עריית ירושלים ניסתה לחייב יזמים בהיטל השבחה בגין תמ"א 38

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); עו"ד (רו"ח); יגאל רוזנברג, עו"ד

1/6/2022

בית המשפט חסם ניסיון של עיריית ירושלים לחייב יזמים בהיטל השבחה בגין פרויקט תמ"א 38

רקע עובדתי

בית המשפט המחוזי דן בשני ערעורים אותם הגישה הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים על החלטת ועדת הערר המחוזית שלא לחייב שני יזמים בהיטל השבחה בגין אישור בקשה להיתר בניה מכוח תמ"א 38. בשני המקרים דובר על יזמים אשר הגישו בקשה להיתר בניה מכוח תמ"א 38 ובקשתם אושרה. לאחר קבלת אישור עקרוני, כאמור וטרם קבלת היתר בניה בפועל, מכרו היזמים את זכויותיהם במקרקעין ברווח נאה, בין היתר בזכות בקשת ההיתר שאותה הם הגישו ואשר אושרה על ידי הועדה.

בשני המקרים דרשה הועדה המקומית לחייב את היזם בתשלום היטל השבחה בעת מכירת המקרקעין לנוכח ההשבחה שנוצרה בעקבות אישור הבקשה להיתר בניה.

המצב המשפטי

אישור תכנית חדשה החלה על המקרקעין בידי רשויות התכנון והבניה עשויה להביא להשבחת המקרקעין. כך למשל, תכנית בנין עיר המאפשרת בניית חמש קומות באזור שבו מותר היה בעבר לבנות 4 קומות בלבד משביחה את ערך המקרקעין באותו אזור שכן היא מעניקה אפשרויות מימוש רחבות יותר לאותם מקרקעין. ככל שמאושרת תכנית מסוג זה הגורמת להשבחת המקרקעין, מחויבים בעלי המקרקעין שבתחום התכנית בהיטל השבחה- היטל החל על עליית שווי הנכס שבתחום התכנית.

יחד עם זאת, חוק התכנון והבניה קובע, כי תשלום היטל ההשבחה אינו מתבצע עם אישור התכנית אלא רק לאחר מימוש פוטנציאל ההשבחה, כאשר מימוש זה יכול להיות בדרך של קבלת היתר בניה בפועל לביצוע בניה נוספת במקרקעין או בדרך של מכירת המקרקעין. במילים אחרות, אם בעבר אושרה באזור תכנית אשר השביחה את ערך המקרקעין, ככלל בעל מקרקעין המבקש למכור את הנכס שלו יצטרך לשלם היטל השבחה בגין עליית השווי שלהם בעת מכירת המקרקעין.

הכרעת בית המשפט

בית המשפט המחוזי דחה כאמור את הערר שהוגש בידי הועדה המקומית וקבע, כי בניגוד לעמדת הועדה, ההשבחה שבגינה ניתן לחייב בהיטל אינה נוצרת בעת אישור הבקשה להיתר בניה אלא רק בעת מתן היתר הבניה ובאותו המועד מתגבש גם הפטור הקבוע בחוק. באופן זה ההסדר הקבוע בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה הינו הסדר שלם אשר אינו מאפשר הטלת היטל השבחה לא על תכנית, לא על החלטה ולא על היתר הניתן מכוח תמ"א 38.

בכך קיבל בית המשפט את עמדת היזמים ודחה את עמדת הועדה המקומית לתכנון ובניה.

לסיכום

קיימים יזמים לא מעטים אשר מתמחים באיתור מבנים ישנים הניתנים להרחבה ו/או להריסה ובניה מכוח תמ"א 38. לעיתים ליזמים אלה חסרים המשאבים הכספיים ו/או הידע המקצועי ו/או הזמן הנדרש לביצוע הפרויקט אולם אין כל מניעה, כי אותו יזם יקדם את הפרויקט עד לאישור הבקשה להיתר בניה, ישביח בכך את ערך המקרקעין ולאחר מכן ימכור אותם ליזם אחר, בעל הכישורים הנדרשים לביצוע הפרויקט.

כפי שניתן להיווכח מפסק דינו של בית המשפט המחוזי הנזכר לעיל, פעילות זו אינה כרוכה בתשלום היטל השבחה וגם עליה חל הפטור הקבוע בתוספת השלישית בחוק.