מאת:

חוק המתווכים במקרקעין - מדריך משפטי ללקוחות ולמתווכים

חוק המתווכים במקרקעין, התשנ”ו-1996 (להלן: “החוק”), הוא החוק המרכזי המסדיר את מקצוע התיווך בנדל”ן בישראל. החוק התקבל בכנסת בשנת 1996 ונכנס לתוקף ב-1 באפריל 1997 . מטרתו להבטיח שעסקאות נדל”ן המתבצעות באמצעות מתווכים יתנהלו באופן הוגן, שקוף ומקצועי, תוך הגנה על זכויות שני הצדדים – הלקוח והמתווך.
להלן סקירה של עיקרי החוק בנושאים החשובים לכל מי שעוסק בתיווך מקרקעין או משתמש בשירותי תיווך.


מהו חוק המתווכים במקרקעין?

חוק המתווכים במקרקעין מגדיר לראשונה מהי פעולת “תיווך במקרקעין” ומי רשאי לעסוק בכך. על פי החוק, תיווך במקרקעין הוא “הפגשה בתמורה בין שני צדדים או יותר, לשם התקשרותם בעסקה בזכות במקרקעין” – כלומר, חיבור בין צדדים לעסקת נדל”ן (מכר, השכרה וכד’) תמורת עמלה. החוק מסדיר את תנאי העיסוק בתיווך נדל”ן, לרבות חובת רישיון למתווכים, אופן קבלת הרישיון, חובות המתווך כלפי לקוחותיו וזכויותיו, גובה דמי התיווך, נושא הבלעדיות, חובת ההסכם בכתב, מועדי תשלום ועוד . בכך נוצר מסגרת חוקית ברורה למקצוע התיווך, שנועדה להגביר את אמון הציבור במתווכים מקצועיים ולמנוע מצבים של חוסר בהירות או ניצול לרעה בתחום.
 

חשיבות רישיון התיווך במקרקעין

חובת רישיון: החוק קובע באופן חד-משמעי כי אסור לאדם לעסוק בתיווך במקרקעין ללא רישיון תיווך תקף מאת רשם המתווכים במשרד המשפטים. רישיון התיווך ניתן רק לאחר עמידה בתנאים שנקבעו (כגון מעבר בחינת הסמכה ממשלתית, היעדר עבר פלילי מהותי, וגיל מינימום 18). הדרישה לרישיון מבטיחה שרק אנשים בעלי הכשרה וידע מקצועי יעסקו בתחום רגיש זה.
המשמעות של העדר רישיון: מתווך הפועל ללא רישיון עובר על החוק ועלול לשאת באחריות פלילית, לרבות קנסות ועונשים אחרים . בנוסף, מתווך חסר רישיון אינו זכאי לפי החוק לדמי תיווך כלל, גם אם בפועל סייע בעסקה. החוק שולל ממנו כל אפשרות חוקית לגבות עמלה עבור שירותי התיווך שנתן ללא רישיון . למעשה, לקוח שהסתייע באדם בלתי-מורשה אינו מחויב לשלם לו עמלת תיווך, והמתווך אף לא יוכל לאכוף תשלום כזה בבית משפט. הוראה זו נועדה להגן על הציבור מפני מתחזים או גורמים לא מקצועיים, ולעודד מתווכים לפעול רק לאחר שקיבלו רישיון כחוק.
 

תפקידו ואחריותו של המתווך

מתווך מקרקעין משמש כגורם מקשר בין מוכר לקונה או בין משכיר לשוכר, ובתפקידו זה חלות עליו חובות אמון וזהירות מוגברות כלפי לקוחותיו. החוק מטיל על המתווך מספר חובות מרכזיות: חובת גילוי נאות, חובת תום לב והגינות, והימנעות מניגוד עניינים. מתווך חייב לפעול בשקיפות מלאה ובהגינות, ולמסור ללקוח כל מידע מהותי הידוע לו בנוגע לנכס או לעסקה . למשל, אם ידוע למתווך על בעיות משפטיות בנכס או פגמים נסתרים בו – עליו לגלות זאת ללקוח ולא להסתיר מידע חשוב. כמו כן, המתווך חייב לנהוג באמינות וביושר ולפעול בנאמנות לטובת הלקוח ולא רק משיקול טובתו האישית.
נוסף על כך, על המתווך להימנע ממצבים של ניגוד עניינים. החוק אוסר במפורש על מתווך לטפל בעסקת נדל”ן שבה יש לו עניין אישי בנכס או בעסקה (למשל, כשהמתווך או קרוב משפחתו הם בעלי הנכס או צד בעסקה), אלא אם כן גילה זאת ללקוח מראש וקיבל את הסכמת הלקוח בכתב . בכך מבטיח החוק שהמתווך יפעל כגורם אובייקטיבי והוגן, ללא אינטרס נסתר. בנוסף, חלות על המתווך חובות מקצועיות נוספות, כגון לפעול במיומנות ובסבירות ולהקדיש את מירב המאמצים למציאת מידע מהותי על הנכס עבור הלקוח , לשמור על סודיות מידע שקיבל מהלקוח, ולא להתנות את שירות התיווך ברכישת שירות אחר (למשל, לדרוש מהלקוח להשתמש בשירות ייעוץ משכנתאות שלו כתנאי לתיווך) . עמידה בחובות אלו היא קריטית לבניית יחסי אמון בין המתווך ללקוח ולהבטחת עסקה מוצלחת בהמשך.
 

זכויותיו של המתווך (גם במקרה של אי-תשלום עמלה)

לצד חובותיו, החוק גם מכיר בזכויות המתווך, ובראשן הזכות לקבלת עמלת תיווך (דמי תיווך) כאשר התנאים הקבועים בחוק מתקיימים. זכות זו מתגבשת כאשר המתווך מילא תפקיד מהותי שהוביל להתקשרות בהסכם מחייב בין הצדדים. למעשה, מתווך זכאי לדמי תיווך רק אם העסקה יצאה לפועל בעקבות פעולותיו והוא היה “הגורם היעיל” שהביא להתקשרות בין הצדדים . אם כתוצאה מפעילות המתווך נחתם הסכם מכר או שכירות לגבי הנכס, והמתווך היה הגורם המתווך העיקרי, מוקנית לו הזכות לקבל את העמלה שהוסכמה עם הלקוח.
כדי לממש זכות זו, החוק מחייב כאמור שהמתווך יהיה בעל רישיון תקף ושיהיה קיים הסכם תיווך בכתב עם הלקוח בו הוסכם על העמלה (ראו סעיפים 2 ו-8 להלן). אם תנאים אלה מתקיימים, המתווך זכאי למלוא עמלתו בהתאם להסכם. במצב שבו הלקוח מסרב לשלם את דמי התיווך למרות שהמתווך עמד בכל דרישות החוק והיה הגורם היעיל בעסקה, המתווך רשאי לעמוד על זכויותיו באמצעים משפטיים (כגון תביעה אזרחית בגין הפרת ההסכם). החוק אף מגן על המתווכים במובן זה שהוא מונע מלקוחות להתחמק מתשלום כאשר התמלאו התנאים המזכים את המתווך בעמלה – למשל, לקוח שחתם על הסכם תיווך וקיבל שירות שהוביל לעסקה, אינו יכול פשוט לחזור בו מההתחייבות לתשלום ללא עילה חוקית . בכך החוק יוצר איזון: הוא מחייב עמידה בדרישות מצד המתווך, אך בה בעת נותן למתווך כלי אכיפה להבטחת תגמולו במקרים המתאימים.
זכות נוספת של מתווך, בכפוף להסכמה עם הלקוח, היא קבלת בלעדיות לטיפול בנכס לתקופה מסוימת. במקרה של הסכם בלעדיות תקף, נהוג לראות במתווך כגורם היעיל בכל עסקה שתתבצע בנכס במהלך תקופת הבלעדיות (אם ביצע את פעולות השיווק הנדרשות), אלא אם יוכח אחרת. כך מקבל המתווך הגנה נוספת המגדילה את הסיכוי שיקבל עמלתו אם תתבצע עסקה בתקופה זו.
 

מה דינה של עסקת תיווך כאשר למתווך אין רישיון תקף?

עסקת נדל”ן עצמה (המכר או השכירות בין המוכר לקונה/משכיר לשוכר) אינה מתבטלת עקב היעדר רישיון למתווך – כלומר, תוקף חוזה המכר או השכירות אינו נפגע אם התיווך נעשה בידי גורם לא מורשה. עם זאת, בנוגע ליחסים בין המתווך ללקוח, החוק ברור מאוד: מתווך ללא רישיון תקף אינו זכאי לשום עמלת תיווך. גם אם הלקוח חתם עם אותו “מתווך” על הסכם כלשהו והעסקה יצאה לפועל, החוק שולל ממנו את הזכות החוקית לקבל תשלום. למעשה, סעיף בחוק קובע כי מתווך לא יהיה זכאי לדמי תיווך אלא אם היה בעל רישיון תקף באותה עת, ועמד בשאר תנאי החוק . משמעות הדבר היא שכל התחייבות חוזית של לקוח לשלם דמי תיווך לאדם חסר רישיון – אינה אכיפה. יתרה מזו, פעולה של תיווך ללא רישיון מהווה עבירה, ולכן מתווך שפעל כך עלול למצוא עצמו נושא באחריות ולא יוכל לתבוע כל סעד מהלקוח.
לסיכום נקודה זו: אם למתווך לא היה רישיון תקף במועד ביצוע העסקה, הוא לא יקבל עמלה על אף פעולותיו. זוהי הוראה קטגורית שנועדה כאמור לשמור על רמת מקצועיות בענף. לפיכך, הן מתווכים והן לקוחות צריכים להקפיד לוודא שקיים רישיון בתוקף לפני תחילת התקשרות בתיווך.
 
עילות לאי-תשלום עמלה למתווך
החוק והפסיקה מונים מספר עילות המאפשרות ללקוח שלא לשלם דמי תיווך למתווך, למרות קיומו של הסכם תיווך. באופן כללי, מדובר במקרים בהם המתווך עצמו כשל במילוי חובותיו או שלא התקיימו התנאים המצדיקים תשלום עמלה. דוגמאות אופייניות כוללות :
  • רשלנות או חוסר מקצועיות מצד המתווך: למשל, אם המתווך התרשל באופן חמור בביצוע תפקידו, גילה חוסר אחריות, או לא נקט את המאמצים הסבירים הנדרשים במסגרת התיווך. מתווך שלא בירר מידע מהותי שהייתה לו חובה לברר, או שטיפל בעסקה באופן בלתי מקצועי – עלול לאבד את זכותו לעמלה בשל הפרת חובתו.
  • חוסר תום לב, חוסר הגינות או הפרת אמון: אם המתווך פעל בחוסר הגינות כלפי הלקוח, הפר את חובת האמון שלו, הסתיר מידע מהותי מהלקוח בנוגע לנכס, או הטעה את הלקוח – ייתכן שהדבר ייחשב כהפרת ההסכם מצד המתווך ויגרע מזכאותו לדמי תיווך. חובת תום הלב היא עיקרון יסוד בחוזים, ואם המתווך נהג במרמה או בחוסר שקיפות, הלקוח עשוי להשתחרר מהתחייבותו לתשלום.
  • ניגוד עניינים או אינטרס אישי נסתר: במידה והמתווך לא גילה ללקוח שהוא מצוי בניגוד עניינים – למשל, שיש לו או לקרוב משפחתו עניין אישי בעסקה – זוהי הפרת חובה מהותית. החוק, כאמור, דורש גילוי מלא במצב כזה, והסתרתו יכולה להצדיק אי-תשלום עמלה ואף תלונה לרשם המתווכים.
  • חריגה מהסכם התיווך או פעולה אסורה: אם המתווך חרג מתנאי הסכם התיווך או ביצע פעולות שאינן מותרות לו על פי דין, הדבר עשוי לפטור את הלקוח מתשלום. כך למשל, החוק אוסר על מתווך לבצע פעולות משפטיות מטעמו של הלקוח (כגון ניסוח חוזה מכר או ייצוג במשא ומתן משפטי) . מתווך שהתערב בעניינים משפטיים אסורים או פעל באופן שסותר במפורש את המוסכם עם הלקוח – מסתכן באובדן עמלתו בשל הפרת ההסכם.
  • העסקה לא יצאה לפועל כתוצאה מפעולות המתווך: גם אם לא נפל פגם בהתנהלות המתווך, ייתכן שלא יגיעו לו דמי תיווך פשוט משום שהוא לא היה הגורם שהביא בסופו של דבר לעסקה. החובה לשלם עמלת תיווך קיימת רק אם העסקה (חוזה המכר או השכירות) נכרתה “בעקבות פעולות התיווך” ותודות למאמצי המתווך; אם הלקוח מצא את הצד השני לעסקה באופן עצמאי, או בדרך אחרת שאינה קשורה למתווך – אין למתווך זכות לתמורה . לדוגמה, לקוח שחתם על הזמנת שירותי תיווך אך לבסוף סיכם עסקה ישירות עם קונה שפנה אליו באופן עצמאי (בלי מידע או מעורבות מהמתווך) – לא יחויב בתשלום דמי תיווך, משום שהמתווך לא היה הגורם היעיל לעסקה.
יצוין כי במקרים שבהם קמה מחלוקת האם המתווך זכאי לעמלה, רשאי הלקוח לטעון את אחת העילות הנ”ל כהגנה מפני תביעת המתווך. כמו כן, לקוח שסבור שהמתווך הפר את חובותיו (לדוגמה, פעל בחוסר תום לב, הסתיר מידע או התרשל) יכול להגיש תלונה רשמית לרשם המתווכים במשרד המשפטים. הרשם מוסמך לברר תלונות כאלה ולנקוט צעדים נגד מתווכים (עד כדי שלילת הרישיון במקרים חמורים) . מנגנון זה נועד לאפשר פיקוח ואכיפה של כללי האתיקה והמקצועיות בענף.
 

חובות פרוצדורליות: תיעוד, חתימה על הסכם ותיעוד רישומים

על מנת שהמתווך יוכל לעמוד בדרישות החוק ולהבטיח את זכויותיו, עליו להקפיד על מספר פעולות פורמליות במהלך עבודתו:
  • הצגת זהות ורישיון: בעת מפגש ראשוני עם לקוח פוטנציאלי, חייב המתווך להציג את עצמו כמתווך נדל”ן מורשה. אם הלקוח דורש זאת, על המתווך להראות לו את רישיון התיווך התקף שלו . חובה זו מבטיחה שהלקוח יודע מלכתחילה שהוא מתקשר עם מתווך רשום ומורשה.
  • חתימה על הסכם תיווך בכתב: החוק מחייב את תיעוד ההתקשרות בין המתווך ללקוח במסמך כתוב (ראו בהרחבה בסעיף הבא). על המתווך להכין הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך הכוללת את כל הפרטים הנדרשים, ולהחתים את הלקוח עליה בתחילת ההתקשרות. יש לוודא שההסכם נערך כדין וחתום בטרם ביצוע פעולת תיווך מהותית (כגון הצגת נכס), שכן ללא הסכם כזה המתווך לא יוכל לגבות עמלה לבסוף.
  • תיעוד פרטי העסקה והתקשרות: במסגרת ההסכם בכתב ובכלל, על המתווך לתעד באופן ברור את פרטי הנכס, זהות הצדדים הידועים, סוג העסקה המבוקשת (מכירה, שכירות וכו’) ושיעור דמי התיווך המוסכמים. תיעוד זה נדרש הן על פי התקנות והן כעניין של זהירות עסקית, על מנת למנוע אי-הבנות. כמו כן, אם הוסכם על תקופת בלעדיות למתווך, על תנאי הבלעדיות (משך הזמן, פעולות השיווק שעל המתווך לבצע וכד’) להופיע בהסכם או במסמך נפרד בכתב.
  • שמירה על רישומים ופנקס התיווך: מתווך מקצועי יקפיד לשמור עותקים מכל המסמכים שעליהם חתם הלקוח – כגון הסכמי תיווך, טפסי הזמנה, הסכמי בלעדיות – וכן לרשום לעצמו את מהלכי התיווך שביצע (כגון פרטי נכסים שהראה, פרטי פניות ורוכשים שנחשפו לנכס באמצעותו וכד’). אמנם החוק במפורש אינו מכתיב חובה לנהל “יומן” תיווך, אך תיעוד פנימי שכזה יכול לסייע מאוד בהוכחת “הגורם היעיל” במקרה של מחלוקת, וכן הוא תואם את חובת המתווך לנהוג במיומנות ובסדר. מעבר לכך, על פי כללי האתיקה החדשים בתחום, מתווך מחויב לציין את שמו ומספר רישיונו על כל מודעת פרסום לנכס, ולספק ללקוחותיו מידע מלא ומדויק על הנכס (לרבות מצב זכויותיו, מצבו התכנוני והפיזי, וכד’) – דרישות שמחייבות איסוף ותיעוד מידע קפדני. אי-עמידה בדרישות התיעוד והדיווח עלולה להוות הפרה משמעתית.
בקצרה, המתווך חייב להקפיד על הצד הפורמלי והמנהלי של עבודתו לא פחות מאשר על הצד השיווקי. הצגת הרישיון, חתימת הסכמים כתובים ושמירת תיעוד הן חלק בלתי נפרד מחובותיו. הקפדה על אלו תגן עליו במישור המשפטי ותשפר את אמינותו בעיני הלקוח.
 

חשיבותו של הסכם תיווך כתוב

הדרישה להסכם כתוב: אחד מעקרונות היסוד בחוק המתווכים הוא שחייב להיות הסכם תיווך בכתב בין המתווך ללקוח כתנאי לגביית עמלה. למעשה, החוק עצמו קובע במפורש כי מתווך במקרקעין “לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע השר” . דרישה זו אינה פורמליות גרידא, אלא מהווה כלי להגנה על שני הצדדים: ההסכם הכתוב מבהיר ומעגין את תנאי ההתקשרות מראש, באופן שאינו משתמע לשתי פנים. בהסכם התיווך מפורטים פרטי העסקה העיקריים – כגון תיאור הנכס, סוג העסקה (מכירה, השכרה וכד’) וגובה דמי התיווך שהוסכם שהמתווך יקבל . בכך, הלקוח יודע בדיוק לאילו שירותים הוא מתחייב ומה התשלום שיידרש ממנו, והמתווך מצדו מקבל התחייבות ברורה לתגמול במקרה של הצלחה.
מועד החתימה ודרישות נוספות: רצוי שהסכם התיווך ייחתם בהקדם האפשרי – בדרך כלל במעמד תחילת העבודה עם הלקוח, לפני שהמתווך מציג נכסים או מוסר מידע מהותי. חתימה בתחילת התהליך מבטיחה שהלקוח מסכים לתנאים בעודו נכנס להתקשרות, ולא בדיעבד. החוק דורש שההסכם יכלול את כל הפרטים שהותקנו בתקנות (בהם פרטי הזיהוי של הצדדים, תיאור הנכס, סוג העסקה, סכום או שיעור העמלה, תוקף ההסכם, תנאי בלעדיות אם יש וכדומה). מסמך שנערך כהלכה וחתום בידי הלקוח יהווה בסיס משפטי איתן לזכאות המתווך לעמלתו. מנגד, ללא הסכם תיווך חתום – המתווך לא יהיה זכאי לשכרו כלל, גם אם בפועל תיווך בעסקה. בתי המשפט הקפידו לאכוף תנאי זה בקנאות, מתוך מטרה לוודא שהלקוח אכן הסכים לעסקת התיווך ולתשלום עמלות מראש ובמודעות מלאה .
הגנה על שני הצדדים: הסכם התיווך בכתב מגן לא רק על הלקוח אלא גם על המתווך. הוא מהווה הוכחה כתובה להתחייבות הלקוח לשלם עמלה במקרה של הצלחה, ובכך מאפשר למתווך לגבות את שכרו בבוא העת ללא תלות בזיכרון דברים בעל-פה. ההסכם הכתוב גם מפחית מחלוקות – כאשר התנאים סוכמו על הנייר, קטן הסיכון לאי-הבנות לגבי שיעור העמלה, הנכסים הנכללים בהזמנה, או משך ההתקשרות. אם הצדדים ירצו בשינויים או בהרחבת השירות (למשל, הוספת נכס נוסף לחיפוש, שינוי סכום העמלה, מתן בלעדיות וכד’), יש לתעד גם זאת בכתב על מנת שיחול עליהם תוקף.
 
בסופו של דבר, הסכם התיווך הכתוב הוא אבן יסוד בפעילות התיווך לפי הדין הישראלי. הוא משקף את עקרונות החוק של שקיפות, הסכמה מדעת ותום לב, ומעניק תוקף חוזי ברור למערכת היחסים בין המתווך ללקוח. לפיכך, הן לקוחות והן מתווכים צריכים לדרוש ולוודא תמיד כי ישנו הסכם כתוב וחתום – זהו הבסיס החוקי והמעשי לשיתוף פעולה מוצלח בתחום התיווך במקרקעין.
 
 

לשיחת ייעוץ
חייגו 03-6109100

או השלימו את הפרטים הבאים

הדפסת המאמר

דירוג המאמר

 

1 ע"י 1 גולשים

הוסף תגובה

זקוקים לעורך דין?

חייגו: 03-6109100 או השאירו פרטים
אני מאשר/ת בזאת לדורון, טיקוצקי, קנטור, גוטמן, נס, עמית גרוס ושות' לשלוח לי ניוזלטרים/דיוור של מאמרים, מידע, חידושים, עדכונים מקצועיים והודעות, במייל ו/או בהודעה לנייד. הרשמה לקבלת הדיוור כאמור תאפשר קבלת דיוור שבועי ללא תשלום. ניתן בכל עת לבטל את ההרשמה לקבלת הדיוור ע"י לחיצה על מקש "הסרה" בכל דיוור שיישלח.