ייצוג משפטי נפרד לבעלי דירות בפרויקט תמ"א 38

מאת: אלי דורון, עו"ד ; ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); בן מוגרבי, עו"ד

6/5/2018

כיום תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה או בשמה המוכר יותר - תמ"א 38 - הינה מושג שגור ונפוץ בקרב בעלי דירות במדינתנו ובעיקר בקרב אלו המחזיקים בדירות בגוש דן, השרון והשפלה. במסגרת תכנית תמ"א 38 ניתן תמריץ כלכלי בדמות זכויות בניה לבניינים העומדים בתנאים שנקבעו בתכנית ואלו עוברים פרויקט חיזוק ושיפוץ או הריסה ובנייה (בהתאם לאזור ולנסיבות הספציפיות של הפרויקט), כך שיעמדו בתקן שנקבע לעמידות מבנים מפני רעידות אדמה.

על מנת להוציא פרויקט שכזה אל הפועל מתקשרים בעלי הדירות עם יזם נדל"ן שיבצע עבורם את העבודות הנדרשות לצורך העמדת בניין בתקן שנקבע, ובתמורה יקבל היזם חלק מזכויות הבנייה הנוספות וייבנה דירות לשם מכירתן והשאת רווחיו. חשוב לציין כי בהתאם למקובל בתחום, במסגרת עסקת התמ"א נושא היזם בכל ההוצאות הנדרשות עבור בעלי הדירות, לרבות תשלום שכרם של בעלי המקצוע מטעמם. כך, נושא היזם, בין היתר, בשכר טרחת עורך דין הדיירים, מפקח הדיירים וכיוצ"ב. בהקשר זה נציין כי על אף ששכרו משולם על ידי היזם, חייב עו"ד הדיירים בחובת נאמנות אך ורק ללקוח אותו נשכר לייצג – בעלי הדירות והם בלבד.

האם יש צורך בייצוג משפטי נפרד ע"י עורך דין עבור בעלי דירות בעסקאות תמ"א 38?

בפרויקטים מסוג תמ"א 38 קיימים פערי מידע עצומים בין הצדדים לעסקת התמ"א. הסיבה לכך נעוצה בזהותם של הצדדים לעסקה - מן הצד האחד, ניצבים בעלי דירות המהווים "שחקן חד פעמי" במסגרת פרויקט יחיד וספציפי בבניין מגוריהם. מן הצד השני, ניצב יזם המהווה "שחקן חוזר" אשר עוסק באופן שוטף וקבוע בעולם הנדל"ן בכלל ובקידום פרויקטים מסוג תמ"א 38 והתחדשות עירונית בפרט. בשל פערי מידע אלו, בעלי הדירות נמצאים בעמדת נחיתות למול היזם ולעיתים קרובות ימצאו עצמם מובלים על ידי היזם לאורך שלבי העסקה תוך קבלת דבריו בבחינת "ראה וקדש" לאור בקיאותו בתחום.

על כן, כפי שבמסגרת עסקה רגילה למכר או רכישת דירה, פונה כל אחד מהצדדים אל עורך דין מתמחה בנדל"ן מטעמו על מנת להגן על האינטרסים הפרטיים שלו, כך נכון הדבר גם לגבי עסקת תמ"א 38 ואף ביתר שאת. זאת משום שמדובר בעסקה מתמשכת על פני שנים, בעלת מידה מסוימת של חוסר וודאות, במסגרתה בעלי הדירות ממשיכים לגור בדירותיהם או עוברים לדירה חלופית (בהתאם לסוג הפרויקט) ואך טבעי כי כל צד ינסה להגן על עצמו תוך השארת מרווח תימרון מסוים. בהקשר זה חשוב להדגיש כי חרף רצונם המשותף של הצדדים ואף האינטרס המשותף אותו הם חולקים להצלחת הפרויקט, קיימים לבעלי הדירות וליזם גם אינטרסים מנוגדים ועל כן ישנה חשיבות מכרעת ליצירת "כללי משחק" ברורים וידועים מראש. 

דוגמאות למקרים בולטים בהם נדרש עו"ד

קיימות דוגמאות רבות לצורך בעורך דין מומחה בנדל"ן ותמ"א 38 נפרד לייצוג בעלי הדירות ואנו נעמוד להלן על מקצתן:

1. הדוגמה המובהקת ביותר היא טיב וגובה הבטוחות שתינתנה לבעלי הדירות במסגרת העסקה. אינטרס בעלי הדירות הוא לקבל את הבטוחות הטובות, הרבות והגבוהות ביותר על מנת להבטיח את זכויותיהם בעוד אינטרס היזם הוא העמדת בטוחות נמוכות. כך למשל מתן ערבויות מספקות להבטחת התחייבויות היזם לשכירות, מיסים ובדק הוא אינטרס ראשון במעלה לבעלי הדירות, בעוד שבמרבית המקרים יבקשו היזמים להימנע מהעמדת בטוחות שכאלה או לפחות לצמצם משמעותית את היקפן.

2. דוגמה נוספת היא הצורך לבור את הבר מן התבן בכל הנוגע ליזמים הפוטנציאליים לביצוע הפרויקט. על עורך דין הדיירים לבצע סינון ראשוני של היזמים המעוניינים בביצוע הפרויקט. שהרי לא כל יזם אשר פונה לבעלי דירות בבניין מסוים ומציע את שירותיו הוא יזם אשר כדאי להתקשר עמו בביצוע פרויקט תמ"א 38. על עורך דין הדיירים לבדוק את יכולותיו הכלכליות והביצועיות של היזם. דרכים לבחינה שכזו הן ניסיון קודם בביצוע פרויקטים מסוג תמ"א 38 בכלל ובעיר בה מצוי הבניין בפרט, כמו גם בדיקת היקף פעילותו של היזם ובחינתו ביחס לסדר הגודל של הפרויקט הספציפי וכיוצ"ב. בהקשר זה נציין כי קיימות דרכים רבות לסינון היזמים כאשר דרך מומלצת לבחינת והשוואת הצעותיהם היא עריכת "מכרז" יזמים מטעם בעלי הדירות.

במכרז שכזה ישתתפו יזמים אשר פנו אל בעלי הדירות בהצעה לבצע את הפרויקט וכן תבוצע פנייה יזומה ליזמים מוכרים אשר עובדים בעיר או באזור הבניין הרלוונטי ואשר עומדים באבני בוחן אשר יקבעו מבעוד מועד על ידי עורך דין תמ"א 38 מומחה המייצג את הדיירים ובעלי הדירות במשותף. במסגרת המכרז יישאלו היזמים שאלות קונקרטיות, מפורטות וספציפיות אשר המענה עליהן יבהיר לבעלי הדירות את היתכנותו הכלכלית של הפרויקט, את יכולותיו הכלכליות של היזם, רמתו המקצועית, תפיסתו וחזונו ביחס לפרויקט הספציפי וכן את התמורות והבטוחות שתתקבלנה ממנו. יתרון נוסף בדרך המכרז, מלבד הבהרת הצעתם של היזמים המתמודדים ו-"קיבוע" התחייבויותיהם במפורש, היא האפשרות לנהל תחרות אפקטיבית בין היזמים המתמודדים אשר תביא במרבית המקרים לשיפור משמעותי של התמורות הניתנות במסגרת ההצעות תוך שמירה על היתכנות הפרויקט ועל רווחיות נאותה ליזם שייבחר.

3. דוגמה שלישית וחשובה לצורך בעורך דין עבור הדיירים היא התגלעותן של מחלוקות בין היזם לבין בעלי הדירות לאחר חתימת ההסכם. במקרים אלו ברור כי עורך דין מומחה נדל"ן ותמ"א אשר מייצג את הצדדים במשותף יהא בניגוד אינטרסים מובהק וחריף ולא יוכל לייצג נאמנה את שני הצדדים. במצב שכזה נדרש עורך דין בעל הבנה בתחום אשר יידע מתי להתריע בפני היזם בגין הפרת ההסכם ובמידת הצורך מתי, כיצד ובאילו מקרים יש לממש את הבטוחות שניתנו על ידי היזם על מנת לרפא את הנזק או ההפרה שנגרמו לבעלי הדירות.

לאור האמור ועל מנת לשמור על האינטרסים של בעלי הדירות במסגרת פרויקט תמ"א 38, כמו גם לגשר על פערי המידע שבין הצדדים ולסנן את הצעות היזמים, קיימת חשיבות עצומה בקבלת ייצוג משפטי נפרד לבעלי הדירות ובשלב מוקדם ככל הניתן במסגרת העסקה והפרויקט.

כיצד בוחרים עורך דין לייצוג בעלי הדירות?

חשוב להבין כי לא כל עורך דין העוסק בתחום הנדל"ן הינו עורך דין הבקיא בניהול עסקאות תמ"א 38. זאת כיוון שעורך דין הדיירים במסגרת פרויקטים מסוג תמ"א 38 עוסק במקביל הן בתחום המשפטי והן בתחום המסחרי. עליו להכיר את התחום על בוריו על מנת להביא למיקסום התמורות לבעלי הדירות תוך שמירה בלתי מתפשרת על זכויות בעלי הדירות והבטחתן באמצעות בטוחות מתאימות. בנוסף, במסגרת עסקת תמ"א 38 קיימים היבטים רבים נוספים הדורשים התמחות והתמקצעות ספציפית בתחום. כך למשל ישנה חשיבות אקוטית להגדרה המדויקת של הזכויות אשר נמכרות ליזם במסגרת העסקה, להגדרת התמורה המדויקת שתינתן לבעלי הדירות, תיחום הזמנים וקביעת מועדים קונקרטיים ורלוונטיים לכל שלב ושלב במסגרת העסקה. הבנה, בקיאות וניסיון באספקטים אלו בנוסף לאספקטים אחרים חייבים להיות חלק מ-"ארגז הכלים" של עורך דין המייצג בעלי דירות בעסקת תמ"א 38.

מהו המועד לבחירת עו"ד מייצג מטעם בעלי הדירות?

ישנה חשיבות כי כבר בתחילת התהליך ועוד בטרם הליך ההתקשרות עם יזם וניהול המשא ומתן המשפטי, יוכנס לתמונה עורך דין תמ"א 38 מטעם בעלי הדירות. עורך הדין יבחן כל מסמך בטרם ייחתם על-ידי בעלי הדירות, וכן יגדיר באופן מפורש כבר בשלב ההתחלתי את קווי המתאר של העסקה ואת תנאי ההסכם הבסיסים של בעלי הדירות עם היזם כגון התמורות והבטוחות שיינתנו על ידי היזם במסגרת ההתקשרות. כך יכירו שני הצדדים, הן בעלי הדירות והן היזם, את בסיס העסקה שבה הם עתידים להתקשר ו-"ההפתעות" שיצוצו בשלב המו"מ יצומצמו למינימום.

מניסיוננו, הדבר אף מבורך מצד היזמים אשר מעדיפים להתנהל למול אוטוריטה אחת בעלת בקיאות בתחום, אשר מגבשת ומייצגת את בעלי הדירות כמקשה אחת, ומציגה חזית אחידה בקול אחד במסגרת העסקה. מהמקובץ לעיל עולה כי ייצוג משפטי נפרד לבעלי הדירות באמצעות עורך דין מטעמם הוא חשוב ואף בגדר נדרש במסגרת עסקת תמ"א 38. יש לבחור עורך דין בעל ניסיון ספציפי בתחום התמ"א 38 וההתחדשות העירונית על מנת שיידע לצפות ולהתמודד עם ה-"מוקשים" הייחודיים אשר קיימים במסגרת עסקה שכזו. המועד למינוי עורך דין דיירים הוא מוקדם ככל הניתן במסגרת הפרויקט וזאת בין היתר לצורך קביעת והבהרת בסיס העסקה כבר בראשיתה וכן ליתן ייעוץ לבעלי הדירות בטרם ייחתם מסמך כלשהו, תמים ככל שיראה.