגבי השאלה מי יהיה היזם שצריך לבצע את הפרויקט וכן לגבי התנאים המסחריים שהוא מציע להם. במקרים מהסוג הזה, אם אחד הדיירים מצליח לגרור אחריו את רוב הדיירים להסכים לקבל שירותים מיזם בלתי מנוסה או כזה שמציע תנאים מסחריים פחות טובים מיזמים אחרים בשוק, רק בגלל ההיכרות האישית בין אותו דייר לאותו יזם, עשוי המפקח על המקרקעין להתערב בבחירת הרוב שכן ייתכן וההחלטה לבחור באותו יזם נובעת משיקולים הנגועים ב"חוסר תום לב". ראוי לציין, כי החקיקה והפסיקה אשר מתפתחת לאחרונה סביב ביצוע פרויקטים של תמ"א 38, שמה דגש רב על החשיבות הציבורית שבחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. יחד עם זאת, ועל אף החשיבות שבחיזוק מבנים, ישנן דרכים חוקיות להתנגד לביצוע פרויקטים מסוג זה. גם אם מרבית השכנים מסכימים לקבל תכנית המוצעת להם על ידי יזם פלוני, אין הדבר הופך את התכנית שמציע היזם לחסינה מכל ביקורת. לצורך כך הוקנו לרשויות התכנון והבניה ולמפקח על המקרקעין סמכויות חוקיות לבדוק את התכנית המוצעת, לשקול את ההתנגדויות ובמקרים המתאימים גם לדחות את התכנית או לשנות אותה.
 

ייצוג דיירים בהתנגדות לתמ"א 38

למשרדנו ניסיון רב בכל הקשור בייצוג דיירם המתנגדים לעמדת רוב השכנים בבניין בו הם גרים המעוניינים להתקשר עם יזם לטובת חיזוק הבניין על סמך תמ"א 38.
במסגרת ניסיונו זו, מטפל משרדנו בעשרות רבות של תיקי תמ"א ובכלל זה מייצג משרדנו מעטים כנגד רבים - משמע, משרדנו מייצג את  הדיירים המתנגדים לתמ"א כנגד כלל השכנים וזאת במטרה להביא לידי בלימת הליך התמ"א המוצע ו/או לכל הפחות – להביא לידי עריכת שינויים בתוכניות התמ"א המוצעת, כך שהנזק לשכן המתנגד יצומצם עד למינימום האפשרי ו/או שהפיצוי שיינתן לו על ידי היזם יהא מרבי.

משרדנו מודע למורכבות שבהליך התמ"א, לרגישות הטמונה בהליך, לאמוציות בין השכנים, לניסיונות הקיפוח, לעוגמת הנפש הנגרמת לדיירים במהלך הבניה ובעיקר ל"עסקאות הסודיות" המתבשלות בין חלק מהדיירים לבין היזם ו/או בינם לבין עצמם, ע"ח דיירים אחרים אשר אינם נוטלים חלק ב-"חגיגה". משרדנו ידע, בנסיבות הנכונות, להעלות בשם הדייר המתנגד את מלא הטענות הנדרשות כנגד ניסיונות השכנים לכפות עליו הליך של תמ"א, במישור המשפטי, הכלכלי, התכנוני והאחר. לשם כך יבנה משרדנו נבחרת של עו"ד מקצוענים משורותיו ובמקביל יסתייע הוא בשורה של מומחים, ככול שיידרש, לרבות שמאים, מהנדסים ועוד במטרה להוכיח כי הליך התמ"א המוצע אינו ראוי וכי יש לדחותו ולכל היותר יש לאפשר את חיזוקו של הבניין ושיפור עמידותו בפני רעידות אדמה באמצעים פחות דרקונים ופחות הרסניים. התנהלות משרדנו תהא אל מול הועדות המוניציפליות השונות, בתי משפט וכל גורם נדרש אחר, מטרה לבלום את העוול, כמתאפשר על פי דין.

אנו עומדים לרשותך בכל שאלה: סניף מרכז 03-6109100, סניף חיפה 04-8147500, נייד: 054-4251054

לפגישה אישית
חייגו 03-6109100

או השלימו את הפרטים הבאים

הדפסת המאמר

דירוג המאמר

 

4.88 ע"י 9 גולשים

עשוי לעניין אתכם

דרישה לתשלום נוסף על עיכובים בפרויקט התחדשות עירונית

מאת: ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח)

30/10/2024
תגובות0
המשך קריאה המשך קריאה

סוגי הערבויות בעסקאות של התחדשות עירונית

מאת: ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח)

מאמר זה יסקור את סוגי הערבויות שיש לדרוש בפרויקטים של התחדשות עירונית. בדומה לרוכשי דירה יד ראשונה מקבלן, כך גם בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית נהנים מהגנות חוק המכר, וזאת על מנת לבטח את בעלי הדירות בצורה הטובה ביותר אל מול היזם

9/10/2024
תגובות0
המשך קריאה המשך קריאה

שלבים בהוצאת מיזם פינוי בינוי אל הפועל

מאת: ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח)

עסקת פינוי בינוי היא עסקה כדאית למדינה, לרשות המקומית, ליזם וכמובן לדיירים שמקבלים דירות חדשות. אך הדבר לא קל כפי שתואר לעיל, הליך הפינוי בינוי הוא הליך ארוך מאוד אשר נמשך שנים רבות לערך 5-10, שבמהלך השנים האלה יש לקבל את הסכמת הדיירים, ולהוציא את הפרויקט לפועל.

10/9/2024
תגובות0
המשך קריאה המשך קריאה

הוסף תגובה

זקוקים לעורך דין?

חייגו: 03-6109100 או השאירו פרטים
אני מאשר/ת בזאת לדורון, טיקוצקי, קנטור, גוטמן, נס, עמית גרוס ושות' לשלוח לי ניוזלטרים/דיוור של מאמרים, מידע, חידושים, עדכונים מקצועיים והודעות, במייל ו/או בהודעה לנייד. הרשמה לקבלת הדיוור כאמור תאפשר קבלת דיוור שבועי ללא תשלום. ניתן בכל עת לבטל את ההרשמה לקבלת הדיוור ע"י לחיצה על מקש "הסרה" בכל דיוור שיישלח.