מאת: ;

האם העירייה אחראית לנזקי ירידת ערך דירה?
כל מה שצריך לדעת על פיצויים בעקבות החלטות תכנוניות

בעלי דירות רבים מוצאים את עצמם במצבים שבהם גורמים חיצוניים, ובעיקר עיריות או רשויות מקומיות פועלות באופן שיש בו כדי להשפיע ישירות על ערך הדירה שברשותם. כך למשל החלטות תכנוניות או פעולות אחרות שנועדו במטרה לשפר את המרחב הציבורי עבור יתר תושבי האזור, אך עלולות לגרום לירידה משמעותית בערך הדירה.
הדבר יכול להתרחש, למשל, כאשר העירייה משנה את ייעוד הקרקע הסמוכה לדירה או כאשר היא מבצעת עבודות פיתוח או בנייה שלא היו צפויות מראש. במקרה כזה, ייתכן כי הדיירים נפגעים מהשפעות של פעולות אלו על ערך הנכס שבבעלותם, ולפיכך עשויים להיות זכאים לפיצויים. 
מה אחריות העירייה במקרים כאלה? האם ניתן לתבוע פיצויים בגין ירידת ערך דירה? פסק דין שניתן באחרונה בסוגיה זו בעניין ת"א (תל אביב-יפו) 17576-09-19 צפריר ויסמן נ' עיריית תל אביב, עשוי לסייע בפתרון השאלה.
 
רקע עובדתי וניתוח טענות הצדדים – תמונת המצב המלאה:
התובעים רכשו דירת גן בפרויקט מגורים ביפו, גובלת בשטח ציבורי פתוח (שצ"פ), אשר הוגדר ככזה גם בהיתר הבנייה ובתב"ע החלה על הפרויקט. במסגרת הרכישה, התובעים שילמו עבור הקמת הגינה הציבורית. אולם, העירייה לא אכפה את חוקי התכנון והבנייה. למרות פניות רבות מצד התובעים, העירייה לא פעלה בצורה אפקטיבית כדי לתקן את המצב. התובעים טענו בין היתר, לנזקים חמורים, כולל ירידת ערך הדירה ופגיעה באיכות חייהם.
בכתב ההגנה טענו הנתבעים כי לתובעים אין עילת תביעה נזיקית כלפי העירייה, גם אם העובדות נכונות. הנתבעים טענו כי אין עילה לתביעה כלפי רשות מקומית או רשות רישוי בגין אי אכיפת חוקי התכנון והבנייה. בנוסף, הנתבעים טוענים כי התובעים התרשלו בכך שלא בדקו את כל הנתונים הרלוונטיים לפני רכישת הדירה וכי אין קשר סיבתי בין פעולתה של העירייה לבין הנזקים שנטענו.
 
ניתוח פסק דין: צפריר ויסמן נ' עיריית תל-אביב: 
בפסק הדין בית המשפט אימץ גישה משמעותית בנוגע לחובת העירייה כלפי תושבים, כאשר פעולתה או חוסר פעולתה גרמה לירידת ערך הדירות. פסק הדין כולל מספר נקודות משפטיות חשובות העשויות להשפיע על אופן ההתמודדות עם תביעות בגין ירידת ערך דירות במקרים דומים, וניתן לראות בו כחלק ממגמה לפיה בתי המשפט מרחיבים את אחריות העיריות במצבים כאלה.
 
חובת הזהירות המושגית של העירייה:
כאשר מדברים על "חובת הזהירות" בהקשר של העירייה, הכוונה היא לכך שהעירייה אחראית לפעול בזהירות כלפי התושבים ולהימנע מפעולות או חוסר פעולות שעלולות לפגוע בהם בעקבות מעשיה או מחדליה ולנקוט בצעדים סבירים למניעת הנזק כאמור. במקרה של פסק דין זה, חובת הזהירות של העירייה מבוססת על שני עקרונות עיקריים: הראשון הוא תפקידה הציבורי של העירייה: העירייה לא פועלת רק על פי אינטרסים שלה, אלא חייבת לקחת בחשבון את טובת כלל הציבור, במיוחד בכל הקשור לתכנון ופיתוח העיר. השני הוא עקרון ההסתמכות: כאשר העירייה קובעת תכניות מתאר ותב"עות (תכניות בניין עיר), היא יוצרת מצג שמוביל את התושבים להסתמך על התכניות הללו לצורך קבלת החלטות כלכליות משמעותיות עבורם, כמו רכישה או מכר של דירה.
 
חובת הזהירות הקונקרטית: 
בפסק הדין, בית המשפט לא רק קבע עקרונות כלליים לחובת הזהירות של העירייה, אלא גם הציב קריטריונים ברורים להחלתה במקרים קונקרטיים. כדי שהעירייה תהיה אחראית לנזק שנגרם לבעלי הדירות, עליהם להוכיח שלושה תנאים מצטברים:
  1. הסתמכות בפועל – התובעים היו צריכים להראות כי רכשו את הדירה מתוך הסתמכות על התכניות שהעירייה הציגה, שהיו אמורות לשדר להם את מיקומה של הדירה.
  2. סבירות ההסתמכות – ההסתמכות על התכניות הייתה סבירה, שכן הן היו ברורות ומפורשות, ולא היה סיכון שהן לא יתממשו.
  3. צפיית הנזק – העירייה הייתה צריכה לצפות מראש כי שינוי בייעוד האזור יגרום לנזק כלכלי לדירות הסמוכות.
 
ההיבט המשפטי החדשני בפסק הדין 
פסק הדין מצביע על כיוון משפטי חשוב בשני מישורים. במישור הדיוני: פסק הדין מציע מסלול תביעה חלופי בעילה נזיקית כאשר מסלולים אחרים שבדין חסומים בפני בעלי הדירות. במילים אחרות, כאשר לא ניתן להגיש תביעה במסגרת המסלולים הקיימים בשל שינוי ייעוד בלתי פורמלי של הקרקע, מתאפשרת תביעה נזיקית בגין ירידת ערך הדירה.
במישור המהותי: פסק הדין מדגיש כי העירייה אינה יכולה להסתמך על חסינות משפטית רק בגלל שהיא בחרה לא לפעול בדרך המקובלת של שינוי ייעוד פורמלי. גם אם העירייה לא פעלה בדרך המסודרת לשינוי ייעוד הקרקע, היא עדיין עשויה להיות אחראית לנזקים שנגרמו לבעלי הדירות.
 
גבולות הביקורת השיפוטית: 
בית המשפט עורך איזון בין שני רכיבים: מצד אחד, בית המשפט נמנע מלהתערב בשיקול הדעת התכנוני של העירייה, אך מצד שני, הוא מבהיר כי הימנעות מביקורת על החלטה תכנונית אינה שוללת את זכות התושבים לפיצוי בגין נזקים שנגרמו להם כתוצאה מאותה ההחלטה. 
 
סיכום: 
פסק הדין מציג התפתחות משפטית משמעותית לגבי חובת העירייה כלפי תושבים, ומדגיש את הצורך בשקילת טובת הציבור בהחלטות תכנוניות. בית המשפט הציע מסלול תביעה חלופי בעילה נזיקית כאשר מסלולי התביעה הקיימים חסומים, ויצר אפשרות לפיצוי בגין ירידת ערך דירות גם במקרים של שינויי ייעוד לא פורמליים. המגמה המשפטית המסתמנת בעקבות פסק הדין מצביעה על הרחבת הזכאות לפיצויים במקרה של נזקים הנגרמים לתושבים כתוצאה מהחלטות תכנוניות של העירייה.
משרדנו מייצג לקוחות מול בתי המשפט ובמסגרות תכנון ובנייה ומספק פתרונות משפטיים אשר מבטיחים את זכויותיהם של בעלי הדירות. אם גם אתם נפגעתם מירידת ערך דירה בעקבות פעולות עירוניות, נשמח לסייע לכם להגיש תביעה ולקבל פיצוי הולם. 
 
 
 

לשיחת ייעוץ
חייגו 03-6109100

או השלימו את הפרטים הבאים

הדפסת המאמר

דירוג המאמר

 

1 ע"י 1 גולשים

הוסף תגובה

זקוקים לעורך דין?

חייגו: 03-6109100 או השאירו פרטים
אני מאשר/ת בזאת לדורון, טיקוצקי, קנטור, גוטמן, נס, עמית גרוס ושות' לשלוח לי ניוזלטרים/דיוור של מאמרים, מידע, חידושים, עדכונים מקצועיים והודעות, במייל ו/או בהודעה לנייד. הרשמה לקבלת הדיוור כאמור תאפשר קבלת דיוור שבועי ללא תשלום. ניתן בכל עת לבטל את ההרשמה לקבלת הדיוור ע"י לחיצה על מקש "הסרה" בכל דיוור שיישלח.