פרויקט תמ"א תקוע

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); עו"ד (רו"ח); דור אלקריף, משפטן

21/3/2019

פרויקט תמ"א תקוע? כך תפעלו!

האפשרויות העומדות בפני בעלי דירות הנכנסים לפרויקט לפי תמ"א 38 לממש ערבויות

חוסר הבקיאות בקרב בעלי דירות השוקלים התקשרות בהסכם להוצאתו לפועל של פרויקט לפי תמ"א 38 (להלן: "הפרויקט") מעלה שאלות רבות וחששות שונים. אחד הנושאים לגביהם עולות שאלות ומובעים חששות רבים נוגע לאפשרויות העומדות בפני דיירים במקרים בהם היזם קורס בעיצומו של פרויקט תמ"א 38 ונוטש את הפרויקט.    

על מנת להתייחס לעניין זה יש, תחילה, להבחין בין שני סוגי פרויקטים לפי תמ"א 38: הסוג הראשון הוא פרויקט מסוג חיזוק ועיבוי בניה והסוג השני הוא פרויקט הריסה ובניה חדשה (תמ"א 38/2).

בפרויקטים לפי תמ"א 38/2, נהרסים בניינים ישנים ובמקומם מוקמים בניינים חדשים. בעסקה שכזו "נפרדים" הדיירים מדירותיהם, הם מוכרים אותן ליזם והבניין הישן נהרס. בעסקאות מסוג זה, נמסרות לדיירים ערבויות בנקאיות אשר ערוכות לפי "חוק המכר" (להלן: "החוק" ו-"הערבויות"). שווין של הערבויות הינו כשווי דירת התמורה החדשה שהדיירים אמורים לקבל לאחר סיום הפרויקט. המקרה דנן לכאורה פשוט וברור יותר, משום שבמקרה בו יזם הפרויקט נקלע לקשיים ועזב את הפרויקט, עומדת בפני הדיירים האפשרות לפנות לבנק ולבקש לפרוע את הערבות ולקבל את כספם במקום דירת התמורה, על מנת להשתמש בכסף זה ולרכוש דירה אחרת. עם זאת, במקרים רבים מעדיף הבנק אשר הנפיק את הערבויות למנות כונס נכסים מטעמו, אשר יתקשר עם קבלן מבצע אחר שישלים את הקמת הפרויקט וימסור את הדירות החדשות, הן לבעלי הדירות הישנות והן לרוכשים אשר רכשו דירות מהיזם שקרס ונטש.

מנגד, בעסקת תמ"א 38/1, העבודות המבוצעות במקרקעין הן עבודות חיזוק הבניין הקיים מפני רעידות אדמה ובניית קומות ויחידות נוספות, כאשר התשתית היא תשתית הבניין הקיים. אף שהיקפם הכספי של פרויקטים מסוג זה מצומצם יותר מהיקפו הכספי של פרויקט מסוג "הריסה ובניה" לפי תמ"א 38/2, דווקא מבחינה משפטית – יוצרים פרויקטים שכאלה מצב מורכב מעט יותר. ראשית, בידי בעלי הדירות הישנות אין ערבויות חוק מכר, שכן לא בוצע על ידם "מכר" או רכישה של דירה חדשה. הם ממשיכים לגור ולהחזיק פיזית ומשפטית בדירותיהם הישנות. אמנם היזם מוסר לדיירים ערבות, אך זו נועדה לכסות רק את עלות ושווי עבודות החיזוק שהיזם צריך לבצע. ברור איפוא כי סכום הערבות לא יגיע כדי עלות כלל עבודות הבניה המבוצעות בפרויקט, לרבות עבודות הקמתן של הדירות החדשות.
 

זאת ועוד - מורכבות מיוחדת נוספת קיימת במצב דברים בו היזם אשר נקלע לקשיים ואינו מסוגל להשלים את הפרויקט, כבר הספיק למכור מספר דירות לרוכשים חדשים. במצב דברים שכזה "מצטרפים" לבעלי הדירות הקיימות גם רוכשי הדירות החדשות, אשר גם את עניינם צריך להסדיר. לטובתם של אלו, נרשמות בשלבים מסוימים גם הערות אזהרה (על אחת היחידות בבניין הקיים, אשר נוצרה מבחינה משפטית לשם כך). בנוסף אליהם קיימים בעלי עניין נוספים, ביניהם ספקים וקבלני משנה שהפכו להיות נושים של הקבלן ודורשים את כספם חזרה, לעתים בעשיית דין עצמי ובדרכים לא קונבנציונאליות. מצב זה אינו בלתי פתיר. למעשה, גם במקרה דנן ניתן להגיע לתוצאה שבה הפרויקט יושלם. לשם כך, על בעלי הדירות לפנות לביהמ"ש ולבקש למנות כונס נכסים. כונס הנכסים ממונה מטעם ביהמ"ש, והוא מקבל סמכויות לגבות מרוכשי הדירות החדשות את יתרת התשלום המגיעה מהם ולהתקשר עם קבלן ביצוע חדש שישלים את עבודת הבנייה. הלכה למעשה, כונס הנכסים מנהל את הפרויקט תחת פיקוח ביהמ"ש. יש לציין כי תופעה זה אינה שכיחה, אך עם חלוף הזמן היא מתרחשת ביותר ויותר פרויקטים.