מאת:

ייצוג משפטי של ועדי בתים בהסתבכות משפטית בעסקאות תמ"א מול היזם או אחרים, ע"י עו"ד ורו"ח מומחים בנדל"ן ובניהול סכסוכים משפטים -

 
תמ"א 38 זה הדבר הבא.
בכל פינה, בכל שכונה, בכל רחוב, במיוחד ברחובות ובמיקומים המבוקשים והיקרים יותר, רואים אנו מיזמים בתחום התמ"א 38.
מיזמים אלה, כידוע, מושתתים על עסקה המתגבשת בין וועד הבית והדיירים לבין יזם המתחייב לחזק ולהשביח את המבנה בתמורה לכך שהוא עצמו יקבל זכויות לטובת בניה של דירות נוספות, אם ע"ג הגג ואם בקומת העמודים - אותן הוא יוכל למכור למרבה במחיר.
לטובת קידום עסקאות שכאלה מתעוררים להם גורמים רבים ובכללם "קבלני חתימות", מתווכים ואין ספור גורמים אחרים אשר כל תפקידם הוא להביא לידי קידום עסקאות שכאלה, עסקאות אשר פוטנציאל הרווח הגלום בהם מסתכם במיליונים רבים של שקלים לטובת היזם.
 
פוטנציאל כלכלי זה, מחד - מעודד יזמים להיכנס לפרויקטים ולהביא לשולחן המו"מ אל מול הדיירים, הצעות כמה שיותר אטרקטיביות , אך במקביל מייצר הוא מגוון רחב של אינטרסים ושיקולים, מהלכים וסכסוכים, קומבינות ופעולות, אם כאלה המקודמות על ידי דיר כזה או אחר, אם כאלה המופעלות ע"י יזם ואם על ידי גורמים אחרים, כאשר לכל יזם מתחיל (לצערנו) ברור כי לוועד הבית הטיפוסי, עמו מנהל הוא את המו"מ, אין את הידע והניסיון, אין את הכלים המשפטים לבחון את טיב העסקה ומשכך, עלול הוועד, ליפול קורבן למהלכים שווקים ו/או לפרוספקטים נוצצים  ו/או לחליפות ועניבות מהודרות אשר מאחוריהם לא עומד דבר, בעוד שבפועל, הגורם עמו הם מבקשים להתקשר בעייתי וכזה שלא יכול להבטיח את עתידם ואת קניינם.
 
בעניין זה חשוב להדגיש כי עסקאות תמ"א 38 הינן עסקאות מורכבות, רחוק מלהיות פשוטות, אלא מצריכות פינוי מבתים, הריסה של דירות, הוספה של קומות, רצועות וחגורות, היתרים ומנופים בנקאיים, כך שבפועל – עצם ההתקשרות והוצאת המיזם אל הפועל עלולים להביא את הנוגעים בדבר לידי שורה ארוכה של מפולות ובעיות. התנהלות היזם בתמ"א וכל ההליך אותו על כל הקבוצה – היזם והדיירים -  לעבור רוויה במכשולים ובסיכונים אותם חשוב לקחת בחשבון. באותן התקשרויות על היזם להתחייב למועדים, להרחבות, לטיב בניה, לפינוי, לתשלום שכר דירה לדיירים עד להשלמת הפרויקט ועוד ועוד תנאים אותם מחויב הוא לקיים.
לצערנו – בחלק גדול מהמקרים – אין יזם התמ"א 38 עושה כן, אין הוא עומד בהתחייבויות והדיירים נותרים ללא דירה בה יוכלו לגור והנזקים רק הולכים ומתעצמים.
הבעיה מתגברת עוד יותר בשל העדר רגולציה בתחום.
נכון להיום כל אחד יכול להכריז על עצמו כ- "יזם תמ"א", גם אם הוא מעולם לא עסק בנדל"ן. כל אחד יכול - להתלבש יפה, להשחיז את לשונו ולנסות לגרום לוועד תמים כזה או אחר להשתכנע כי הוא האחר והיחיד המתאים למשימה, זה שיגשים להם חלום, שידאג להם לדירה יותר גדולה, לאינטרקום במעגל סגור ולמעלית מהירה  ובנסיבות בהן לאותו "יזם" יש גם קשר טוב לאחד מהדיירים בבניין, כזה הבונה עבור היזם המוצע "לובי" ומקדם את עניינו – עלולה להיווצר עד מהרה סיטואציה בה אותו "יזם" בלתי מנוסה ו/או נטול יכולת כלכלית, כזה שלא באמת ניתן להפקיד בידו פרויקטים שכאלה, מקבל את הפיקוד, הורס את הבניין ומתיימר להשלים את הפרויקט כאשר אין לו ולו אגורה שחוקה אחת בבנק.
 
מצב שכזה מביא לא אחת לכך שהיזם שקיבל את הפרויקט נתקע, אם משום שלא עלה בידו לקבל היתרים, אם משום שנגמר לו הכסף, אם משום שהוא חשב שהוא יוכל למכור יותר מהר את הדירות אותן תכנן הוא לבנות על גבי הגג ועוד ועוד.
העצירה בפרויקט במקרה הטוב יכולה להיווצר עוד בטרם החלו בהריסה ובפינוי של דירים ויכול שתיווצר בשלבים מאוחרים יותר, בשלבים בהם הבניין כבר בשלבי הריסה, הדירים עברו לדירות שכורות, לחוצים לשם קבלת הדירה המשודרגת, אך זה היזם, מסיבות שאינן תלויות בדיירים לא מקדם את המתחייב.
מצב דברים שכזה מחייב התערבות משפטית מהירה. ההתערבות יכול שתהא בדרך של החלפת יזם לא רציני ביזם רציני ויכול שתהא אחרת.
 
מה שבטוח זה שאסור לתת לאותם יזמים בעייתיים להמשיך להסב נזק לדיירים המסכנים.
 
כאן בדיוק משרדנו יודע לעזור.
משרדנו מתמחה בכל עולם התמ"א 38.
משרדנו מטפל במאות רבות של פרויקטים שכאלה, מצד הדיירים.
אנו יודעים לטפל במיזם כל עוד הוא מתנהל קשורה , אבל באותה מידה אנו יודעים להתמודד עם קריסות של יזמים, מעצורים, הפרות וקשיים – המחייבים פעולה בהולה וכשנדרש – לפעול באגרסיביות חסרת פשרות אל מול היזם שרימה את הדיירים.
 
היה והנכם רואים כי יזם התמ"א 38 מגמגם בביצועים ו/או מפר הוראות ההסכם, אל תחכו, אל תתנו לו למשוך אתכם.
חשוב להכניס את משרדנו לתמונה ומהר אם לשם העמדת היזם במקום ואם לשם החלפתו !!!
 
ככול שניכנס לתמונה מהר יותר כך הסיכוי לנזק מהותי יפחת. במקרים שכאלה אין מקום להמתנה.
בכל מקרה של בעיה מול יזם התמ"א 38, מול קבלן התמ"א 38 תתקשרו אלינו ותכניסו אותנו לפעולה.
תתקשרו עתה וניפגש לכוס קפה לא מחייב, נסביר לכם מה יש לעשות ואתם תחליטו האם להפקיד המלאכה בידנו או לא.
עו"ד אלי דורון 054-4251054

 

 

אנו עומדים לרשותך בכל שאלה: סניף מרכז 03-6109100, סניף חיפה 04-8147500, נייד: 054-4251054

לפגישה אישית
חייגו 03-6109100

או השלימו את הפרטים הבאים

הדפסת המאמר

דירוג המאמר

 

3 ע"י 2 גולשים

עשוי לעניין אתכם

דרישה לתשלום נוסף על עיכובים בפרויקט התחדשות עירונית

מאת: ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח)

30/10/2024
תגובות0
המשך קריאה המשך קריאה

סוגי הערבויות בעסקאות של התחדשות עירונית

מאת: ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח)

מאמר זה יסקור את סוגי הערבויות שיש לדרוש בפרויקטים של התחדשות עירונית. בדומה לרוכשי דירה יד ראשונה מקבלן, כך גם בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית נהנים מהגנות חוק המכר, וזאת על מנת לבטח את בעלי הדירות בצורה הטובה ביותר אל מול היזם

9/10/2024
תגובות0
המשך קריאה המשך קריאה

שלבים בהוצאת מיזם פינוי בינוי אל הפועל

מאת: ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח)

עסקת פינוי בינוי היא עסקה כדאית למדינה, לרשות המקומית, ליזם וכמובן לדיירים שמקבלים דירות חדשות. אך הדבר לא קל כפי שתואר לעיל, הליך הפינוי בינוי הוא הליך ארוך מאוד אשר נמשך שנים רבות לערך 5-10, שבמהלך השנים האלה יש לקבל את הסכמת הדיירים, ולהוציא את הפרויקט לפועל.

10/9/2024
תגובות0
המשך קריאה המשך קריאה

הוסף תגובה

זקוקים לעורך דין?

חייגו: 03-6109100 או השאירו פרטים
אני מאשר/ת בזאת לדורון, טיקוצקי, קנטור, גוטמן, נס, עמית גרוס ושות' לשלוח לי ניוזלטרים/דיוור של מאמרים, מידע, חידושים, עדכונים מקצועיים והודעות, במייל ו/או בהודעה לנייד. הרשמה לקבלת הדיוור כאמור תאפשר קבלת דיוור שבועי ללא תשלום. ניתן בכל עת לבטל את ההרשמה לקבלת הדיוור ע"י לחיצה על מקש "הסרה" בכל דיוור שיישלח.