מאת:

בית המשפט קבע כי מכירת דירות בידי חברה לא בהכרח תיחשב לפעילות עסקית החייבת במע"מ

בית המשפט המחוזי בתל אביב דן בשאלה מתי מכירה של דירות מגורים בידי חברה תיחשב לפעילות המתבצעת במסגרת עסק שאותו מנהלת החברה, כך שפעילות זאת תהיה חייבת במע"מ ומתי ניתן יהיה לראות באותה המכירה כפעולה הונית של מימוש השקעה שאינה במסגרת העסק שמנהלת החברה, כך שלא יוטל עליה חיוב במע"מ.
 
רקע עובדתי
חברת נחמני אחד העם בע"מ הוקמה לצורך רכישה של 5 דירות ושני מחסנים בבניין מגורים, כאשר לאחת הדירות הוצמדו זכויות בניה נוספות שהיו במקרקעין. לטענת החברה (שלא נסתרה) מטרת רכישת הדירות הייתה השכרתן לטווח ארוך וכן ניצול זכויות הבניה הנוספות בבניין לצורך בניית דירות מגורים נוספות על מנת להשכיר גם אותן.
החברה טענה, שפעילותה העסקית המתוכננת הייתה השקעה בנדל"ן מניב וכי מטרתה העסקית לא הייתה להפיק רווח ממכירת הדירות. ברם, בסמוך לאחר חתימת ההסכם לרכישת הדירות נקלעה החברה למחסור אשראי. כתוצאה מכך נאלצה החברה למכור באופן בהול את הזכויות שאותן היא רכשה ב- 3 מתוך 5 הדירות, ליטול הלוואה מגורם חוץ בנקאי וכן להקצות מניות לבעלי מניות חדשים, על מנת שאלה יזרימו הון נוסף לחברה. כל זאת נדרש על מנת שיעלה בידי החברה לממן את עסקת הרכישה של 5 הדירות.
החברה טענה כי גם לאחר הצטרפותם של בעלי המניות החדשים לא היו לחברה די משאבים על מנת לנצל את אחוזי הבניה ולבנות את הדירות הנוספות שאותן היא התעתדה להשכיר, לכן בסופו של יום, כעבור שנים אחדות נמכרו גם שתי הדירות הנוספות ושני המחסנים שאותם רכשה החברה.
מנהל מס ערך מוסף קבע, כי פעילות מכירת הדירות והמחסנים בידי החברה הינה פעילות המהווה והוציא לחברה שומת מס ערך מוסף בגין סכומי התמורה שאותם קיבלה החברה בגין מכירת הדירות והמחסנים. החברה הגישה ערעור על החלטת המנהל אשר נדון בבית המשפט המחוזי בתל אביב ואשר התקבל בחלקו.
 
הבסיס המשפטי
בית המשפט סקר את הדין החל לעניין חיוב בתשלום מס ערך מוסף כאשר הוא מבהיר, כי ההלכה המחייבת לעניין זה היא, כי מכירת נכס מקרקעין תיחשב ל"עסקה" החייבת במע"מ כאשר היא מתבצעת כחלק אינטגרלי מהפעילות של העסק. בתוך כך בית המשפט ציין את ההלכה אשר נקבעה על ידי בית המשפט העליון בעניין אלמור נגד מנהל מס ערך מסף (ע"א 111/83) במסגרתו נקבע, כי גם עסק העוסק במכירת מקרקעין מסוג מסוים עשוי למכור מקרקעין מסוג אחר שלא במסגרת פעילותו האינטגרלית אלא בדרך של מימוש השקעה ופעולה זו לא תחויב במס ערך מוסף.
ככלל, קבע בית המשפט כי קיימת חפיפה בין הגדרת המונח "עסקה" לצורך חיוב במע"מ לבין ההבחנה הקיימת בין הכנסה הונית להכנסה פירותית. כך כאשר העסק מוכר מוצר כחלק אינטגרלי מעיסוקו, יחשב הדבר לעסקה פירותית אשר תחויב במע"מ, לעומת זאת כאשר העסק מוכר את הנכס אשר ממנו הוא מפיק את ההכנסה הרי שמדובר בעסקה הונית שאינה חייבת במע"מ.
 
יישום הכללים המשפטיים על נסיבות המקרה
על בסיס האמור קיבל בית המשפט את טענות החברה ביחס ל- 3 הדירות הראשונות אשר נמכרו על ידי החברה. החברה רכשה את הדירות כנדל"ן מניב לצורך השכרתן לטווח ארוך והן נמכרו בתוך זמן קצר עקב מחסור האשראי שאליו נקלעה החברה ולא כחלק מפעילותו האינטגרלית של העסק. בתוך כך, בית המשפט העניק משקל מיוחד לעובדה כי שלושת הדירות הראשונות נמכרו על ידי החברה ללא רווח, מה שמחזק את הטענה, כי המכירה לא הייתה בגדר עסקה כלכלית אלא מכירה מאולצת שהייתה דרושה לצורך תשלום חוב החברה בגין רכישת הדירות. לנוכח האמור, קבע בית המשפט כי מכירת שלושת הדירות הראשונות על ידי החברה אינה חייבת במע"מ.
לעומת זאת ביחס לשתי הדירות הנוספות (לרבות זכויות הבניה הצמודות לאחת הדירות) ושני המחסנים שאותם מכרה החברה, הגיע בית המשפט למסקנה הפוכה כאשר הוא מבסס את קביעתו על מספר שיקולים כפי שיפורט להלן:
  • לאחר מכירת שלושת הדירות הראשונות הקצתה החברה הון מניות נוסף למשקיעים חדשים שהצטרפו כבעלי מניות בחברה. מכירת הדירות הראשונות והקצאת מניות חדשות אפשרו לחברה לפתור את מחסור האשראי שאליו היא נקלעה. לראיה מכירת שתי הדירות הנוספות והמחסנים אירעה רק כעבור שנים אחדות לאחר מכירת שלושת הדירות הראשונות, מה שמעיד על כך שלא הייתה בהילות מיוחדת במכירתן.
  • שתי הדירות הנוספות והמחסנים נמכרו ברווח משמעותי דבר שמעיד על כך שמדובר בפעולה בעלת תכלית עסקית.
  • בהסכם הקצאת המניות אשר נחתם עם בעלי המניות החדשים של החברה צוין, בין היתר, כי ככל שתעמוד בפני החברה הזדמנות למכור את נכסיה ברווח (לעשות אקזיט), הרי שהחברה תפעל למימוש ההזדמנות. בית המשפט קבע, כי הוראה זו בהסכם הקצאת המניות מלמדת על כך שעם צירופם של בעלי המניות החדשים התרחבה התכלית העסקית של החברה והיא כללה לא רק השקעה בנדלן מניב לצורך השכרתו אלא גם הפקת רווחים ממכירת הנדלן.
  • החברה פעלה במטרה להשביח את הנדלן לפני מכירתו (על ידי נקיטת צעדים לקבלת היתר בניה לניצול זכויות הבניה הנוספות במקרקעין), דבר המהווה עדות נוספת לתכלית העסקית שהייתה לפעולת המכירה של שתי הדירות הנוספות.
משכך, קבע בית המשפט כי יש לחייב את החברה במע"מ בגין מכירת שתי הדירות הנוספות (לרבות זכויות הבניה הצמודות לאחת הדירות) ושני המחסנים שהיו בבעלות החברה ובסופו של יום התקבל הערעור בחלקו ונדחה בחלקו האחר.
כפי שניתן ללמוד מספק דין זה, גם כאשר מדובר באותה פעילות, לכאורה, המתבצעת על ידי אותה חברה, פעילות זו עשויה לגרור אחריה השלכות מס שונות בתכלית, כל זאת בהתאם לנסיבות המיוחדות של כל מקרה ומקרה. כל פעילות עסקית, במיוחד כזו שאינה מתבצעת במסגרת פעילותו היום יומית של העסק מחייבת בדיקה מקצועית של מהות הפעילות לצורך היערכות מתאימה להשלכות המס העשויות לנבוע מאותה פעילות.

----------------------------------

עמ (ת"א) 59664-06-19‏ ‏ נחמני אחד העם בע"מ נ' מנהל מע"מ תל אביב 1

 

אנו עומדים לרשותך בכל שאלה: סניף מרכז 03-6109100, סניף חיפה 04-8147500, נייד: 054-4251054

לפגישה אישית
חייגו 03-6109100

או השלימו את הפרטים הבאים

הדפסת המאמר

דירוג המאמר

 

1 ע"י 1 גולשים

עשוי לעניין אתכם

פטור ממיסים ביבוא אישי - להשאיר או לבטל"

מאת: אלי דורון, עו"ד

ברכישה של טובין או קבלת שירות בישראל יתווסף למחיר התמורה גם מס ערך מוסף, אולם, חוק מע"מ קובע כי גם על יבוא של טובין לישראל יחול מס ערך מוסף.

27/11/2024
תגובות0
המשך קריאה המשך קריאה

ייעוץ מס לפני ביצוע עסקה

מאת: אלי דורון, עו"ד

עולם המס הינו עולם מורכב ודינאמי. החוק משתנה בתדירות גבוה ואירועי המס, לא אחת, חבויים בתוך המהלך העסקי. בחלק מהמקרים מי מהצדדים כלל לא היה מודע לכך כי יש בנמצא אירוע מס שלא טופל דבר שיכול להביא למצב של עבירות פליליות ואי עמידה בהתחייבות האזרחית כלפי המדינה.

26/11/2024
תגובות0
המשך קריאה המשך קריאה

מיסוי לפי המהות האמיתית של הרכוש ולא הרישום

מאת: אלי דורון, עו"ד

במסגרת הדוחות השנתיים המוגשים למס הכנסה, על נישום לפרט בין היתר את רכוש העסק ומהו ייעודו, כלומר האם מדובר ברכוש שהוא חלק מהמלאי העסקי, או שמא מדובר ברכוש קבוע. לסיווג זה השלכות רבות על אופן מיסוי הרווח, ניכוי ההוצאות קיזוז הפסדים ועוד.

13/11/2024
תגובות0
המשך קריאה המשך קריאה

הוסף תגובה

זקוקים לעורך דין?

חייגו: 03-6109100 או השאירו פרטים
אני מאשר/ת בזאת לדורון, טיקוצקי, קנטור, גוטמן, נס, עמית גרוס ושות' לשלוח לי ניוזלטרים/דיוור של מאמרים, מידע, חידושים, עדכונים מקצועיים והודעות, במייל ו/או בהודעה לנייד. הרשמה לקבלת הדיוור כאמור תאפשר קבלת דיוור שבועי ללא תשלום. ניתן בכל עת לבטל את ההרשמה לקבלת הדיוור ע"י לחיצה על מקש "הסרה" בכל דיוור שיישלח.