מאת:

ביום 12/8/2019 דחה בית המשפט המחוזי בתל אביב, בשבתו כוועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין, את ערערו של דוד גיא (להלן: "העורר") כנגד החלטת מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב (להלן: "המשיב") שלא לאפשר למערער "חישוב לינארי מוטב" בגין מכירת "מחסן" ששימש למגורים (ו"ע 34577-08-17 גיא נ' מדינת ישראל).

 
רקע כללי
בשנת 1993 אביו המנוח של העורר רכש זכויות חכירה בנכס מקרקעין בתל אביב שהוגדר על פי חוקי התכנון והבנייה כ-"מחסן" ו-"חדר כביסה", ואשר נמצא בקומת המרתף בבניין מגורים (להלן: "הנכס"). לאחר רכישת הנכס, בוצעה בו חלוקה והסבה לשימוש לצרכי מגורים על ידי התקנה של מתקנים הדרושים למגורים, וכל זאת מבלי שנעשה כל שינוי במעמד התכנוני של המקום. הנכס שימש במהלך השנים למגורים בעודו מוגדר כ-"מחסן" ורק בשנת 2008 עם כניסה לתוקף של תכנית בניין ערים 2650ב - תכנית לשימור מבנים בתל-אביב (להלן: "התב"ע") סווג בניין המגורים בו מצוי הנכס כמבנה לשימור עם אפשרות עקרונית להסב את הנכס לדירת מגורים. חרף קיומה של התב"ע ובטרם צלח העורר להסב את הנכס לדירת מגורים, בשנת 2013 הגישה עיריית תל-אביב-יפו (להלן: "העירייה") כתב אישום כנגד העורר בגין הפרה של חוקי התכנון והבנייה וזאת בגין "שימוש חורג" בנכס.
 
בשנת 2014 הגיש העורר למינהל התכנון של העירייה בקשה ל-"שימוש חורג במגורים", אולם בקשתו נדחתה מהנימוקים, בין היתר, כי העורר ביצע הרחבה אסורה של שטח הנכס, גודלו של הנכס היה קטן מן הקבוע לקבלת היתר וכן גובה התקרות היה קטן מן הקבוע לקבלת היתר זה. על החלטה זו של העירייה הגיש העורר ערר לוועדת הערר לתכנון ולבנייה, אולם הערר נמחק על פי בקשתו של העורר. בשנת 2016 התקיים דיון בהליך הפלילי שהגישה העירייה. במהלך הדיון הסכימו הצדדים כי תינתן לעורר ארכה של 4 חודשים כדי להסיר את המתקנים מהנכס המאפשרים שימוש בנכס למגורים ולהשיב את הנכס בהתאם להיתר, היינו, מחסן. מספר חודשים לאחר מכן ובתוך התקופה שנקבע להסרת המתקנים, מכר העורר את הנכס תוך שעידכן את הרוכשים בהליכים המתנהלים כנגדו וכנגד הנכס. כעבור כשנה, קיבלו רוכשי הנכס היתר מטעם העירייה להסבת הנכס לדירת מגורים ולביצוע עבודות להרחבת הנכס כדי להתאימו לדירת מגורים. העורר ביקש כי מס השבח בגין מכירת הנכס יקבע בהתאם ל-"חישוב לינארי מוטב", הסדר שחל אך ורק על מכירתה של "דירת מגורים מזכה (ואשר קובע פטור ממס שבח בגין השבח שנוצר בתקופה שממוע רכישת הנכס ועד ליום 1/1/14). אלא שהמשיב קבע כי הנכס כלל איננו בבחינת "דירה" או "דירת מגורים" ולכן חישוב מס השבח צריך להיעשות באופן רגיל, ועל כן דחה את ההשגה שהוגשה על ידי העורר, ומכאן אפוא הערר.
 
דיון והכרעה
בית המשפט, מפי כבוד השופט הרי קירש, בשבתו כיו"ר הוועדה ובהסכמת שאר חברי הוועדה, בחן בהרחבה את טיב הנכס לאור הוראות החוק, הפסיקה והספרות וקבע כי בעת המכירה, הנכס הוגדר כמחסן ואין נפקות לשימוש שנעשה בו לצרכי מגורים, כדי לשנות את ההגדרה המשפטית של המקרקעין לצרכי מס שבח. בית המשפט עמד על טיב הנכס תוך התייחסות להגדרה החוקית של "דירת מגורים" וקבע כי היסוד הראשון בהגדרה של דירת מגורים לפיה הנכס הנדון הוא "דירה או חלק מדירה" לא מתקיים במקרה זה. נקבע כי בעת המכירה הנכס היה מוגדר ברמה החוקית כמחסן ולא כדירה או דירת מגורים, ואין נפקות לתקופה בה שימש הנכס בפועל כדירת מגורים, כדי להכשיר, ברמה החוקית ולצרכי מס שבח, מחסן לדירת מגורים המזכה לתשלום מס שבח מופחת.
 
בית המשפט העיר כי החלטתו איננה מבוססת בעיקר על המוסכמה לפיה "החוטא אינו יוצא נשכר" וכי החלטתו איננה בגדר סנקציה על העורר, שכן היא בעיקר מבוססת ומושתתת על פרשנות המבקשת לצקת תוכן למונח "דירה" שבחוק, תוך פניה לנורמות משפטיות העומדות בבסיס החוק ותוך קביעת זהות של הנכס, ולא עצם השימוש בנכס כבלתי חוקי. כאמור, פסק דינו של כבוד השופט הרי קירש התקבל בהסכמת שאר חברי הוועדה, אולם יש לציין גם את דבריהם כדלקמן: חבר הוועדה, רו"ח צ. פרידמן הביע הסכמתו לתוצאה אליה הגיע כב' השופט, אולם לסברתו, הנימוק המכריע לדחיית הערר הוא אימוץ הכלל לפיו "החוטא אינו יוצא נשכר". יחד עם זאת, צוין כי המבחן שהציע בית המשפט לקביעת המונח "דירה" עלול להביא לתוצאות לא רצויות וכי על המחוקק להסדיר זאת.
 
חבר הוועדה, רו"ח מ. לזר סבר כי אין בכל מקרה לקבוע בצורה גורפת כי הנכס יוגדר בהתאם למיקומו של המקרקעין (כגון מחסן שלא מיועד למגורים). לשיטתו, יש לבחון כל מקרה לגופו ולפי נסיבותיו ויש לתת משקל ראוי לנכס ששימש משך שנים רבות למגורים, ובפרט כאשר העירייה השלימה עם העובדה כי הנכס הוסב לדירה ואף חייבה בתשלומי הארנונה.

אנו עומדים לרשותך בכל שאלה: סניף מרכז 03-6109100, סניף חיפה 04-8147500, נייד: 054-4251054

לפגישה אישית
חייגו 03-6109100

או השלימו את הפרטים הבאים

הדפסת המאמר

דירוג המאמר

 

4.75 ע"י 4 גולשים

עשוי לעניין אתכם

פטור ממיסים ביבוא אישי - להשאיר או לבטל"

מאת: אלי דורון, עו"ד

ברכישה של טובין או קבלת שירות בישראל יתווסף למחיר התמורה גם מס ערך מוסף, אולם, חוק מע"מ קובע כי גם על יבוא של טובין לישראל יחול מס ערך מוסף.

27/11/2024
תגובות0
המשך קריאה המשך קריאה

ייעוץ מס לפני ביצוע עסקה

מאת: אלי דורון, עו"ד

עולם המס הינו עולם מורכב ודינאמי. החוק משתנה בתדירות גבוה ואירועי המס, לא אחת, חבויים בתוך המהלך העסקי. בחלק מהמקרים מי מהצדדים כלל לא היה מודע לכך כי יש בנמצא אירוע מס שלא טופל דבר שיכול להביא למצב של עבירות פליליות ואי עמידה בהתחייבות האזרחית כלפי המדינה.

26/11/2024
תגובות0
המשך קריאה המשך קריאה

מיסוי לפי המהות האמיתית של הרכוש ולא הרישום

מאת: אלי דורון, עו"ד

במסגרת הדוחות השנתיים המוגשים למס הכנסה, על נישום לפרט בין היתר את רכוש העסק ומהו ייעודו, כלומר האם מדובר ברכוש שהוא חלק מהמלאי העסקי, או שמא מדובר ברכוש קבוע. לסיווג זה השלכות רבות על אופן מיסוי הרווח, ניכוי ההוצאות קיזוז הפסדים ועוד.

13/11/2024
תגובות0
המשך קריאה המשך קריאה

הוסף תגובה

זקוקים לעורך דין?

חייגו: 03-6109100 או השאירו פרטים
אני מאשר/ת בזאת לדורון, טיקוצקי, קנטור, גוטמן, נס, עמית גרוס ושות' לשלוח לי ניוזלטרים/דיוור של מאמרים, מידע, חידושים, עדכונים מקצועיים והודעות, במייל ו/או בהודעה לנייד. הרשמה לקבלת הדיוור כאמור תאפשר קבלת דיוור שבועי ללא תשלום. ניתן בכל עת לבטל את ההרשמה לקבלת הדיוור ע"י לחיצה על מקש "הסרה" בכל דיוור שיישלח.