חברת תמ"א 38 אינה מהווה איגוד מקרקעין

חברת תמ"א 38 אינה מהווה איגוד מקרקעין כל עוד לא התקיימו התנאים המתלים לפרויקט

פסיקה שפורסמה בעת האחרונה מאירה פנים לעוסקים בהתחדשות עירונית בכלל ולעוסקים בתמ"א 38 בפרט. בית המשפט המחוזי בשבתו כוועדת ערר נתן דעתו לבעיה שכיחה המתעוררת בעסקאות בתחום ההתחדשות העירונית וקבע כי חברה שהחתימה דיירים במסגרת עסקה לביצוע פרויקט תמ"א 38 שטרם נתקיימו תנאיו המתלים, אינה מהווה איגוד מקרקעין ועל כן רכישתה אינה חייבת במס רכישה (ו"ע 6013-05-17 איווגה בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין – אזור מרכז).
 

פסק הדין עוסק במספר חברות שחברו יחד לצורך ייזום פרויקט תמ"א 38 (להלן: "השותפות") והתקשרו בהסכם תמ"א 38 עם דיירים במתחם דירות בשנת 2013. לפי לשון ההסכם, לאחר שייהרס הבניין הקיים, תבנה השותפות עד 94 דירות חדשות, כאשר חלקן יוקצו לדיירים והיתר יוקצו לשותפות הפרויקט. בית המשפט נדרש להתייחס לשתי שאלות משפטיות: 
1. ראשית, האם השותפות והחברות בה עולות לכדי איגוד מקרקעין?
2. שנית והמרכזית מבין השתיים, האם הקביעה שבסעיף 49 לב1 לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק") בדבר "דחיית יום המכירה", חולשת על עניינים נוספים שבמסגרתם יש לבחון את מהות הזכויות נשוא הסכם תמ"א 38/2, או שמא היא נוגעת אך ורק לעניין הקונקרטי של מועד החיוב במס שבח ובמס רכישה לצדדים להסכם תמ"א 38/2?

לצורך הכרעה בשאלות אלה בחן ביהמ"ש פסיקה וחקיקה דומים על מנת לקבוע האם דחיית יום המכירה בעסקאות תמ"א לפי לשון סעיף 49לב1 לחוק היא דחייה מהותית או שמא נועדה אך ורק לצורך חישוב השבח ותשלום המס בעסקה בין הדייר ליזם. נקבע כי מאחר ובמקרה זה טרם התקיימו התנאים המתלים במועד מכירת המניות ולכן אין לראות בשותפות כמי שהחזיקה בזכות במקרקעין, שהרי טרם אושרה תב"ע לפרויקט וטרם הוגשה בקשה להיתר בניה. על כן, זכויות השותפות מכוח הסכם התמ"א הינן זכויות שטרם התגבשו ומצויות בראשית התהוותן. לכן החברה שהחזיקה בחלק מהשותפות ומכרה את מניותיה, לא החזיקה אף היא בזכות במקרקעין. קרי, כל עוד לא נתמלאו התנאים, החברה אינה באה תחת הגדרת "איגוד מקרקעין", והעברת המניות כדלקמן אינה חייבת במס. לא זו אף זו, טעם נוסף להחלטה הינו כי גם לאחר חתימת הסכם התמ"א, ובטרם התקיימו התנאים המתלים, מתייחס המשיב לדייר כבעל דירת מגורים ולפיכך אם ברשותו דירת מגורים נוספת, דירה זו לא תחשב כדירה יחידה לצורך הפטור ממס שבח. אולם, כאשר התקיימו התנאים המתלים והגיע "יום המכירה", עמדת המשיב היא כי דירה זו לא תחשב עוד בבעלותו של אותו דייר, אלא היא תהא בבחינת "דירה על הנייר" בלבד (אף אם טרם נהרסה במסגרת העסקה).

ביהמ"ש קבע כי יש טעם רב במסקנה לפיה קביעת יום המכירה חולשת על תחומים אחרים הרלוונטיים לחוק. מסקנה זו מבטיחה קוהרנטיות, יציבות וודאות, ומונעת "ריבוי" ימי מכירה לצרכים שונים. ולכן, יום המכירה הוא היום שבו חלה תמורה במערך הזכויות של הצדדים והתגבשה הנאתם הכלכלית מהעסקה. עוד צוין, כי חלק מהדיירים דרשו לעשות שימוש בפטור הרלוונטי לתמ"א לפי פרק חמישי 5 לחוק, וחלק אחר מהדיירים דרשו להחיל את הפטור האישי לפי פרק חמישי 1. כאן עלתה שאלה נוספת, האם יום המכירה בעסקה נדחה גם לגבי הדיירים שעשו שימוש בפטור האישי? ביהמ"ש קבע כי העובדה שחלק מהדיירים דרשו לעשות שימוש בפטור האישי לא יכולה לשנות את טיב ההתקשרות בעסקת התמ"א, וכי היא אינה רלוונטית להכרעה בענייננו. דהיינו, מדובר בעסקת תמ"א, אזי סעיף 49לב1 הדוחה את יום המכירה חל לגבי העסקה בשלמותה ובכללותה. יתר על כן, ביהמ"ש הבליט והדגיש כי לאור עמדות מגוונות ולא חד משמעיות שהביעה רשות המיסים בסוגיה המוצגת בפניו, על הרשות לפרסם הוראת ביצוע קוהרנטית לעניין עמדתה בסוגיית יום המכירה בעסקאות התחדשות עירונית. מהטעמים דלעיל, הערר התקבל ועל מנהל מיסוי מקרקעין הושתו הוצאות בסך 30,000 ₪.