סיום הטבת המס בהעברת דירה מחברה לבעל מניות

מאת: ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); אלי דורון, עו"ד; דורון פסו עו"ד

17/10/2018

עושים שימוש בדירה הרשומה בבעלות החברה? בקרוב תחויבו במס

הסדר זמני להעברת בעלות בדירה מחברה לבעל מניות מהותי עומד להסתיים בתאריך 31.12.2018

בשנת 2016 נחקק סעיף 3(ט1) לפקודת מס הכנסה (נוסח חדש), התשכ"א-1961 (להלן: "הפקודה") הקובע, בין היתר, כי שווי השימוש שעושה בעל מניות מהותי בדירת מגורים המצויה בבעלות החברה יסווג כהכנסתו החייבת במס של בעל המניות. על מנת לאפשר היערכות למצב החדש, נחקקו הוראות מעבר שתחולתן מיום 1.1.2017 ועד 31.12.2018, ובמסגרתן נקבעו הסדרים מקלים להעברת דירות מבעלותן של חברות לבעלי מניותיהן מבחינת מיסוי מקרקעין על מנת להימנע מחיוב במס בגין השימוש בדירה כאמור (להלן: "הוראות המעבר").[1
 

סעיף 3(ט1) לפקודה מיסוי בעל מניות מהותי בגין שימושו בדירה בבעלות החברה

סעיף 3(ט1) לפקודת מס הכנסה (נוסח חדש), התשכ"א-1961 קובע כי בעל מניות מהותי המבצע "משיכה מחברה", בין אם משיכת כספים או העמדת "נכס" של החברה לשימושו - תיזקף תיחשב משיכה זו כהכנסתו החייבת במס. "נכס" לעניין זה כולל גם דירת מגורים בבעלות החברה אשר בעל המניות המהותי, או קרובו, עושה את עיקר השימוש (51%) בה לצרכיו הפרטיים.[2][3]

הוראות המעבר

במטרה לאפשר לנישומים להתכונן לכניסתו לתוקף של סעיף 3(ט1) לפקודה העניק המחוקק לבעלי מניות מהותיים מספר אפשרויות
כיצד לנהוג בדירות העתידות להיזקף כהכנסה עבורם, בהתאם לאחת האפשרויות להלן:

א. הותרת הדירה בבעלות החברה - היעדר אירוע מס:
    א.1. פינוי הדירה והשבתה לרשות ושימוש החברה - ובכך יידרש בעל המניות במס רק בגין השימוש שעשה עד ליום 31.12.18;
   א.2. המשך שימוש בעל המניות/קרובו בדירה - ובכך תיזקף עבור בעל המניות הכנסה בגובה שווי השימוש ההוגן בדירה, ומועד חיובו יהא
​          יום 31.12.18.​

ב. העברת/מכירה של הדירה לבעל המניות - אירוע מס:
    ב.1. פטור ממס רכישה ודחיית מס שבח: העברה/מכירה של דירה במסלול זה תהא זכאית לפטור ממס רכישה ולדחיית מס שבח. הדיווח שיעביר 
           בעל המניות לרשויות המס בגין העסקה יהא בהתאם לשווי הדירה, לאחר הפחתת יתרת הלוואה בנקאית ויתרת זכות העומדת לטובת בעל 
           המניות מהחברה (וזה יסווג עבורו כדיבידנד, משכורת או עסק בהתאם לנסיבות העניין).

              - בעת מכירת הדירה על ידי בעל המניות יידרש הוא בתשלום מס שבח בגין יתרת שווי הרכישה בידי החברה;
              - גובה השבח יחושב החל ממועד רכישת הדירה ע"י החברה, כאשר השבח שנוצר ממועד רכישת הדירה עד מועד העברתה לבעל המניות
                יהא כפוף לשיעורי מס שולי (עד 47%), ויתרת השבח (ממועד העברת הדירה מהחברה לבעל המניות ועד מועד מכירתה) - יהא כפוף
                למס שבח בשיעור 25%;
              - בעת מכירת הדירה תישלל האפשרות של בעל המניות (או חליפיו) לעשות שימוש בפטורים מכוח פרק 5 לחוק מיסוי מקרקעין, וכן
                משימוש בחישוב לינארי מוטב, מאידך - הוצאות מסוימות יותרו שהוציאה החברה יותרו לניכוי;

    ב.2. פטור ממס רכישה וחיוב במס שבח: העברה/מכירה של דירה במסלול זה תהא זכאית לפטור ממס רכישה אך תידרש בתשלום מס שבח,
           כדלקמן:
             - יום מכירת הדירה יהא יום העברתה לידי בעל המניות;
             - שווי המכירה יהא שווי השוק, וזה יחושב ללא תכולת הדירה;
             - יחול פטור מלא ממס רכישה;
             - הדיווח שיעביר בעל המניות לרשויות המס בגין העסקה יהא בהתאם לשוויה, לאחר הפחתת יתרת הלוואה בנקאית ויתרת זכות העומדת
               לטובת בעל המניות מהחברה (אלה יסווגו עבורו כדיבידנד, משכורת או עסק בהתאם לנסיבות העניין);
             - חיוב מס השבח יחול על בעל המניות בשיעור מס שולי הגבוה ביותר בס' 121 לפקודה.

1. מידע נוסף בעניין זה ניתן למצוא בחוזר מס הכנסה מספר 2017/07 –בנושא: סעיף 3(ט1 )לפקודת מס הכנסה – מיסוי בעל מניות מהותי בשל משיכה מחברה; וכן בחוזר מיסוי מקרקעין 2017/08 – רשות המסים בנושא: העברת דירה שהועמדה לשימוש בעל מניות מהותי או קרובו מהחברה לבעל מניותיה – הוראות מעבר לסעיף 3(ט1 )לפקודת מס הכנסה.
2. "דירה" לעניין הוראות סעיף 3(ט1) הינה מבנה אשר בנייתו הסתיימה, בבעלות/חכירה של חברה, המיועדת למגורים, עסק או כל צורך אחר ומהווה מלאי עסקי/רכוש קבוע. על כך הוסיפה רשות המיסים כי גם דירת נופש אשר עומדת ריקה רוב ימות השנה תיחשב כ"דירה" לצורך סעיף 3(ט1).
3. לשון הוראת סעיף 3(ט1) לפקודה, אשר מפנה לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 מצביעה כי הוראה זו חלה לכאורה גם על דירות המצויות מחוץ לישראל.
4. מסלול החל עבור דירה שהועמדה לרשות בעל המניות טרם יום 1.1.7 והועברה לבעלותו טרם יום 31.12.18.

------------------------------------------------------------------------

איך משרדנו יכול לסייע?

כפי שניתן לראות, הוראת שעה העשויה לסייע בהפחתת חבות המס המוטלת בגין העברת נכסים מבעלות החברה לבעל המניות המהותי בה עומדת לפוג בתום שנת 2018. לצורך קבלת ההטבות נדרש ייעוץ מקצועי שיוכל להתמודד עם רשות המסים ורישום המקרקעין. בשל מורכבות הנושא, משרדנו ממליץ על קבלת ייעוץ מקיף בנושא לרבות חוות דעת מקצועית המבטיחה התנהלות ראויה וחוקית, וכן בחינת עלות/תועלת בביצוע תכנון מס עבור בעל המניות המהותי, וככל ויידרש - פעולה באחד האפיקים אותה מציעה הוראת השעה כאמור לעיל.

משרדנו מלווה ומספק שירותים בנוגע למיסוי מקרקעין וכן בנוגע להליך העברת בעלות בדירה, בתמורה או ללא תמורה, משלב ההחלטה עד שלב הרישום.
לצוות משרדנו המורכב מעורכי דין, רואי חשבון וכלכלנים הידע והניסיון המתאים שיוכל לסייע.