מאת: ;

מתי חל הפטור על דירות תמורה בפרויקטי פינוי-בינוי?

לאחרונה ניתנה החלטת ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה במחוז תל אביב, בערר אשר במסגרתו נדונה השאלה - האם דירות שנמסרו כדירות תמורה יחידות במסגרת פרויקט פינוי בינוי ושאינן באותו הבניין (אך באותו המתחם) יסווגו כ"דירות התמורה" המקוריות ויהיו פטורות מהיטל השבחה, או שדירות אלו ייחשבו כתחליף לגביו ניתן לדרוש היטל השבחה?
 
רקע נורמטיבי:
ככלל, דירות תמורה שמוענקות במסגרת פרויקט פינוי-בינוי מזכות בפטור מהיטל השבחה לפי סעיף 19(ב)(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה. הסעיף קובע פטור מלא מהיטל השבחה בעבור מימוש זכויות שניתנו במסגרת תוכנית פינוי-בינוי שאושרה כ”תוכנית פינוי ובינוי במתחם פינוי ובינוי” על ידי המדינה. מטרת הפטור היא עידוד יזמים לביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית באזורים שהוגדרו לכך. הפטור חל בעת מימוש הזכויות, בין אם מדובר במכירת הזכויות או בהוצאת היתר בנייה. לעתים ישנם מקרים בהם לא חל פטור מהיטל השבחה במסגרת פרויקט פינוי בינוי. למשל, במקרה של השבחה עקב תוכנית שאינה חלק ממתחם פינוי-בינוי: לדוגמה, אם בוצע שינוי ייעוד או תוספת זכויות שאינה קשורה לתוכנית פינוי-בינוי. שנית במקרה של, מימוש זכויות מחוץ לפטור: כאשר היזם או הבעלים מממשים זכויות שלא נכללות במסגרת הפטור שניתן לתוכנית פינוי-בינוי. מקרה נוסף הוא שימוש חורג: כך, אם במהלך הפרויקט נעשה שימוש במקרקעין למטרה חורגת מהתוכנית המאושרת, ייתכן חיוב בהיטל השבחה.
 
המחלוקת דנן
הערר עוסק במחלוקת סביב חיוב בעלי דירות בהיטל השבחה בפרויקט פינוי-בינוי שלגביו נקבע כי הוא פטור מהיטל השבחה.
בנסיבות העניין, 3 בעלי דירות קיבלו מיזם דירות חדשות בבניין שנבנה בסמוך לבניין בו התגוררו במסגרת פרויקט "בינוי-פינוי" שנערך במתחם ("דירות התמורה").
טענות בעלי הדירות: לטענת בעלי הדירות, הסכם הפינוי-בינוי נחתם לפני אישור התוכניות מהן נובעת ההשבחה, כלומר, מימוש הזכויות התרחש לפני אירועי ההשבחה שעליהם מבוססות דרישות התשלום. לכן, בהתאם לסעיף 7(א) לתוספת השלישית לחוק, אין לחייבם בתשלום היטל השבחה בגין השבחה זו. בנוסף, הם טענו כי יש לפטור אותם מתשלום היטל השבחה בשל צו הפטור שהוחל על כל המתחם, כולל הבניין שבו קיבלו את דירות התמורה.
 
טענות הוועדה המקומית
לטענת הוועדה המקומית התוספת השנייה להסכם הפינוי-בינוי מהווה למעשה הסכם חדש הכולל שינוי מהותי, שכן מדובר בדירות חדשות שנמסרו בבניין אחר במתחם ולא בבניין המקורי שנהרס. לכן, לשיטת הוועדה, מדובר במימוש זכויות בדרך של מכר שאינו מכוסה במסגרת הפטור שניתן. הוועדה הסתמכה על סעיף 1(א)(3) לתוספת השלישית לחוק, וציינה כי התוספת השנייה להסכם הביאה להעברת הדירות הישנות של בעלי הדירות ליזם, ובתמורה נמסרו להם דירות תמורה בבניין אחר שבנייתו כבר הסתיימה. לטענתה, אירוע המימוש התרחש במועד החתימה על התוספת השנייה להסכם, שהיה לאחר שאושרו התוכניות המשביחות. בהתאם לכך, טענה הוועדה, יש לחייב את בעלי הדירות בתשלום היטל השבחה. עוד הוסיפה הוועדה, כי צו הפטור שניתן לפרויקט אינו חל על דירותיהם החדשות של בעלי הדירות, שכן הוא מתייחס אך ורק לבנייה או להרחבה של דירות המגורים בבניין המקורי שבו היו הדירות הישנות.

ועדת הערר קבעה
ועדת הערר קיבלה את הערר ופסקה לטובת בעלי הדירות.
לעמדת הוועדה, התוספת השנייה להסכם אינה מהווה הסכם חדש ועצמאי שמקים “אירוע מימוש” נוסף אלא מהווה רק עדכון של התמורות שנקבעו עבור בעלי הדירות. הוועדה ציינה כי תוספת זו נחתמה בסמוך לקבלת היתר הבנייה, וכי מימוש הזכויות התרחש עוד לפני שאושרו התוכניות המשביחות (אישור התב”ע ואישור תוכנית האיחוד והחלוקה). בהתאם לכך, הוחלט שאין מקום לדרוש מבעלי הדירות תשלום היטל השבחה, על פי סעיף 7(א) לתוספת השלישית לחוק.
עוד נקבע כי העובדה שדירות התמורה נמסרו בבניין אחר בתוך אותו מתחם אינה נחשבת כמדד ליצירת “אירוע מס” לפי החוק.
בנוסף, קבעה הוועדה כי אם החתימה על התוספת השנייה להסכם הייתה נחשבת לאירוע מס, הרי שבכל מקרה בעלי הדירות היו פטורים מהיטל ההשבחה, לאור צו הפטור שהיה בתוקף במועד החתימה על התוספת. הוועדה קיבלה את עמדת הדיירים לפיה כי צו הפטור חל על כל המתחם, לרבות דירות התמורה שהוענקו. כמו כן, הוועדה התחשבה בגילם המבוגר של בעלי הדירות וציינה כי בשל נסיבות אלה היזם נענה לבקשתם להקדים את מסירת דירות התמורה במסגרת ההסכם המעודכן.
 
לסיכום
החלטת ועדת הערר מספקת ודאות משפטית לבעלי דירות בפרויקטים של פינוי-בינוי ומחזקת את ההגנה על זכויותיהם במסגרת שינויים והתאמות הנובעים מצרכים אישיים.

פסק הדין בערר (ת”א) 82084-05-22 פילו קטרינה נ’ הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת השרון

לפגישה אישית
חייגו 03-6109100

או השלימו את הפרטים הבאים

הדפסת המאמר

דירוג המאמר

 

1 ע"י 1 גולשים

הוסף תגובה

זקוקים לעורך דין?

חייגו: 03-6109100 או השאירו פרטים
אני מאשר/ת בזאת לדורון, טיקוצקי, קנטור, גוטמן, נס, עמית גרוס ושות' לשלוח לי ניוזלטרים/דיוור של מאמרים, מידע, חידושים, עדכונים מקצועיים והודעות, במייל ו/או בהודעה לנייד. הרשמה לקבלת הדיוור כאמור תאפשר קבלת דיוור שבועי ללא תשלום. ניתן בכל עת לבטל את ההרשמה לקבלת הדיוור ע"י לחיצה על מקש "הסרה" בכל דיוור שיישלח.