7/9/2022
חשיבות הסדרת רישום שטח דירת המגורים בבית משותף
סעיף 125 לחוק המקרקעין, התשכ"ט - 1969 (להלן: 'החוק') קובע כי "רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתוכנו". הוראת חוק זו, אשר נחזית להיות טריוויאלית למדי, מקבלת את עיקר משקלהּ כאשר נׅגלה כי שטח המקרקעין הרשום אינו משקף נכונה את שטח המקרקעין בפועל - ובמה דברים אמורים:
"מקרקעין מוסדרים" מוגדרים בחוק כ"מקרקעין שנרשמו לאחר הסדר לפי פקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], תשכ"ט - 1969", ובכלל זאת - דירות מגורים אשר נרשמו בפנקס הבתים המשותפים.
הואיל ורישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים מהווה ראיה חותכת לתוכנו, כאמור, אזי ככל שקיימת סטיה בין שטח הנכס בפועל לבין שטח הרשום של הנכס, עובר נטל הראיה לטוען נגד הרישום בפנקסי המקרקעין.
רוכשים פוטנציאלים עלולים "להסתפק" בהיותה של הדירה רשומה בפנקסי המקרקעין מבלי ליתן תשומת לב מיוחדת לשטחה הרשום של הדירה, ובכלל זאת - האם שטחה הרשום של הדירה משקף כראוי את שטח הדירה בפועל.
כמו כן, רוכשים פוטנציאלים עלולים "להסתפק" בהיתר בניה אשר יוצג להם על-ידי המוכר, ולפיו נבנו תוספות בניה - מעבר לשטחה הרשום של הדירה - על-פי היתר בניה כדין. עם זאת, אין בהיתר בניה כדי ללמד על זכויות קנייניות ואין לייחס לו כל נפקות קניינית, שהרי חוק התכנון והבניה והוראותיו אינם דנים בזכויות הקנייניות המושגיות של הנוגעים בדבר אלא בזכויות במישור התכנון בלבד. לפיכך, אין בהיתר בניה כדי להכשיר בנייה הפוגעת לכאורה בזכות הקניינית של בעלי הדירות האחרות ברכוש המשותף.
היעדר שיקוף מדויק של שטח הדירה בפועל לבין שטח הדירה הרשום מהווה פתח לטענות בדבר עבודות לא חוקיות שבוצעו בבית המשותף מצד בעלי זכויות אחרים בבית משותף אשר יטענו לפלישה לרכוש המשותף, זאת תוך חשיפת בעל הזכויות בדירה לתביעות כספיות ואף להטלת צו להריסת תוספות הבניה.
כמו כן, ובהינתן כי הודעת החיוב בארנונה נגזרת משטחה הרשום של הדירה, הרי שבעל זכויות בדירת מגורים אשר שטחה הרשום אינו משקף את שטחה בפועל, עלול לקבל - "יום בהיר אחד"- הודעת חיוב בארנונה מתוקנת לפיה יחויב רטרואקטיבית בגין מלוא שטח הדירה בפועל.
רוכש הזכויות בדירה לא יוכל להישמע בטענה כי רכש את הדירה כדין ושילם עבורה את מלוא התמורה למוכר. לפיכך, רצוי לכל רוכש פוטנציאלי אשר מעוניין לרכוש זכויות בדירת מגורים בבית משותף להסתייע בשירותיו של מודד מוסמך טרם הרכישה, אשר יאמת ויוודא כי שטחה הרשום של הדירה בפנקסי המקרקעין משקף כראוי את שטחה בפועל של הדירה.
כמו כן, ובבחינת "לכל הפחות", על רוכש פוטנציאלי לכלול סעיף בהסכם הרכישה בו מצהיר המוכר כי שטחה הרשום של הדירה משקף כראוי את שטח הדירה בפועל, זאת על-מנת להבטיח את יכולתו להיפרע מהמוכר בגין הנזקים אשר הוצג לו עקב מצג השווא אשר לו.
חיפוש 
סגור 
