מאת: ;

סוגי הערבויות בעסקאות של התחדשות עירונית (פינוי בינוי ותמ"א 38)

מאמר זה יסקור את סוגי הערבויות שיש לדרוש בפרויקטים של התחדשות עירונית. בדומה לרוכשי דירה יד ראשונה מקבלן, כך גם בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית נהנים מהגנות חוק המכר, וזאת על מנת לבטח את בעלי הדירות בצורה הטובה ביותר אל מול היזם, כך שבמקרה בו היזם יפשוט רגל או מסיבה אחרת כלשהי לא יצליח להוציא לפועל את הפרויקט, הדיירים יהיו מוגנים בצורה הטובה ביותר.
נכון להיום חוק המכר לא חל באופן "אוטומטי" על עסקאות התחדשות עירונית, תוקפו של החוק והיקף תחולתו נתונים למשא ומתן בין הצדדים ולכן לפני שנכנסים לעסקה מסוג זה יש לקחת עו"ד עם ניסיון הבקיא בתחום, על מנת שידאג לקבל את הערבויות הטובות ביותר עבור הדיירים.
פרויקט מסוג התחדשות עירונית לא יכול להתבצע ללא ליווי בנקאי "סגור". הליווי יכול להתבצע ע"י בנק, חברת ביטוח או קרנות מימון. לגוף המלווה יש מספר תפקידים: ראשית הוא בודק את היכולת הכלכלית של היזם והכדאיות של הפרויקט. כל אלו, לפני שהבנק מאשר את מתן הערבויות. בנוסף, הגוף המלווה בודק גם את היכולת הכלכלית של הקבלן המבצע, סיווג רישיון הקבלן והתאמתו לפרויקט.
שנית, לאורך כל תקופת הבניה הגוף המלווה מפקח על העברת התשלומים לקבלן וזאת על פי לוח זמנים ואבני דרך שנקבעו מראש. הגוף המלווה מפקח גם על הכספים המשולמים ליזם עבור מכירת הדירות החדשות בפרויקט, ומוודא שהכספים מועברים לחשבון בנק ייעודי שנפתח עבור הפרויקט ונעשה בהם שימוש רק לצורך השלמת הפרויקט.
 
סוגי הערבויות המומלצות לבעלי דירות במסגרת הליווי הבנקאי
ראשית, ניתן לתת את הערבות בשתי צורות עיקריות - ערבות רגילה וערבות אוטונומית. ההבדל המהותי בין ערבות רגילה לערבות אוטונומית טמון בתהליך המימוש שלה: כאשר מדובר בערבות רגילה, במקרה שבו מקבל הערבות ירצה לממש אותה, עליו להביא הוכחות או אסמכתאות להפרת החוזה בינו ולבין היזם. כאשר אנחנו מדברים על ערבות אוטונומית אין צורך בהוכחות או אסמכתאות להפרת החוזה, מאחר שהערבות האוטונומית היא ערבות העומדת בפני עצמה, נפרדת ומנותקת מההסכם בין הצדדים. חשוב לציין, כי לא תמיד ניתן לדרוש ערבות אוטונומית, וזאת מכיוון שהנפקת ערבות זו כרוכה בריביות גבוהות מהריביות הכרוכות בהנפקת ערבות רגילה, מה שעלול לפגוע ברווחיות המינימלית הנדרשת לפרויקט.
 
ערבות חוק המכר (ערבות בנקאית): כתנאי למסירת החזקה בדירה הקיימת לידי היזם ימציא היזם עבור כל יחיד בעלים ערבות בנקאית בסכום שווי דירתו החדשה על פי דו"ח האפס של הפרויקט. גם במקרה זה ישנן שתי אפשרויות: ערבות חוק מכר או ערבות חוק מכר "משופרת". ערבות חוק המכר היא ערבות מותנת, אשר ניתן לממש אותה במקרים הבאים: מקרה בו הוטל עיקול על הדירה או על הקרקע שעליה היא נבנית, מחמת צו הקפאת הליכים, צו לקבלת נכסים, צו פירוק או צו למינוי כונס נכסים שניתנו נגד המוכר או נגד בעל הקרקע האמור, או מחמת נסיבות שבהן נוצרה מניעה מוחלטת למסור את ההחזקה בדירה (דבר הנתון לשיקול דעת הבנק). ערבות חוק המכר לא תתן מענה למקבל הערבות כאשר היזם ו/או החברה הקבלנית מפסיקה את הליך הבנייה ולא נמצאת בתהליך של פירוק או הקפאת הליכים ולא הוטל כל עיקול על הקרקע.
לערבות חוק מכר "משופרת" ישנן עילות מימוש נוספות, למשל: מצב בו היזם מאחר באופן משמעותי ובלתי סביר בהשלמת הפרויקט (כאשר משך האיחור ה"בלתי סביר" יקבע בין הצדדים להסכם). במקרה כאמור מאפשרת הערבות המשופרת לפנות לבנק ולקבל את סכום הערבות במזומן על מנת להשתמש בו לקנית דירה חלופית ללא צורך להמתין להשלמת הפרויקט.
ערבות שכירות: יש לדרוש מהיזם ערבות בנקאית אוטונומית בלתי מותנית וצמודה למדד המחירים לצרכן לפקודת כל יחיד בעלים. מטרתה של ערבות זאת היא להבטיח את דמי השכירות החודשיים הניתנים לדיירים במסגרת ההסכם לצורך שכירת דירה חלופית למשך תקופת הבנייה. רצוי כי ערבות זו תהא בסך השווה למשך כל תקופת ביצוע העבודות, ותהיה בתוקפה ועד למועד קבלת טופס 4 ומסירת כל דירות הבעלים החדשות.
ערבות מיסים: בפרויקטים של התחדשות עירונית עשוי להיות קיים מרכיב לא מבוטל של תשלום מיסים שיוטל על בעלי הזכויות. מטרתה של ערבות זו היא להבטיח את תשלום המיסים החלים על בעלי זכויות אשר עומדים בתנאי הפטור אך חורגים מתקרת הפטור בחוק, ע"י היזם.
ערבות בדק: תפקידה לשמש ערובה לתשלום העלויות בגין תיקון ליקויי בניה המתגלים לאחר מסירות דירות הבעלים, ככל שאלו לא תוקנו על ידי היזם במהלך התקופה המוגדרת או זמן סביר. תוקף ערבות זו יוגדר בהסכם בין הצדדים.
ערבות רישום: ערבות זו נועדה לשם הבטחת כל הוצאות רישום הבניין החדש כבית משותף ורישום זכויות הבעלים בדירות הבעלים החדשות, ככל שאלו לא יושלמו כדין על ידי יזם הפרויקט.  ערבות זו לרוב תהיה בסך של שכ"ט הממוצע המשולם עבור ביצוע רישום זה.
ערבות לניהול הליכים משפטיים: ערבות זו הינה ערבות חשובה ביותר. במקרה בו מסיבה כלשהי נדרשים בעלי הזכויות לממש את ערבות חוק המכר, יהיה עליהם לשאת בהוצאות משפטיות ושכ"ט עורך דין כחלק מניהול ההליך המשפטי אל מול היזם. ערבות זו מטרתה מימון הוצאות משפטיות הכרוכות במימוש ערבות חוק המכר. דוגמה אחת למקרה בו עשוי להדרש מימוש הערבות היא בעקבות ניהול הליך משפטי למחיקת הערות אזהרה שנרשמו על זכויות בעלי הזכויות לטובת היזם בפרויקט.
 
לסיכום:
בפרויקטים של פינוי בינוי ישנן מספר ערבויות, כאשר לכל אחת חשיבות רבה להגנה על בעלי הזכויות. בעת התקשרות עם יזם ובטרם חתימה על הסכמי התחדשות עירונית, יש לשים דגש רב על סוגיית הערבויות, וזאת על מנת להבטיח את זכויותיהם של בעלי הזכויות מול היזם. 
 
 

לפגישה אישית
חייגו 03-6109100

או השלימו את הפרטים הבאים

הדפסת המאמר

דירוג המאמר

 

1 ע"י 1 גולשים

הוסף תגובה

זקוקים לעורך דין?

חייגו: 03-6109100 או השאירו פרטים
אני מאשר/ת בזאת לדורון, טיקוצקי, קנטור, גוטמן, נס, עמית גרוס ושות' לשלוח לי ניוזלטרים/דיוור של מאמרים, מידע, חידושים, עדכונים מקצועיים והודעות, במייל ו/או בהודעה לנייד. הרשמה לקבלת הדיוור כאמור תאפשר קבלת דיוור שבועי ללא תשלום. ניתן בכל עת לבטל את ההרשמה לקבלת הדיוור ע"י לחיצה על מקש "הסרה" בכל דיוור שיישלח.