דמי ניהול - פרויקט פינוי בינוי

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); עו"ד (רו"ח); דור אלקרייף, משפטן

30/4/2019

דמי ניהול בפרויקטים מסוג פינוי-בינוי, תמ"א והתחדשות עירונית

קיים שינוי דרמטי בתנאי המגורים בפרויקטים מסוג "התחדשות עירונית", הן במעבר מבניינים ישנים למגדלים חדשים, והן בעלויות האחזקה שלהם. בעלי דירות קטנות וישנות מוצאים עצמם מתגוררים במגדלים מפוארים שמוחזקים על ידי חברות ניהול. כאמור, המעבר ממגדל ישן ומעופש למגדל יוקרה מגלם בתוכו שינוי ושיפור של ממש באיכות החיים. אולם, שינוי זה כרוך בתשלום ששכרו ניכר לחברות הניהול ומצב דברים זה כשלעצמו יוצר עיכוב בהתקדמות הפרויקט.

בפרויקטים מסוג "פינוי בינוי", בשונה מתוכנית מתאר ארצית – הריסה ובנייה (להלן: "תמ"א 38/2"), מדובר לא רק בדירות ישנות וקטנות, אלא גם במתחמים שמאוכלסים על ידי תושבים המשתייכים לשכבות אוכלוסייה מוחלשות יותר ו/או מעמד סוציו-אקונומי נמוך. במרבית המקרים, מבצעים תמ"א 38/2 במרכזי הערים, לא כל שכן, לא מדובר באוכלוסייה מוחלשת בעלת מעמד סוציו אקונומי נמוך. שונה הדבר לגבי מתחמים של פינוי-בינוי, בהם קיימת אוכלוסייה רבה שידה אינה משגת, אשר מתקשים לשלם את ההפרש בין דמי הניהול הישנים לחדשים. תסבוכת זו תקעה קידום של פרויקטים מסוג פינוי-בינוי, ועד חקיקת חוק הרשות להתחדשות עירונית (להלן: "החוק"), דרכי ההתמודדות היו דלים עד לא קיימים. המחוקק הלך כברת דרך עם חקיקת החוק, ונתן מענה בראש ובראשונה לדיירי הדיור הציבורי. ברוב המקרים, במתחמי פינוי בינוי, קיימות דירות בבעלותן של חברות לדיור ציבורי, כדוגמא עמידר, עמיגור וכדומה. לגבי דיירי הדיור הציבורי, החוק קבע הקפאה מוחלטת. דהיינו, הם ישלמו את אותם דמי ניהול ששולמו בעבר לצמיתות, שלמעשה, הקופה הציבורית תממן את ההפרש. לגבי בעלי דירות נקבעה הקפאה, אך לתקופה מוגבלת של 5 שנים. אולם, הקפאה זו מותנית בכך שבמועד קבלת הדירה החדשה, התקיימו שלושה תנאים: 

1. ראשית, הגעה לגיל פרישה.
2. שנית, לפחות אחד מבני הזוג הינו נתמך סעד ו/או נהנה מקצבה של הבטחת הכנסה.
3. שלישית, לא קיימת ברשות הדייר דירה נוספת.

על כל פנים, פתרון זה אינו נתן מענה לתסבוכת המובאת בפנינו מפני שקיים מספר רב של דיירים שאינם עונים לאחת מדרישות המחוקק ותנאיו. לדאבוננו, דיירים שאינם נתמכי סעד ו/או נהנים מקצבה של הבטחת הכנסה, לא מוכנים לשלם את ההפרש בדמי הניהול והמחוקק ייאלץ להתמודד עם כשל שוק, שבספק רב אם יצליח לעשות כן. עד שהדברים ישובו על כנם, השוק מציע מספר מודלים להתמודדות עם המשבר דנן - ראשית, קיימים יזמים שמציעים למנות חברת ניהול מטעמם, לתקופה של לפחות עד 4 שנים, ולאחר מכן, הדיירים יוכלו להחליף אותה אם יחפצו בכך. ובמהלך ארבע השנים, יינתן סבסוד מלא של דמי הניהול בשנה הראשונה, סבסוד של 75 אחוז בשנה השנייה, וכן הלאה. התפיסה היא, שכל בעל דירה מקבל תקופה סבירה להתרגל או למכור את הדירה החדשה. שנית, היזם מקים קרן או חשבון נאמנות, שלתוכו הוא מפקיד סכום, שנועד לשמש לתשלום דמי הניהול, לתקופה מוגבלת.