מס רכישה על דירה שנייה לאחד מבני זוג

חזקת התא המשפחתי בנוגע למיסוי דירת מגורים משותפת ניתנת לסתירה במקרים חריגים במיוחד

ביום 4.4.2019 דחה בית המשפט המחוזי ערר שהגיש הרצל פדלון (להלן: "העורר") כנגד החלטת מנהל מיסוי מקרקעין נתניה (להלן: "המשיב") שלא לאפשר לעורר לשלם מס רכישה בשיעור מופחת החל בעת רכישת דירת מגורים יחידה בגין רכישת מחצית הזכויות בדירת מגורים משותפת (26968-11-17 פדלון נ' רשות המיסים – מנהל מסמ"ק נתניה).
 

רקע כללי

העורר והגב' טניה פדלון (להלן: "אשת העורר" ו- "בני הזוג" בהתאם) נישאו בשנת 1975. בשנת 1983 רכשו בני הזוג קרקע עליה בנו את ביתם (להלן: "הבית הראשון"), כאשר בשנת 1988 נרשמו בני הזוג כבעלים של מחצית מהבית הראשון. בשנת 2000 העביר העורר במתנה לאשתו את מחצית מזכויותיו בבית הראשון והדבר נרשם במרשם המקרקעין בשנת 2001 כהערת אזהרה להבטחת ביצוע ואילו בשנת 2009 הושלם רישום העברת הזכויות. לטענת העורר, העברת הזכויות נבעה מחילוקי דעות שנתגלעו בין בני הזוג וכן בכדי להימנע בעתיד מחילוקי דעות ומאבקים משפטיים. בסוף שנת 2009 נחתם בין בני הזוג הסכם ממון לפיו הבית הראשון שייך לאשת העורר בלבד והסכם הממון אושר על ידי בית המשפט לענייני משפחה. באותה השנה, רכשה אשת העורר מקרקעין בהרצליה ובשנת 2016 לאחר שנבנתה עליהם דירת מגורים, נמכרו המקרקעין על ידי אשת העורר. בנוסף, בשנת 2015 הושכר הבית הראשון למשרד הביטחון ודמי השכירות שולמו לאשת העורר. על אף שבני הזוג ניהלו חשבונות בנק נפרדים, אשת העורר קיבלה משכורת מחברות המוחזקות על ידי בני המשפחה, כאשר לעורר הכנסות גבוהות בצורה משמעותית מאלה של אשתו, ובני הזוג היו מגישים דיווח משותף לפקיד השומה על הכנסותיהם.

בשנת 2016 רכשו בני הזוג בית נוסף (להלן: "הבית השני") ודיווחו למשיב על רכישה בחלקים שווים. בהתאם לכך, שילמה אשת העורר על מחצית מהזכויות מס רכישה מלא החל בעת רכישת דירה שאינה הדירה היחידה, ואילו העורר ביקש לשלם על חלקו במחצית הזכויות מס רכישה בשיעור נמוך יותר החל בעת רכישת דירה יחידה. המשיב סירב לקבל את עמדת העורר. השגה שהגיש העורר נדחתה ומכאן אפוא ערר זה.
 

טענות הצדדים

העורר טען כי הבית הראשון הועבר לאשתו כתוצאה ממשבר בחיים המשותפים ובהתאם להלכה הפסוקה בעניין שלמי[1] (להלן: "הלכת שלמי"), נסתרה חזקת התא המשפחתי וזאת בשל קיומו של הסכם ממון בין בני הזוג מזה שנים רבות וההפרדה הרכושית אף נשמרה בפועל. מנגד, הפנה המשיב לסעיף 9(ג1ג)(4)(ג) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק"), תוך שהוא טוען כי חלה על בני הזוג חזקת התא המשפחתי, קרי, הבית הראשון נרכש בשנות הנישואין על ידי בני הזוג והם התגוררו בו יחד עם ילדיהם במשך עשרות שנים ואין מדובר במקרה בו יש לחרוג מחזקת התא המשפחתי שקבע המחוקק. לא זו אף זו, טענת העורר להפרדה רכושית בין בני הזוג לא הוכחה כדבעי, ועל כן, יש לראות בבית הראשון (על אף שמחצית מזכויותיו של העורר הועברו ללא תמורה לאשתו) כביתם של בני הזוג, ולכן אין העורר זכאי להטבת המס החלה על רכישת דירה יחידה.

דיון והכרעה

בית המשפט המחוזי בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, בראשותו של כב' השופט אבי גורן (יו"ר הוועדה) ובהסכמת שאר חברי הוועדה, בחן את החוק ואת המבחנים שנקבעו בהלכת שלמי וקבע כי דין הערר להידחות. נקבע כי במקרה זה אין מדובר במחלוקת על נכס שהוא לא חיצוני (כגון דירת מגורים שנרכשה לפני הנישואין) שכן, מדובר בדירה משותפת שנרכשה במימון של שני בני הזוג והזכויות נרשמו באופן שווה על שני בני הזוג. במקרה כזה, בו עסקינן בנכס שהוא לא חיצוני, סטייה מחזקת התא המשפחתי תיעשה רק בכפוף לעמידה ברף ראייתי גבוה במיוחד. לעניין זה ציין בית המשפט כי הלכת שלמי קבעה כי חזקת התא המשפחתי אינה חלוטה, אולם הצורך בחזקת התא המשפחתי ככלי למניעת תכנוני מס לא בוטלה. לעניין הסכם הממון בין בני הזוג נקבע כי במישור הפורמאלי אכן יש הסכם ממון, אולם בחינה פרטנית של ההפרדה הרכושית בין בני הזוג (ולאור הרף הראייתי הגבוה במיוחד כפי שצוין לעיל) מלמדת כי בפועל לא בוצעה הפרדה רכושית בין בני הזוג. התוצאה היא כי העורר לא הרים את הנטל להוכיח כי יש לסטות בעניינו מחזקת התא המשפחתי ומשכך, על העורר לשאת בתשלום מס רכישה מלא החל בעת רכישת הבית השני שאינו דירה יחידה.