מימוש דירת מגורים במסגרת הליך חדלות פירעון

מאת: אלי דורון, עו"ד ; נאהי חמוד, עו"ד ; שירה בן דב לוי, עו"ד

21/6/2023

הליך מימוש דירת מגורים במסגרת הליך חדלות פירעון 

סוגיית הדיור החלוף במסגרת הליכי מימוש דירת מגורים בהליך חדלות פירעון וקיומו של נושה מובטח.
חוק חדלות פירעון ושיקום כלכלי אשר נכנס לתוקף בשנת 2019 ביטל למעשה את ההגנה שניתנה בעבר לדירת המגורים של פושט הרגל, ובמקביל העניק הגנה הדורשת הפעלת שיקול דעת משפטי קפדני בעת הבחירה לממש דירת מגורים.

פקודת פשיטת הרגל אפשרה לחייבים להימנע ממכירת דירת מגוריהם בהתאם לסעיף 33 לחוק הגנת הדייר לפיו, חייב המצוי בהליך פשיטת רגל שהיה רשום כבעלים של נכס בלשכת רישום המקרקעין או במנהל מקרקעי ישראל (או שהינו חוכר לדורות) – ימשיך להתגורר בדירה, גם לאחר מימושה במסגרת ההליך והוא ייחשב לדייר מוגן בנכס.  

משמעות הדבר היא שנכס שכזה היה נמכר כנכס תפוס, כאשר החייב ובני משפחתו ממשיכים להתגורר בו – דבר אשר גרם לירידה בביקוש לרכישת נכסים מסוג זה. בהתאם לכך צנח מחיר הנכס באופן משמעותי ואף במקרים רבים בני משפחתו או קרוביו של החייב היו רוכשים את הנכס במחיר נמוך משמעותית ממחיר השוק והחייב היה ממשיך להתגורר בו.

חוק חדלות פירעון ושיקום כלכלי ביטל כאמור את ההגנה על דירת מגורים של חייב מכוח סעיף 33 לחוק הגנת הדייר, כך שדירת מגורים של חייב במסגרת ההליך תימכר כדירה פנויה, גם במקרים שהחייב ובני משפחתו מתגוררים בדירה. באמצעות ביטול ההגנה ניתן יהיה לקבל את מחיר השוק של דירת המגורים ולהיטיב עם הנושים.

כאמור, חוק חדלות פירעון ושיקום כלכלי מעניק את קבלת ההחלטה על מכירת דירת מגוריו של החייב לבית המשפט הדן בתיק, אשר יקבל החלטה בנושא רק לאחר שיקיים דיון בנושא ויעניק לחייב ולנושים להביע את עמדתם.

במקרה בו יורה בית המשפט על ממוש זכויות החייב בדירת המגורים ומכירתה, יהיה על הממונה לדאוג לחייב ולבני משפחתו דיור חלופי. הזכות לדיור חלוף במימוש דירת מגורים במסגרת הליכי חדלות פירעון מוסדרת בהוראות סעיף 229 לחוק, הקובעות תקופת סידור חלוף בת 4 שנים (ואף תקופה ממושכת יותר בהתאם לשיקול דעת בית המשפט). אלא שבצד האמור, הוראות הסעיף קובעות כי על הליכי מימוש משכנתא או משכון לגבי זכויות החייב במקרקעין המשמשים למגוריו יחולו הוראות סעיף 38(ג)(2) לחוק ההוצאה לפועל לרבות תקופת סידור החלוף ל – 18 חודשים.

מה הדין במקרה בו מדובר במימוש דירת מגורים על ידי נושה מובטח?

שאלה זו נידונה בפני בית המשפט העליון ברע"א 8599/22, במסגרתו נדרש בית המשפט לסוגיית הסידור החלוף בהליכי מימוש נשייה מובטחת לפי חוק חדלות פירעון ופסק כי בהתאם לדין החל, מימוש משכנתא או משכון לגבי מקרקעין המשמשים למגורי חייב המצוי בהליך חדל"פ, ובני משפחתו ייעשה בהתאם להוראות חוק חדלות פירעון, אך לעניין הסידור החלוף ימשיכו לחול הוראות סעיף 38(ג) לחוק ההוצאה לפועל, לרבות הגבלת תקופת הסידור החלוף ל – 18 חודשים.

האם זהות הגורם האמון על מימוש הנכס – יש בה כדי להשפיע על תקופת הסידור החלוף?

טענה שהועלתה במסגרת הערעור היא, כי ישנה הבחנה בין הוראות סידור החלוף שיחולו לגבי החייב בהתאם לגורם שיממש את המשכון או המשכנתא באופן בו, יש בזהות הגורם המממש (הנושה המובטח או הנאמן), כדי להשפיע על תקופת הסידור החלוף.

בית המשפט דחה טענה זו וקבע כי סעיף 229(ז) לחוק מורה באופן ברור ונהיר כי הוראות סעיף 229 לחוק לא יחולו על מימוש משכנתא או משכון של זכות במקרקעין של יחיד המשמשים למגוריו, ותחתן יבואו הוראות סעיף 38(ג) לחוק ההוצאה לפועל. למעשה, אין בסעיף כל התייחסות לזהות הגורם האמון על מימוש הנכס או קביעה כי זהותו תשפיע על תקופת הסידור החלוף. מימוש הנכס על ידי הנאמן (ולא על ידי הנושה המובטח) אינו מביא לשינוי מהות ההליך כהליך מימוש משכנתא או משכון. המשכון מעצם טבעו מזכה את הנושה להיפרע מהנכס עליו הוא הוטל במקרה שבו לא סולק החוב על ידי החייב. המכירה יכול שתיעשה בהליכי הוצאה לפועל על ידי הנושה, ויכול גם שתיעשה בהליכי חדלות פירעון על ידי הנאמן. בין כך ובין כך, מכירת הנכס המובטח מהווה הליך מימוש משכנתא או משכון שחלות עליו הוראות סעיף 38(ג) לחוק ההוצאה לפועל ולא בכדי מורה סעיף 248(ג) לחוק חדל"פ כי גם במקרים שבהם המימוש נעשה על ידי הנאמן, הוא יפעל בהתאם להנחיות הנושה המובטח (כל עוד הדבר לא יפגע ביתר הנושים).

לסיכום

הרי שבהתאם לדין החל לאחר כניסתו לתוקף של חוק חדלות פירעון, מימוש משכנתא או משכון לגבי מקרקעין המשמשים למגורי חייב שניתן לגביו צו לפתיחת הליכים ובני משפחתו ייעשה בהתאם להוראות חוק חדלות פירעון. עם זאת, לעניין הסידור החלוף ימשיכו לחול הוראות סעיף 38(ג) לחוק ההוצאה לפועל.