3/8/2022
האם מוכר דירה שלא יידע את הרוכש על עבודת בניה בבניין הסמוך חייב בפיצויים - פסק דין
אדם המוכר דירה מחויב לגלות לקונה כל פרט מהותי שידוע לו על הנכס שהוא מוכר, אך האם ועד כמה חייב המוכר לספר על עבודות בניה שמתוכננות להתבצע בבניין אחר הסמוך לבניין שבו נמצאת הדירה? פסק דין חדש קובע, כי אכן, מוכר דירה אשר מודע לכך שבבניין הסמוך עומדות להתבצע עבודות שישפיעו על הדירה הנמכרת, מחויב למסור לקונה מידע מלא על כך ואם לא יעשה כן - הוא עשוי להיות מחוייב בתשלום פיצויים מוסכמים.
(תא (חי') 16882-11-19 דניאל דוד שור נ' שי משה צורי)
רקע עובדתי
הנתבע (עורך דין במקצועו) פרסם למכירה את דירתו הפרטית שבה הוא התגורר. אין חולק על כך שיום לפני פרסום הדירה, קיבל הנתבע ושאר דיירי הבניין הודעה מהועדה המקומית לתכנון ובניה במסגרתה הודיעה הועדה לדיירי הבניין כי הוגשה תכנית לביצוע עבודות בניה מכוח תמ"א 38 בבניין הסמוך. זאת ועוד, במסגרת הודעת הועדה המקומית, ניתנה לנתבע ולשאר דיירי הבניין הזדמנות להגיש התנגדות לתכנית.
ימים ספורים לאחר פרסום הדירה, הגיעו התובעים לראות אותה והביעו את רצונם לרכוש אותה וכשבוע בלבד לאחר פרסום הדירה נחתם בין הצדדים הסכם לרכישת הדירה.
כפי שקבע בית המשפט במישור העובדתי, הנתבע אכן סיפר לתובעים שבבניין הסמוך מתוכנן פרויקט תמ"א 38 וזאת לפני חתימת החוזה, אך הוא לא מסר להם העתק מההודעה שהוא קיבל מהועדה ימים ספורים קודם לכן, לא הבהיר להם שמדובר בתכנית שכבר הוגשה לאישור הועדה ולא עדכן אותם לגבי זכותם להגיש התנגדות וכן לגבי המועדים להגשת ההתנגדות.
התובעים (הרוכשים) לא היו מיוצגים במסגרת העסקה באמצעות עורך דין והפעולות הטכניות של העברת הזכויות בדירה על שם הקונים התבצעו על ידי עורך דין אחר שהיה חבר אישי של התובע ואשר ביצע את הפעולות ללא תשלום ממי מהצדדים.
עוד ראוי לציין כי במסגרת ההסכם נכלל סעיף מפורש (המקובל במרבית הסכמי מכר מקרקעין) במסגרתו הצהירו התובעים, כי עשו את כל הבדיקות הנדרשות לפני רכישת הדירה וכי הם מצאו את הדירה לשביעות רצונם. בפועל, התובעם לא ביצעו בדיקות כלשהן ביחס למידע שמסר להם הנתבע בנוגע לפרויקט המתוכנן בבניין הסמוך.
לאחר השלמת העסקה ולאחר שהתובעים קיבלו לידיהם את החזקה בדירה, התבררו להם מפי אחד השכנים הפרטים המלאים אודות הפרויקט המתוכנן בבניין הסמוך. כן התברר להם כי אותו שכן הגיש התנגדות לפרויקט וכי התנגדותו נדחתה. כך, זמן קצר לאחר כניסתם של התובעים לדירה החלו להתבצע עבודות בניה בבניין הסמוך במסגרתם נבנו בבניין הסמוך, בין היתר 3 קומות נוספות וכן מרפסות חדשות, הצופות אל תוך הגינה הפרטית הצמודה לדירה.
משכך הגישו התובעים תביעה כספית נגד המוכר במסגרתה הם ביקשו לפצות אותם בגין הנזקים שנגרמו להם כתוצאה מכך שהנתבע לא גילה להם את מלוא הפרטים אודות הפרויקט המתוכנן בבניין הסמוך. בהקשר זה ראוי לציין, כי התובעים לא ביקשו לבטל את ההסכם אלא הסתפקו בתביעה לקבלת פיצוי כספי.
הכרעת בית המשפט
בית המשפט לאחר שבחן את עדויות הצדדים והמסמכים שהוגשו מטעמם מצא לנכון לקבל את גרסתו העובדתית של הנתבע ולפיה הוא סיפר לתובעים כי בבניין הסמוך מתוכנן פרויקט תמ"א 38. אף על פי, קבע בית המשפט כי הנתבע הפר את חובת הגילוי המוטלת עליו בכך שלא מסר לתובעים מידע מלא אודות היקף הפרויקט המתוכנן בבניין הסמוך, אודות זכותם של התובעים להגיש התנגדות עד המועד הנקוב במכתב ובכך שלא מסר לידיהם העתק מהמכתב שאותו הוא קיבל רק שבוע לפני כן ואשר היה מצוי בידיו.
בית הדגיש, כי חובת הגילוי המוטלת על המוכר הינה רחבה, כי עליו לגלות לקונה את כל המידע המהותי המצוי בידיו בקשר לנכס וכי אין להסתפק במסירת מידע מינימלי, כאשר בידי המוכר מצוי מידע מלא.
בהקשר זה בית המשפט ציין, כי:
"... אמירת "חצי אמת" עשויה להיחשב לא רק הטעיה במחדל אלא גם הטעייה במעשה."
בית המשפט הבהיר שאמנם הנתבעים היו יכולים לברר בעצמם את כל המידע הרלוונטי, אך במקרה הנוכחי, לא הייתה מחלוקת על כך שמכתב הועדה המקומית היה מצוי בידיו של המוכר (הנתבע) ובמצב דברים זה, הייתה מוטלת עליו החובה להציג את המכתב לרוכשים ולא להסתפק במידע חלקי.
הנתבע לא הצליח להביא הסבר המניח את הדעת, מדוע לא הציג את המכתב בפני הקונים ומדוע לא הציג בפניהם את מלוא המידע הרלוונטי ומשכך, יש לראותו כמי שנמנע מגילוי פרט מהותי אודות הנכס.
באשר לסוגיית הנזק, בית המשפט קבע כי לא עלה בידי התובעים להוכיח נזק קונקרטי שנגרם להם כתוצאה מאי הגילוי, יחד עם זאת מאחר ומדובר באי גילוי פרט מהותי, הרי שהתובעים זכאים לקבלת הפיצוי המוסכם הקבוע בהסכם (בשיעור של 10% ממחיר העסקה). בית המשפט קבע, כי תביעה לתשלום הפיצוי המוסכם אינה מצריכה הוכחת נזק וכי הסכמת הצדדים בנוגע לגובה הפיצוי המוסכם הינה הסכמה מחייבת.
לנוכח האמור, בסופו של יום חויב הנתבע לשלם לתובעים את הפיצוי המוסכם הקבוע בהסכם בצירוף הוצאות משפט.
מסקנות
מחד, מדובר בפסק דין של ערכאה דיונית נמוכה שתוצאותיו אינן נקיות מספקות ולא מן הנמנע כי ערכאת הערעור תתערב בפסק הדין, ככל שיוגש ערעור. אולם מאידך, עצם הסיכון הכרוך בכך שבית המשפט עשוי לקבוע כי בעסקה מסוימת המוכר לא מסר לקונה את מלוא המידע הרלוונטי המצוי בידיו, מביאה למסקנה, כי מוטב למוכר להביא בפני הקונה כל מידע רלוונטי אודות הנכס ואף לציין מידע זה בגוף ההסכם ולצרף להסכם כל מסמך העשוי להיות רלוונטי. במילים פשוטות- אם יש ספק, אז אין ספק. עדיף למוכר לגלות ולתעד בהסכם כל מה שידוע לו על הנכס מאשר להיות חשוף לטענה של אי גילוי מידע רלוונטי.
בהקשר זה יש להבחין, בין מידע שידוע למוכר לבין מידע שהמוכר יכול היה לדעת אך לא ידע עליו בפועל. בעניין זה ציין בית המשפט, כי ככלל המוכר אינו נדרש לעשות פעולות יזומות לאיתור מידע שהקונה יכול לגלות בעצמו במאמץ סביר, וכי פסק הדין מתייחס רק למצב שבו מדובר במידע שהיה ידוע בפועל למוכר אך המוכר נמנע מלהביא בפני הקונה את מלוא המידע.
בנוסף, פסק דין זה שוב ממחיש את החשיבות שבקבלת ייצוג מקצועי בעסקת מקרקעין באמצעות גורם מנוסה הבקיא באיתור המידע הרלוונטי ובניסוח מקצועי של הסכמי מכר והחשיבות בעניין זה הינה עבור שני הצדדים לעסקה.
חיפוש 
סגור 
