מאת:

ביהמ"ש העליון מעדכן בפסיקתו את תחולת חוק המע"מ על עסקאות מקרקעין

נבקש לעדכנכם כי לאחרונה ניתן פסק דין בעניין ע"א 9829/17 גבעות דוד השקעות ונדל"ן בע"מ נ' מנהל מע"מ על ידי בית המשפט העליון אשר דן בין היתר בסוגיית תחולתו של סעיף 5(ב) לחוק מס ערך מוסף, התשל"ו-1975 (להלן: "החוק"). הערעור נסב סביב חברת גבעות דוד השקעות ונדל"ן בע"מ (להלן: "המערערת") אשר חתמה בשנת 2007 על הסכם עם גורמים פרטיים לקניית בניין מגורים ישן (להלן: "הבניין הישן").
 
במסגרת ההסכם בו התקשרו הצדדים, ניתן היתר על ידי עיריית ת"א להריסת הבניין הישן ובניית בניין חדש (להלן: "הבניין החדש"). בשנת 2008 חתמה המערערת על הסכם למכירת 6 דירות בבניין הישן (להלן: "הסכמי מכר") לשני יחידים שיש לה עימם יחסים מיוחדים (להלן: "בעלי העניין"). במסגרת ההתקשרות בין המערערת לבעלי העניין בה כאמור, נחתמו בין הצדדים עוד שלושה הסכמים: ההסכם הראשון שנחתם במועד חתימת הסכמי המכר, התקשרו הצדדים בהסכם חלוקה ושיתוף אשר במסגרתו יפעלו בעלי העניין למיצוי הפוטנציאל הטמון במקרקעין עליו עומד הבניין הישן; ההתקשרות השנייה שנחתמה היא הסכם שיתוף פעולה בגדרו הוסכם על הריסת הבניין הישן ובניית בניין חדש בו יקבלו בעלי העניין דירות הזהות בגודלן לדירות הישנות שרכשו וכי הם יפעלו ולחתימת הסכמים עם נותני שירות אשר יוציאו את בניית הבניין החדש לפועל; ההסכם השלישי כלל הסכם שיתוף וחלוקה במסגרתו יקבל כל אחד מבעלי העניין שתי דירות בבניין החדש שייבנה בקומות גבוהות יותר ביחס לדירות שנרכשו בבניין הישן. בדיווחה של המערערת למנהל מע"מ (להלן: "המשיב") אודות הסכמי המכר כאמור, דיווחה היא על מחיר העסקה לפי ההפרש בין המחיר שמכרה את הדירות בבניין הישן לבעלי העניין לבין המחיר שרכשה אותם וזאת על פי סעיף 5(ב) לחוק. המשיב לא קיבל את דיווחה של המערערת ובמסגרת השומה שהוציא לה חייב אותה במס עסקאות על מכירת הדירות לבעלי העניין לפי שווי שוק של דירה חדשה, כאשר ביסוד החלטתו ניצבת העמדה לפיה פיצול העסקה בין הצדדים למספר הסכמים נפרדים אינו תואם את המהות הכלכלית האמיתית של העסקה - קרי מכירת דירות בבניין החדש וכי אין בפיצול שנעשה כל טעם מסחרי למעט ניסיון פסול להפחית משיעור המס וכי בנסיבות העניין לא חל סעיף 5(ב) לחוק.
 
בית המשפט המחוזי דחה את ערעורה של החברה וקבע כי המהות האמיתית של העסקה בין המערערת לבין בעלי העניין בה אינה מכירה של דירות בבניין ישן, אלא מכירה של דירות בבניין החדש. בית המשפט העליון אישר את קביעתו של בית המשפט המחוזי וקבע כי מהות העסקה היא מכירת דירות חדשות ולא דירות ישנות שכן היה ברור וגלוי לצדדים כי בכוונת המערערת להרוס את הבניין הישן ולבנות חדש תחתיו, ואף היה בידיה ההיתר הדרוש על מנת לעשות כן. זאת ועוד, כבר בהסכם הראשון שנחתם בין הצדדים, התחייבה המערערת כלפי בעלי העניין לספק להם דירות חדשות. מכאן נקבע שבצדק כי מהותה האמיתית של העסקה אינה רכישת הדירות בבניין הישן, אלא עסקה למכירת דירות חדשות כפי שתכננו הצדדים מתחילת הדרך. עוד קבע בית המשפט העליון, כי גם אם היינו מניחים כי שמבחינה משפטית ההתקשרות בין הצדדים פוצלה לשתי עסקאות (או יותר), מכירת הדירות בבניין הישן ומתן שירותי בנייה של דירות חדשות, הרי שנראה כי בניסות המקרה דנן, פיצול זה היה נתפס במשקפי סעיף 138 לחוק עסקה מלאכותית ובכל מקים למשיב סמכות להתעלם מן העסקה. המחוקק הישראלי ראה הצדקה לתחום את הקלת המס שניתנה במסגרת סעיף 5(ב) לחוק למקרים בהן עוסק מוכר את אותה דירת המגורים שרכש מאדם פרטי ולא להחילה כשהועסק רוכש בניין ישן, הורס אותו, ובונה במקומו בניין חדש (כמו במקרה של המערערת). לאור האמור, נדחתה טענת המערערת לגבי החלת סעיף 5 (ב) לחוק המע"מ בנסיבות העניין.

אנו עומדים לרשותך בכל שאלה: סניף מרכז 03-6109100, סניף חיפה 04-8147500, נייד: 054-4251054

לפגישה אישית
חייגו 03-6109100

או השלימו את הפרטים הבאים

הדפסת המאמר

דירוג המאמר

 

5 ע"י 1 גולשים

עשוי לעניין אתכם

פטור ממיסים ביבוא אישי - להשאיר או לבטל"

מאת: אלי דורון, עו"ד

ברכישה של טובין או קבלת שירות בישראל יתווסף למחיר התמורה גם מס ערך מוסף, אולם, חוק מע"מ קובע כי גם על יבוא של טובין לישראל יחול מס ערך מוסף.

27/11/2024
תגובות0
המשך קריאה המשך קריאה

ייעוץ מס לפני ביצוע עסקה

מאת: אלי דורון, עו"ד

עולם המס הינו עולם מורכב ודינאמי. החוק משתנה בתדירות גבוה ואירועי המס, לא אחת, חבויים בתוך המהלך העסקי. בחלק מהמקרים מי מהצדדים כלל לא היה מודע לכך כי יש בנמצא אירוע מס שלא טופל דבר שיכול להביא למצב של עבירות פליליות ואי עמידה בהתחייבות האזרחית כלפי המדינה.

26/11/2024
תגובות0
המשך קריאה המשך קריאה

מיסוי לפי המהות האמיתית של הרכוש ולא הרישום

מאת: אלי דורון, עו"ד

במסגרת הדוחות השנתיים המוגשים למס הכנסה, על נישום לפרט בין היתר את רכוש העסק ומהו ייעודו, כלומר האם מדובר ברכוש שהוא חלק מהמלאי העסקי, או שמא מדובר ברכוש קבוע. לסיווג זה השלכות רבות על אופן מיסוי הרווח, ניכוי ההוצאות קיזוז הפסדים ועוד.

13/11/2024
תגובות0
המשך קריאה המשך קריאה

הוסף תגובה

זקוקים לעורך דין?

חייגו: 03-6109100 או השאירו פרטים
אני מאשר/ת בזאת לדורון, טיקוצקי, קנטור, גוטמן, נס, עמית גרוס ושות' לשלוח לי ניוזלטרים/דיוור של מאמרים, מידע, חידושים, עדכונים מקצועיים והודעות, במייל ו/או בהודעה לנייד. הרשמה לקבלת הדיוור כאמור תאפשר קבלת דיוור שבועי ללא תשלום. ניתן בכל עת לבטל את ההרשמה לקבלת הדיוור ע"י לחיצה על מקש "הסרה" בכל דיוור שיישלח.