מאת:
הליך שדרוג בתים משותפים במסגרת תמ"א 38 (תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה), מעניק לדיירים בבית ישן תמריצים רבים ומשמעותיים לחיזוק הבית שלהם מפני רעידות אדמה. תמריצים אלה מתבטאים במתן זכויות בניה נוספות והקלות מס שאותן רשאים לקבל דיירים בבית משותף אם הם מחליטים לחזק את הבית שלהם מפני רעידות אדמה.
 
במציאות דיירים בבית משותף אינם מסוגלים להתארגן ולבצע בעצמם פרויקט בהיקף נרחב של חיזוק, הרחבה ותוספת דירות לבית. ברובם המכריע של המקרים, אין לדיירים את הידע, הכלים, המימון ויכולת הארגון לבצע בעצמם פרויקט מסוג זה. כתוצאה מכך נכנסים לתמונה יזמים פרטיים אשר מציעים לדיירים עסקה שאמורה להיות משתלמת ביותר: היזם מבקש לקבל מהדיירים את כל זכויות הבניה בבית המשותף ואת הזכויות בדירות החדשות שהוא יבנה. בתמורה מתחייב היזם לממן, לנהל ולבצע עבור הדיירים את כל הפרויקט, לחזק ולשפץ עבורם את הבית, להרחיב את דירותיהם ולעיתים אף להעניק להם תשלום כספי נוסף. כך למעשה מוכרים הדיירים את זכויות הבניה שלהם ליזם בתמורה לקבלת שיפורים ושיפוצם שונים בביתם. 
 
יש להדגיש - כל הזכויות המגיעות לדיירים מכוח הפרויקט הן זכויות משותפות ועל כן צריכות להתחלק בין הדיירים באופן שוויוני על פי החלק היחסי של כל דייר ודייר ברכוש המשותף. לצערנו, בפרויקטים לא מעטים אנו נתקלים בתופעות פסולות כאשר דייר אחד או קבוצה של דיירים מקבלים לידיהם זכויות גבוהות יותר משאר הדיירים וזאת מעבר לחלקם היחסי ברכוש המשותף. לרוב, יהיה זה הדייר ש"הביא" את היזם ואשר ינסה לקבל מהיזם יותר מהדיירים האחרים. 
 
תופעות פסולות אלה יכולות להיות גלויות, כמו למשל במקרים הבאים: 
- מצב שבו היזם משלם לדייר אחד סכום נוסף מעבר למה שמשולם לדיירים האחרים. 
- מצב שבו היזם בונה לדייר אחד תוספת בניה גדולה יותר בהשוואה לדיירים האחרים. 
- מצב שבו היזם מתקין עבור אחד הדיירים מקום חניה נוסף שאינו ניתן לדיירים אחרים וכד'. 
אולם, לעיתים תופעות של העדפה פסולה מהסוג הזה יהיו נסתרות יותר, מורכבות יותר וקשות יותר לגילוי, כמו למשל במקרים הבאים:
- מצב שבו אחד מבעלי הדירות מקבל הנחה מוסווית מהיזם בעת שיפוץ דירתו או שהשיפוץ נעשה ללא תשלום.
- מצב שבו היזם בונה עבור אחד הדיירים תוספת בניה זהה לשאר הדיירים אך ברמת גימור גבוה יותר.
- מצב שבו דייר בעל דירה קטנה יחסית לשאר הדיירים ובעל חלק קטן יחסית ברכוש המשותף מקבל תשלום זהה או תוספת בניה זהה לשאר הדיירים, כלומר מעבר לחלקו היחסי ברכוש המשותף. 
- מצב שבו אחד מבעלי הדירות מעביר את דירתו הישנה ליזם ובמקומה מקבל מהיזם דירה חדשה שאותה צפוי היזם לבנות. עסקה מהסוג הזה הינה למעשה שתי עסקאות נפרדות של מכירת דירתו הישנה של הדייר ליזם ורכישת דירה חדשה מהיזם. במצב כזה, גובר הסיכון להעדפה מוסווית של אותו דייר על פני הדיירים האחרים. כך למשל, אם היזם מוכר את הדירה החדשה לאותו דייר בהנחה משמעותית לעומת מחיר השוק; אם היזם קונה את הדירה הישנה של אותו דייר במחיר הגבוה ממחיר השוק; אם היזם מתחייב לשלם עבור הדייר על חשבונו את המיסים החלים על שתי העסקאות וכד'. 
 
כל הטבה מהסוג הזה שאינה מוצעת על ידי היזם לשאר בעלי הדירות מפרה את השוויון היחסי בין הדיירים ובאה על חשבונם. יש להבין, כי בכל אותם מקרים שבהם מקבל אחד הדיירים הטבה כלשהי מהיזם מעבר לחלקו היחסי ברכוש המשותף, מדובר בהטבה שהייתה יכולה והייתה צריכה להתחלק בין כלל הדיירים. העדפה פסולה זו של אחד הדיירים על ידי היזם מנוגדת להוראות החוק, מהווה התנהגות בחוסר תום לב ויכולה להוות עילת התנגדות של יתר הדיירים לביצוע הפרויקט על ידי אותו יזם. 
 
לסיכום, אם שמתם לב שאחד הדיירים מתעקש על בחירת יזם מסוים או על ביצוע הפרויקט בהיקף מסוים או בדרך מסוימת תשאלו את עצמכם מדוע הוא מתעקש? האם אין לאותו דייר מניע נסתר? האם ייתכן שאותו דייר מצפה לקבל מהיזם טובה כלשהי מעבר למה שמקבלים שאר הדיירים? 

אנו עומדים לרשותך בכל שאלה: סניף מרכז 03-6109100, סניף חיפה 04-8147500, נייד: 054-4251054

לפגישה אישית
חייגו 03-6109100

או השלימו את הפרטים הבאים

הדפסת המאמר

דירוג המאמר

 

5 ע"י 1 גולשים

עשוי לעניין אתכם

דרישה לתשלום נוסף על עיכובים בפרויקט התחדשות עירונית

מאת: ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח)

30/10/2024
תגובות0
המשך קריאה המשך קריאה

סוגי הערבויות בעסקאות של התחדשות עירונית

מאת: ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח)

מאמר זה יסקור את סוגי הערבויות שיש לדרוש בפרויקטים של התחדשות עירונית. בדומה לרוכשי דירה יד ראשונה מקבלן, כך גם בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית נהנים מהגנות חוק המכר, וזאת על מנת לבטח את בעלי הדירות בצורה הטובה ביותר אל מול היזם

9/10/2024
תגובות0
המשך קריאה המשך קריאה

שלבים בהוצאת מיזם פינוי בינוי אל הפועל

מאת: ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח)

עסקת פינוי בינוי היא עסקה כדאית למדינה, לרשות המקומית, ליזם וכמובן לדיירים שמקבלים דירות חדשות. אך הדבר לא קל כפי שתואר לעיל, הליך הפינוי בינוי הוא הליך ארוך מאוד אשר נמשך שנים רבות לערך 5-10, שבמהלך השנים האלה יש לקבל את הסכמת הדיירים, ולהוציא את הפרויקט לפועל.

10/9/2024
תגובות0
המשך קריאה המשך קריאה

הוסף תגובה

זקוקים לעורך דין?

חייגו: 03-6109100 או השאירו פרטים
אני מאשר/ת בזאת לדורון, טיקוצקי, קנטור, גוטמן, נס, עמית גרוס ושות' לשלוח לי ניוזלטרים/דיוור של מאמרים, מידע, חידושים, עדכונים מקצועיים והודעות, במייל ו/או בהודעה לנייד. הרשמה לקבלת הדיוור כאמור תאפשר קבלת דיוור שבועי ללא תשלום. ניתן בכל עת לבטל את ההרשמה לקבלת הדיוור ע"י לחיצה על מקש "הסרה" בכל דיוור שיישלח.