עורך דין פינוי בינוי

מאת: אלי דורון, עו"ד ; ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); בן מוגרבי, עו"ד

23/5/2018

עו"ד מייצג דיירים בפרויקט פינוי בינוי והתחדשות עירונית - על תפקידו וחשיבותו

מילים רבות נכתבו על פרויקטים מסוג "פינוי בינוי" במסגרת מדיניות ההתחדשות העירונית אשר צוברת תאוצה בשנים האחרונות. אנו נבקש להתמקד במסגרת מאמר זה בתפקידו של עורך הדין המייצג את הדיירים ובחשיבות לכך שעורך דין זה יתמחה בתחום ההתחדשות העירונית ובפרויקטים מסוג פינוי בינוי.

מדיניות ההתחדשות העירונית בישראל נוצרה כפתרון למחסור בעתודות קרקע סמוך למרכזי מטרופולין, אך בעיקר נוצרה על מנת לנסות לשקם, לטפל ולחדש איזורים עירוניים מיושנים וטעוני פיתוח וחידוש. הכרזה על איזור או שכונה כעל "מתחם פינוי בינוי" תביא לשימוש יעיל יותר במקרקעין, תאפשר הריסה של המבנים הבנויים על הקרקע ובנייה מחדש של שכונת מגורים מודרנית, מפותחת ובעלת תשתיות תוך שמירה על ריאות ירוקות בעיר, שיפור בנראות האיזור, בתדמית העיר ובעיקר שיפור ברמת ואיכות החיים של הדיירים באיזור. במסגרת פרוייקט פינוי בינוי בעלי הדירות במקרקעין מתקשרים עם יזמים בהסכם על מנת להוציא את התוכנית והפרויקט לפועל. בבסיס ההסכם יתכנן היזם תכנית חדשה שתחול על המקרקעין, תגדיל את היקף זכויות הבנייה שיוענקו למקרקעין ולאחר מכן יחולקו הזכויות שתאושרנה במסגרת התכנית והיתר הבנייה בין הדיירים ליזם. היזם יבנה עבור הדיירים דירות חדשות, גדולות יותר, בבניין חדש או בניינים חדשים (בהתאם להיקף הפרויקט) בהתאם לתקן ולסטנדרט שנקבע, ישלם שכר דירה חודשי בזמן הבנייה, וכן יעמיד בטוחות וערבויות מתאימות לביצוע והשלמת הפרויקט. בתמורה לכך יקבל היזם מאת הדיירים זכויות בנייה לשם בניית דירות חדשות אשר ימכור לרוכשים שיהפכו לדיירים חדשים במתחם. חשוב לציין כי בהתאם למקובל בתחום, במסגרת פרויקט פינוי בינוי נושא היזם בכל ההוצאות הנדרשות עבור בעלי הדירות, לרבות תשלום שכרם של בעלי המקצוע מטעמם. כך, נושא היזם, בין היתר, בשכר טרחת עורך דין הדיירים, מפקח הדיירים וכו' בהקשר זה נציין כי על אף ששכרו משולם על ידי היזם, חייב עורך דין הדיירים בחובת נאמנות אך ורק ללקוח אותו נשכר לייצג – בעלי הדירות והם בלבד.

תפקידו של עורך דין המייצג דיירים בפרויקט התחדשות עירונית / פינוי בינוי

לעו"ד המייצג דיירים בפרויקט של התחדשות עירונית בכלל ופינוי בינוי בפרט, תפקידים רבים ומגוונים. להלן נעמוד על חלק מהסוגיות החשובות, אלו אשר מצריכות בקיאות ומומחיות ספציפית וייחודית בתחום, וזאת בשונה מעסקאות נדל"ן רגילות:

1. הבטחת התמורה המתקבלת אצל הדיירים - בפרויקטים מסוג פינוי בינוי, בשונה מעסקאות נדל"ן רגילות ואף בשונה מעסקאות תמ"א 38, קיים חוסר וודאות רב בנוגע להיקף הזכויות שתינתנה במסגרת הפרויקט. זאת משום שבעוד שבמרבית העסקאות כגון רכישת דירה מקבלן ועסקאות תמ"א 38, כבר ישנה תב"ע (תכנית בניין עיר) קיימת על המקרקעין אשר מכוחה ניתן להוציא היתר בניה, בפרויקט פינוי בינוי היזם (או הרשות המקומית במקרים מסוימים) הוא זה אשר נדרש לקדם תכנית כוללת באמצעות אדריכל ויועצים רבים מטעמו. על כן, פעמים רבות יידרשו הדיירים לקבל החלטות במצבי חוסר וודאות ולחתום על הסכם ללא תכניות סדורות, מהסיבה הפשוטה שטרם ניתן לדעת את היקף הזכויות שיאושרו וכנגזרת מכך את תכנון הדירות החדשות שתיבננה וכיצד הן ייראו. לאור חוסר הוודאות כאמור, ישנה חשיבות רבה בבחירת עורך דין הבקיא ברזי פרויקטים מסוג זה, ובכלל זה בקשר עם אופן הגדרת התמורה העתידית, לרבות התייחסות לתקן 21 - הוא התקן שנקבע לבחינת רווחיות הפרויקט וכפועל יוצא את היקף הזכויות שיקבל היזם במסגרת הפרויקט. מאחר ומדובר בשלב ראשוני בעסקה המאופיין בחוסר וודאות, הרי שיש להבטיח את הפגת החשש וחוסר הודאות באמצעות קביעת "כללי משחק" ברורים וידועים מראש, כך שעם אישור התב"ע, הליך התכנון המפורט יהיה ברור ונהיר לדיירים תוך הבנה של התמורה אותה יקבלו בסיומו של הפרויקט.

2. שמירה על זכויות הדיירים, בפרט בשלב התכנון, לאור ניגודי אינטרסים מובנים מול היזם - בפרויקטים מסוג פינוי בינוי, חרף רצונם המשותף של הצדדים ואף האינטרס המשותף אותו הם חולקים להצלחת פרויקט פינוי בינוי, קיימים לבעלי הדירות וליזם גם אינטרסים מנוגדים. כך למשל, ברור כי היזם ישאף למקסם את רווחיו ואת התמורה הכלכלית שיקבל במסגרת הפרויקט. הדבר יכול לבוא לידי ביטוי, בין היתר, באופן תכנון המבנים שיבנו, לרבות כמות ושטח הדירות שיתוכננו (הואיל וכאמור, היזם הוא שמתכנן ומקדם את התכנית על המקרקעין). זאת, בעוד שבמסגרת פרויקט שכזה יש לדיירים הקיימים אינטרסים רבים נוספים כגון הרצון בשיתופיות, חיי קהילה, חשיבות המרקם בין הדיירים והדדיות בינם לבין עצמם ולבין שכניהם החדשים. לכן, במסגרת תפקידו, נדרש עורך הדין להגביל במסגרת ההסכם עם היזם, בין היתר, את השימושים שיותרו במקרקעין, תוך שילוב הדיירים בהליך וקבלת דעתם לאורכו. כמו כן יעמוד עורך דין הדיירים על כך שהיזם יציג חלופות תכנון בפני הדיירים באשר למתחם שיתכנן כך שקולם של הדיירים ישמע והם יהיו שותפים מלאים לשכונה אשר תוקם על מקרקעיהם, תוך חתירה להתאימה לרצון הדיירים.

3. קבלת סיוע כללי לאחר השלמת הפרויקט - הואיל ופרויקטים מסוג פינוי בינוי מבוצעים לרוב באיזורים בהן קיימת אוכלוסייה מוחלשת אשר חלקה יתקשה לעמוד בהוצאות הבית המשותף החדש והמיסים השוטפים החדשים שיתווספו לדירה החדשה שיקבלו, נוצר מצב ולפיו לחלק מהדיירים קיים צורך בקבלת סיוע כלכלי לאחר השלמת הליך הביצוע ואכלוס הפרויקט. על עורך דין הדיירים לעמוד על קבלת סיוע ותמיכה מהיזם ו/או מהרשות המקומית בתשלומים אלה, עבור הדיירים הזקוקים לכך (כגון אוכלוסייה מבוגרת) לפרק זמן מסוים, כך שהפרויקט לא יביא למכר דירות "כפוי" על ידי בעלי דירות אשר אינם מצליחים לעמוד בהוצאות החדשות שהתווספו לדירתם החדשה.

4. היקף ומשך הערבויות וכתוצאה מכך הבחירה בהתקשרות עם היזם עצמו - תפקיד חשוב של עורך דין הדיירים הוא להבטיח כי היקף ותוקף הערבויות שתינתנה לבעלי הדירות במסגרת הפרויקט יהיו מתאימות ומספיקות. בפרויקט פינוי בינוי היקף הערבויות שתינתנה לבעלים גדול משמעותית מפרויקטים נקודתיים כגון פרויקט תמ"א 38 או הקמת בניין חדש. יתרה מכך, התקופה שלאורכה יועמדו הערבויות ארוכה וממושכת באופן משמעותי מפרויקטים סטנדרטיים. ברור כי אינטרס בעלי הדירות הוא לקבל את הבטוחות הטובות, הרבות והגבוהות ביותר על מנת להבטיח את זכויותיהם. על כן, לא כל יזם אשר מבקש להציע את שירותיו הוא יזם אשר כדאי לדיירים להתקשר עמו לביצוע פרויקט פינוי בינוי ועל עורך דין הדיירים לבדוק את יכולותיו הכלכליות והביצועיות של היזם. דרכים לבחינה שכזו הן ניסיון קודם בביצוע פרויקטים מסוג פינוי בינוי ובעיקר בדיקת היקף פעילותו של היזם ובחינתו ביחס לסדר הגודל של הפרויקט וכיוצ"ב.
 

5. אופן ומועד הליך פינוי המבנים - הואיל ומדובר בפרויקט בהיקף גדול, הכולל במרבית המקרים מספר רב של בניינים שייהרסו, חשוב ליתן דגש לאופן ומועדי הפינוי של הדיירים. פעמים רבות יבקש היזם לבצע את הפרויקט באופן מדורג ולפנות את הדיירים בשלבים כך שלא יצטרך לשאת בתשלומים והוצאות עבור כלל הדיירים במתחם בעת ובעונה אחת. עם זאת, הדיירים מצידם ישאפו להתפנות מדירותיהם ולעבור להתגורר בשכירות קרוב ככל הניתן לתחילת הביצוע בפרויקט. זאת משום שהדיירים אינם מעוניינים להמשיך ולהתגורר במבנה במתחם כאשר מבנים אחרים נהרסו והאיזור הפך למעין אתר בנייה. על עורך דין הדיירים לדאוג לקיצור משך הזמן בין פינוי המבנים במקרקעין ושלבי הפינוי, ובנוסף להבטיח כי כל עוד בעלי הדירות ימשיכו להתגורר בדירותיהם תשמר איכות חייהם במידה מספקת, כאשר יובטחו להם דרכי הגישה, השימוש וההנאה מהמבנה עד למועד הריסתו.

כיצד בוחרים עורך דין מומחה בפינוי בינוי לייצוג בעלי הדירות?

ראינו כי במסגרת פרויקט פינוי בינוי קיימים היבטים רבים הדורשים התמחות והתמקצעות ספציפית בתחום זה. היבטים נוספים שיש ליתן להם את הדעת הינם החשיבות האקוטית להגדרה המדויקת של הזכויות אשר נמכרות ליזם במסגרת העסקה וליחס הקומבינציה שבין הצדדים, להגדרת התמורה המדויקת שתינתן לבעלי הדירות עם תחילת שלב התכנון המפורט, תיחום הזמנים וקביעת מועדים קונקרטיים ורלוונטיים לכל שלב ושלב במסגרת הפרויקט ועוד. לאור האמור ברור, כי במסגרת פרויקט פינוי בינוי אל להם לדיירים להסתפק בעורך דין העוסק בנדל"ן באופן כללי. כפי שהוצג לעיל, קיימת חשיבות עצומה בקבלת ייצוג משפטי נפרד לבעלי הדירות על ידי עורך דין אשר מתמחה באופן ספציפי בתחום ההתחדשות העירונית ובפינוי בינוי. עורך דין אשר מכיר את התחום על בוריו יביא למקסום התמורות לבעלי הדירות תוך שמירה בלתי מתפשרת על זכויות בעלי הדירות ולא פחות חשוב מכך על איכות חייהם לאורך כל הפרויקט למן תחילתו, וכפי שראינו, אף לאחר שיושלם. על הדיירים אשר בוחרים עורך דין מטעמם לדאוג כי הבנה, בקיאות וניסיון באספקטים שפורטו לעיל בנוסף לאספקטים אחרים יהיו חלק מ-"ארגז הכלים" של עורך דין המייצג בפרויקט פינוי בינוי.

>> מדריך לפינוי-בינוי בשנת 2020: מסלולים עיקריים ותנאים מקדמיים, כולל עדכון לגבי הפחתת הרוב הנדרש לביצוע פרויקט - קראו כאן.

מהמקובץ לעיל עולה כי ייצוג משפטי נפרד לבעלי הדירות באמצעות עורך דין מטעמם בעל בקיאות ייחודית בתחום, הוא חשוב ואף בגדר נדרש במסגרת פרויקט פינוי בינוי. יש לבחור עורך דין בעל ניסיון ספציפי בתחום ההתחדשות העירונית על מנת שיידע לצפות ולהתמודד עם ה-"מוקשים" הייחודיים אשר קיימים במסגרת עסקה שכזו.