מאת:
חברה ביקשה ליזום פרויקט תמ"א 38 ובכדי לממן את הפרויקט, ביקשה הלוואות מהציבור. פס"ד המדובר קבע שחוזי ההלוואה מהווים "סדרות" של ניירות ערך, ומכאן שהם מחויבים בפרסום תשקיף.

ההוצאות הכלכליות הכרוכות בפרסום תשקיף הינן גבוהות ולכן, בכדי להימנע מהוצאות אלו, הוצע ע"י החברה ב-20.4.14, שלמלווים יוצעו 5 אפשרויות הלוואה הנבדלות אחת מהשנייה בריבית שנתית, היקף הבטוחה, מועד החזר ההלוואה ועוד, כאשר החברה מצידה תתחייב שלא ללוות כספים ממספר מלווים העולה על 35 בכל אחת מן האפשרויות.

בהתאם לכך, השאלות העיקריות הן:

1. האם המתווה שהוצע מהווה "סדרה" לעניין חובת פרסום תשקיף?
2. האם מדובר בסדרה אחת או ב-5 סדרות שונות?
וככל שמדובר ב-5 סדרות שונות, האם ניתן למנות את המשקיעים יחדיו לעניין ס' 15א(א)(1) המחריג מחובת הפרסום ניירות ערך הנמכרים לפחות מ-35 קונים?

דברי ההסבר לחוק אינם מבארים את המונח "סדרה" ועלינו להתייחס למקרה הפרטי עפ"י תכלית החוק, מכאן, ש ס' 15א(א)(1) נובע משיקולי עלות תועלת (עד 35 אנשים לא כלכלי לבצע תשקיף), כאשר תכלית המונח "סדרה", מצביע על תנאיו העיקריים של נייר הערך ומקיים בתוכו קשר בין התאגיד למשקיע (שלרוב אינו שוויוני - כמו בחוזה אחיד).

לפי המשנה לנשיאה א' רובינשטיין המתווה שהוצע כולל סדרתיות היות וכל מלווה שיבחר באפשרות א' יקבל התחייבות זהה, בנוסף, מתעורר חשש להיווצרותן של מס' הלוואות בעלות מאפיינים זהים שיהוו כר פורה ל"שוק משני", בו ני"ע יועבר מהלווה לסוחר המעוניין בהשקעה, כל זאת ללא התקשרות בינם לבין החברה. משמע, בעוד שהמלווים יכלו לדרוש גילוי נאות במו"מ, הסוחרים לא יזכו למידע זהה.

בנוסף, קובע המשנה לנשיאה שיש למנות את כל המשקיעים מכל חמשת האפשרויות יחדיו (לעניין ס' 15(א)(1)) והקביעה מתיישבת עם לשון הסעיף. הס' מחריג חובת פרסום תשקיף ני"ע הנמכרים לפחות מ- 35 קונים. אם ההגבלה שביצעה החברה הייתה ל- 35 מלווים בכל האפשרויות יחדיו (ולא בנפרד) ייתכן והייתה באה בגדרי ס' 15א(א)(1), אך היות וזה לא המצב, הס' אינו חל. בבחינת הדין האמריקני, נראה כי הסכמי הלוואה הינם עסקה אחת שכן מרבית הפרמטרים מעידים על כך - מימון פרויקט תמ"א 38 והלוואת הכספים היא בסמיכות לתחילת העבודות ועל כן מדובר בעסקה אחת.

כל אחת מן האפשרויות במתווה מהווה סדרה בפני עצמה של ניירות ערך מאותו סוג, ולכן יש להטיל חובת פרסום תשקיף לעניין המכלול. הערעור התקבל והמשיבה חויבה בפרסום תשקיף לפי ס' 15 לחוק. חשיבות פסיקה זו היא בהבנה כי "מימון המונים" במטרה להשיג הלוואות "חברתיות" עשוי להיתקל בחובת פרסום תשקיף שעלותו גבוהה ועל כן, יש חשיבות בהכרת הפסיקה, כמו גם ההחרגה של ס' 15א(א)(1).
 

אנו עומדים לרשותך בכל שאלה: סניף מרכז 03-6109100, סניף חיפה 04-8147500, נייד: 054-4251054

לפגישה אישית
חייגו 03-6109100

או השלימו את הפרטים הבאים

הדפסת המאמר

דירוג המאמר

 

1 ע"י 1 גולשים

עשוי לעניין אתכם

דרישה לתשלום נוסף על עיכובים בפרויקט התחדשות עירונית

מאת: ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח)

30/10/2024
תגובות0
המשך קריאה המשך קריאה

סוגי הערבויות בעסקאות של התחדשות עירונית

מאת: ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח)

מאמר זה יסקור את סוגי הערבויות שיש לדרוש בפרויקטים של התחדשות עירונית. בדומה לרוכשי דירה יד ראשונה מקבלן, כך גם בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית נהנים מהגנות חוק המכר, וזאת על מנת לבטח את בעלי הדירות בצורה הטובה ביותר אל מול היזם

9/10/2024
תגובות0
המשך קריאה המשך קריאה

שלבים בהוצאת מיזם פינוי בינוי אל הפועל

מאת: ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח)

עסקת פינוי בינוי היא עסקה כדאית למדינה, לרשות המקומית, ליזם וכמובן לדיירים שמקבלים דירות חדשות. אך הדבר לא קל כפי שתואר לעיל, הליך הפינוי בינוי הוא הליך ארוך מאוד אשר נמשך שנים רבות לערך 5-10, שבמהלך השנים האלה יש לקבל את הסכמת הדיירים, ולהוציא את הפרויקט לפועל.

10/9/2024
תגובות0
המשך קריאה המשך קריאה

הוסף תגובה

זקוקים לעורך דין?

חייגו: 03-6109100 או השאירו פרטים
אני מאשר/ת בזאת לדורון, טיקוצקי, קנטור, גוטמן, נס, עמית גרוס ושות' לשלוח לי ניוזלטרים/דיוור של מאמרים, מידע, חידושים, עדכונים מקצועיים והודעות, במייל ו/או בהודעה לנייד. הרשמה לקבלת הדיוור כאמור תאפשר קבלת דיוור שבועי ללא תשלום. ניתן בכל עת לבטל את ההרשמה לקבלת הדיוור ע"י לחיצה על מקש "הסרה" בכל דיוור שיישלח.