26/7/2022
מכירת זכות במקרקעין לקבוצת רכישה מחויבת במע"מ - פסק דין
מוכרים מקרקעין המיועדים לבניה עתידית? שימו לב! זהות הרוכשים של המקרקעין עשויה להשפיע על השאלה האם תצטרכו לשלם מע"מ על העסקה. פסק דין חדש מבהיר מתי קבוצת רוכשים נחשבת ל"קבוצת רכישה" באופן שיחייב את המוכר בתשלום מע"מ.
בשנת 2011 נכנס לתוקף תיקון מס' 40 לחוק המע"מ במסגרתו הוספה להגדרה של "עסקת אקראי" גם מכירת מקרקעין בידי אדם שאין עיסוקו במכירת מקרקעין, כאשר מדובר במכירה לקבוצת רכישה. כעת נדרש בית המשפט לשאלה, מהי קבוצת רכישה ומתי יראו במכירת זכות במקרקעין כמכירה לקבוצת רכישה המחויבת במע"מ.
(ע"מ (ת"א) 39498-06-20 מישל יעקבי נ' מנהל מס ערך מוסף תל אביב 1)
רקע עובדתי
המערערים היו בעלי זכויות במקרקעין הממוקמים בבת ים בשטח של כ- 20 דונם. בשנת 2009 הופקדה תכנית חדשה החלה על המקרקעין במסגרתה נקבעו שינויים בהיקף זכויות הבניה למגורים במקרקעין הנ"ל וזו פורסמה בשנת 2014.
בין לבין, בין השנים 2010 – 2013 החלו המערערים למכור חלקים בלתי מסוימים מן המקרקעין לצדדים שלישיים שונים, כאשר במסגרת הסכמי הרכישה נדרשו הקונים לחתום על הסכם שיתוף במקרקעין שמטרתו להסדיר חלוקה רעיונית של יחידות הדיור אשר יוקצו לכל אחד מהרוכשים, אם וכאשר תאושר התכנית.
שיווק המקרקעין לרוכשים השונים נעשה באמצעות חברת רום כנרת, חברה בבעלותו של עו"ד אילן ששון, מי שהיה אחד מבעלי הזכויות במקרקעין ומי שהותיר בידיו חלק מהזכויות, לאחר מכירת חלקים אחרים מתוך המקרקעין לצדדים שלישיים שונים, כאמור.
מנהל המע"מ קבע, כי הגם שהמערערים אינם בגדר מי שעיסוקו במכירת מקרקעין, הרי שבמקרה הנוכחי מדובר במכירה שנעשתה לקבוצת רכישה ומשכך, כל עסקה אשר בוצעה החל משנת 2011, קרי החל מכניסתו לתוקף של תיקון 40 לחוק המע"מ, הינה בגדר עסקת אקראי ומחויבת בתשלום מע"מ.
המערערים הגישו ערעור על החלטת מנהל המע"מ לבית המשפט המחוזי בתל אביב אשר דחה את הערעור, קיבל את עמדת מנהל המע"מ והכל כפי שיפורט להלן.
המצב הנורמטיבי
במסגרת תיקון 40 לחוק המע"מ הוסף סעיף קטן (3) להגדרת המונח עסקת אקראי, כאשר הוא כולל:
"מכירת זכות במקרקעין לקבוצת רכישה בידי אדם שאין עיסוקו במכירת מקרקעין; לעניין זה, "זכות במקרקעין" ו"קבוצת רכישה" – כהגדרתן בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963"
במילים אחרות, בהתאם להוראת חוק זו, אדם המוכר זכות במקרקעין עשוי לחוב בתשלום מע"מ אך ורק בשל זהות הגורם שרוכש ממנו את המקרקעין וזאת אם יתברר כי מדובר בקבוצת רכישה.
המונח קבוצת רכישה מוגדר בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) וזאת כדלקמן:
"קבוצת רכישה" – קבוצת רוכשים המתארגנת לרכישת זכות במקרקעין ולבנייה על הקרקע של נכס שהוא אחד המפורטים להלן, באמצעות גורם מארגן, ובלבד שהרוכשים בקבוצה מחויבים למסגרת חוזית –"
אם כן, הגדרת המונח "קבוצת רכישה" כוללת בתוכה 3 מרכיבים:
-
קבוצה של אנשים המתארגנת לרכישת זכות במקרקעין לצורך בניה עליהם;
-
הקבוצה מתארגנת באמצעות גורם מארגן;
-
הרוכשים בקבוצה מחויבים במסגרת חוזית;
כמו כן נכללת בסעיף ההגדרות הגדרת המונחים "גורם מארגן" ו- "מסגרת חוזית" וזאת כדלקמן:
"גורם מארגן"- מי שפועל בעצמו או באמצעות אחר לארגון קבוצת הרוכשים לצורך הרכישה והבנייה, לרבות הכנת המסגרת החוזית, והכל בתמורה בעבור פעולות הארגון כאמור;
"מסגרת חוזית"- מערכת חוזים הקשורים זה בזה שבאמצעותם תפעל הקבוצה לקבלת נכס בנוי;
בהתקיים שלושת הרכיבים הנ"ל, יש לראות בקבוצת אנשים הרוכשת מקרקעין כקבוצת רכישה ומכירת מקרקעין לקבוצה, כאמור תהיה מחויבת במע"מ.
הכרעת בית המשפט
בית המשפט, לאחר בחינת הראיות אשר הוגשו מטעם הצדדים דחה את הערעור וקבע, כי מכירת המקרקעין במקרה דנן אכן מהווה מכירת מקבוצת רכישה המחויבת במע"מ.
בתוך כך בית המשפט חזר והבהיר, כי הנטל להוכיח כי לא מדובר במכירה לקבוצת רכישה מוטל על המערערים וכי המערערים לא הרימו נטל זה. יתרה מכך, בית המשפט הוסיף וקבע כי מהחומר שהונח בפניו עולה, כי במקרה אכן מדובר במכירת מקרקעין לקבוצת רכישה והדברים עולים בעיקר מתוך הוראות הסכם השיתוף אשר נכרת בין כלל הרוכשים.
במסגרת הסכם השיתוף אשר נחתם בין הרוכשים נקבע, בין היתר, כי מטרתו להסדיר את החלוקה הרעיונית ואת ייחוד הזכויות ביחידות הדיור אשר ייבנו על גבי המקרקעין בבוא היום, אם וכאשר תאושר התכנית. מכך הסיק בית המשפט, כי הגם שבמועד הרכישה, טרם אושרה התכנית הרלוונטית אשר הוחלה בסופו של יום על המקרקעין, מטרת ההתארגנות של קבוצת הרוכשים הייתה לצורך בניה על הקרקע.
זאת ועוד, בית המשפט הוסיף וקבע כי הסכם השיתוף מהווה מסגרת חוזית אשר באמצעותה התעתדו הרוכשים לפעול לביצוע הבניה, כך שגם דרישת המסגרת החוזית מתקיימת בענייננו.
לבסוף קבע בית המשפט, כי גם דרישת הגורם המארגן מתקיימת בענייננו שכן קבוצת רום כנסת שימשה כגורם מארגן, אשר איתר את הרוכשים, ערך את המסגרת החוזית וארגן את הרוכשים בתוך אותה מסגרת חוזית, קרי הסכם השיתוף.
לסיכום
מכירת מקרקעין לקבוצת רכישה מחויבת בתשלום מע"מ גם אם המכירה אינו מקיים עסק למכירת מקרקעין. בנסיבות אלה, אדם המעוניין למכור מקרקעין המיועדים לבניה נדרש לבחון מיהו הגורם הרוכש ממנו את המקרקעין על מנת להיווכח האם אין מדובר בקבוצת רכישה. בנוסף לכך, במקרים בהם קיים ספק ולו הקטן ביותר, קיימת חשיבות להסדרת שאלת החבות האפשרי במע"מ במסגרת הסכם הרכישה על מנת ששני הצדדים ידעו מראש על מי משניהם תוטל החבות, במידה ויחול מע"מ עכל העסקה ולא יידרשו לנהל הליכים משפטיים נוספים בסוגיה זו.
חיפוש 
סגור 
