מאת:

עריכת הסכמי מימון ו/או הלוואות לטובת עסקאות תמ"א 38

נכון להיום, עולם התמ"א מתפתח עד מאוד - תמ"א 38 1, תמ"א 38 2 ועוד - אין ספור עסקאות קמות בכל שכונה ובכל עיר במדינתנו והלכה למעשה המציאות מלמדת כי בעשורים הקרובים נראה יותר ויותר עסקאות תמ"א. בשלושים השנים הקרובות מדינת ישראל אמורה להכפיל את מספר הדירות למגורים מה שיחייב פיתוח מרבי של עסקאות תמ"א במיוחד באזורים מבוקשים, למרות המורכבות הגלומה בכך. נכון לימים אלה, העסקאות נראות יותר באזורים בהם מרכיב הקרקע יקר, אבל ככל שהשנים יחלפו נראה הרחבה של עסקאות אלה ונראה יותר ויותר עסקאות שכאלה אם באזורים מבוקשים ואם באזורים אחרים.
 
יחד עם זאת, אחת הבעיות הבולטות בתחום עסקאות תמ"א 38 נעוצה נכון להיום דווקא בכל הקשור במימון של עסקת הבניה. לפחות נכון לעתה הבנקים אינם ממהרים להעמיד אשראי לטובת אותם יזמים ו/או לטובת ועדי בתים ו/או גורמים קשורים אחרים, כך שאלה היזמים המבקשים ליזום עסקאות בתחום התמ"א נאלצים לא אחת לאתר גורמים חיצוניים, מחוץ למערכת הבנקאית, אשר יש ביכולתם וברצונם להעמיד אשראי לטובת אותם מיזמים כנגד התחייבות חוזית, דירות, שעבודים ובטוחות אחרות. כמובן שמרכיב המימון לטובת קידום עסקאות תמ"א ללא דיחוי ובהתאם לתוכניות המוצגות בפני הלקוחות, הוא קריטי ובהעדרו ייתכן כי אין בנמצא אפשרות להוציא את העסקה לפועל. יתרה מזאת, בעסקאות מסוג זה יש לקחת בחשבון כי בנכס בגינו תתבצע עסקת תמ"א, מתגוררים דיירים אשר יצטרכו לפנות את הנכס לטובת השלמת הבניה. המשמעות היא שאינטרס היזם הוא להביא לידי סיום מהיר של הבניה, כך ששכר הדירה המשולם על ידו לדירים בגין תקופת השיפוץ תהא מינימלית. פועל יוצא - היזם רוצה להבטיח מימון חלק ומהיר, כך שכל התשלומים הנדרשים לטובת עמידת היזם אל מול מלא התחייבויות הדיירים ישולמו במועדם.
 
מעבר לכל אלה, ברור וגלוי הוא כי עסקאות אלה מייצרות לנושה, המעמיד את ההון, בעיה בכל הקשור לבטוחות אותן יוכל לקבל הוא מהיזם בגין ההלוואה הניתנת על ידו. לא בכדי נמנעת המערכת הבנקאית להיכנס לתחומים אלה. נכון להיום עמדת הבנקים היא כי העמדת בתחום לעסקאות תמ"א מסוכנת מדי. הבעיה מקורה בכל שהדירות שייכות לדיירים בבניין ומשכך לא ניתן לשעבד אותן לטובת אותה הלוואה. יתרה מזאת חלק מאותן הדירות ככל הנראה משועבדות במשכנתאות לטובת בנקים שונים אשר סייעו לדיירים לרכוש את אותן דירות. ליזם יש זכויות, אולם אלה הן זכויות חוזיות בלבד אל מול הדיירים, המזכות אותו לחזק ולקדם את הפרויקט בתמורה לקבל מספר דירות בפרויקט. כך יוצא כי יש לזהות את הנכסים אותם ניתן לשעבד לטובת המלווה לשם הבטחת החזר ההלוואה והקושי הגלום בכך – גלוי וברור. זאת ועוד, בעסקאות מסוג זה נשאלות שאלות מס ורגולציה רבות במיוחד מצד הגורם האמור להעמיד את האשראי. כך למשל, נשאלת השאלה האם יש מקום לתת את ההלוואה באמצעות גוף פרטי ואז ליהנות משיעור מס נמוך בגין הריבית, האם נכון להקים חברה, האם ניתן יהיה להתמסות בשיעורי מס נמוכים או האם המלווה עלול להיות מוגדר על ידי רשויות המס כ-"עוסק במתן הלוואות", מה שחושף אותו לשיעורי מס גבוהים, רגולציה ועוד.
 

כיצד אנחנו יכולים לסייע בנושא?

משרדנו, המורכב מעו"ד ורו"ח יוצאי רשויות מס ומס שבח, מומחים הן בדיני מס והן בנדל"ן. משרדנו מורכב מעו"ד ורו"ח אשר בעברם ייצגו את רשויות מס שבח ומשרד המשפטים. הלכה למעשה משרדנו מלווה מאות עסקאות בתחום התמ"א, ניסיון זה מאפשר לנו לסייע לך היזם ו/או המלווה לקדם עסקת הלוואה בטוחה וראויה, כזו המתיישבת עם האינטרסים של כל הגורמים המעורבים ו/או כזו שתיתן לך את מקסימום ההגנה הנדרשת לטובת הוצאת המיזם אל הפועל. לטובת האמור אנו נעשה שימוש הן בבקיאותנו בתחום המס והן בבקיאותנו בתחום הנדל"ן. אנו נדע לייעץ הן לגורם המלווה, הן ליזם והן לצדדים שלישיים אחרים.
 
לקביעת פגישה, עו"ד אלי דורון, נייד: 054-4251054

אנו עומדים לרשותך בכל שאלה: סניף מרכז 03-6109100, סניף חיפה 04-8147500, נייד: 054-4251054

לפגישה אישית
חייגו 03-6109100

או השלימו את הפרטים הבאים

הדפסת המאמר

דירוג המאמר

 

5 ע"י 1 גולשים

עשוי לעניין אתכם

דרישה לתשלום נוסף על עיכובים בפרויקט התחדשות עירונית

מאת: ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח)

30/10/2024
תגובות0
המשך קריאה המשך קריאה

סוגי הערבויות בעסקאות של התחדשות עירונית

מאת: ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח)

מאמר זה יסקור את סוגי הערבויות שיש לדרוש בפרויקטים של התחדשות עירונית. בדומה לרוכשי דירה יד ראשונה מקבלן, כך גם בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית נהנים מהגנות חוק המכר, וזאת על מנת לבטח את בעלי הדירות בצורה הטובה ביותר אל מול היזם

9/10/2024
תגובות0
המשך קריאה המשך קריאה

שלבים בהוצאת מיזם פינוי בינוי אל הפועל

מאת: ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח)

עסקת פינוי בינוי היא עסקה כדאית למדינה, לרשות המקומית, ליזם וכמובן לדיירים שמקבלים דירות חדשות. אך הדבר לא קל כפי שתואר לעיל, הליך הפינוי בינוי הוא הליך ארוך מאוד אשר נמשך שנים רבות לערך 5-10, שבמהלך השנים האלה יש לקבל את הסכמת הדיירים, ולהוציא את הפרויקט לפועל.

10/9/2024
תגובות0
המשך קריאה המשך קריאה

הוסף תגובה

זקוקים לעורך דין?

חייגו: 03-6109100 או השאירו פרטים
אני מאשר/ת בזאת לדורון, טיקוצקי, קנטור, גוטמן, נס, עמית גרוס ושות' לשלוח לי ניוזלטרים/דיוור של מאמרים, מידע, חידושים, עדכונים מקצועיים והודעות, במייל ו/או בהודעה לנייד. הרשמה לקבלת הדיוור כאמור תאפשר קבלת דיוור שבועי ללא תשלום. ניתן בכל עת לבטל את ההרשמה לקבלת הדיוור ע"י לחיצה על מקש "הסרה" בכל דיוור שיישלח.