8/6/2022
תוספת בניה בבית משותף - האם אפשר להתחרט?
האם שכנים שנתנו את הסכמתם לתוספת בניה יכולים לחזור בהם והאם הסכמת השכנים ניתנת להעברה
בעל דירה בבית משותף קיבל את הסכמתם בכתב של למעלה מ- 75% מהשכנים בבית לבצע תוספת בניה בדירה שלו. כעבור זמן קצר ולפני שהספיק לבנות את התוספת מכר בעל הדירה את דירתו לאדם אחר, אשר היה מעוניין לממש את התכנית לביצוע תוספת הבניה. משהחל הבעלים החדש של הדירה בהליכים לקבלת היתר בניה לביצוע התוספת הוא נתקל לפתע בהתנגדות של שוב השכנים בבניין לביצוע הבניה.
האם יוכל הבעלים החדש של הדירה לבצע את הבניה על אף התנגדות השכנים, זוהי השאלה אשר הובאה להכרעת בית המשפט המחוזי בחיפה.
(עש"א (חי') 8386-11-21 שרון נוי נ' צדוק עודד אריה)
רקע עובדתי
פלוני היה בעלים של דירה בבית משותף ובו 9 דירות. בשלב מסוים, ביקש פלוני לבצע תוספת בניה בדירתו תוך הרחבת הדירה על חשבון הרכוש המשותף ועל חשבון אחוזי הבניה הקיימים לבניין. לפלוני היו יחסים טובים עם מרבית שכניו והוא הצליח לקבל את הסכמתם בכתב של 6 מתוך 8 שכנים לביצוע התוספת המתוכננת (בנוסף כמובן להסכמתו שלו), כך ש למעשה הייתה בידיו הסכמה של כ- 77.8% מבעלי הדירות בבניין.
כאשר פעל פלוני להגשת בקשה להיתר בניה התנגדו חלק מהשכנים להיבטים ספציפיים בתוכנית שאותה הוא הגיש (תוספת של מדרגות חיצוניות), אך לא התנגדו לעצם ביצוע תוספת הבניה.
בשלב זה החליט פלוני למכור את דירתו לאלמוני תוך שהוא מציג לאלמוני את מסמך ההסכמה של השכנים ואת השתלשלות העניינים הרלוונטית, כולל התנגדותם של השכנים לאופן שבו הוא ביקש לבצע את תוספת הבניה. אלמוני רכש את הדירה מפלוני והגיש בקשה מתוקנת למתן היתר בניה, ללא המדרגות החיצוניות שהשכנים התנגדו להם.
הועדה המקומית לתכנון ובניה אישרה את בקשת ההיתר, אלא שאז הגישו מרבית השכנים בבניין תביעה לרשם הבתים המשותפים בה הם טענו שמעולם לא נתנו את הסכמתם לאלמוני לביצוע תוספת בניה וכי בכל מקרה, גם אם בעבר הם נתנו הסכמה כזאת, הרי שהם חוזרים בהם מהסכמתם שכן ביצוע התוספת יסכל את האפשרות לביצוע עתידי של פרויקט תמ"א 38 בבניין.
לאחר הליכים ממושכים, דחה רשם הבתים המשותפים את תביעת השכנים, אך הם לא השלימו עם פסק הדין והגישו ערעור לבית המשפט המחוזי.
המצב הנורמטיבי
נושא הבניה ברכוש המשותף בבית משותף מוסדר בהוראות סימן ג1 לחוק המקרקעין. ככלל, סעיף 71ב לחוק המקרקעין קובע כי בעלי דירות בבית משותף יכולים להרחיב את דירתם על חשבון הרכוש המשותף בהסכמה של לפחות 75% מדיירי הבית ש- 2/3 מהרכוש המשותף מצוי בבעלותם ובלבד שתוספת הבניה מביאה לניצול החלק היחסי של זכויות הבניה הקיימות בחלקה ולא מעבר לכך.
בנוסף קובע אותו הסעיף, כי כאשר מדובר בתוספת לבניית ממ"ד ניתן לבצע אותה בהסכמת רוב מופחת של 60% בלבד מבעלי הדירות בבניין.
הסעיף גם קובע, כי בעל דירה שהרחיב את הדירה שלו- רואים אותו כמי שהסכים להרחבה דומה על ידי שכן אחר.
בנוסף קובע סימן ג1 הנ"ל לחוק המקרקעין הוראות לעניין תשלומי איזון בין בעלי דירות בבניין, ככל שתוספת הבניה המבוקשת מביאה לניצול יתר של זכויות הבניה על ידי אחד הדיירים או כאשר היא גורמת לפגיעה מהותית במי מהדיירים וכד'.
הוראות חוק המקרקעין אינן קובעות האם הסכמה שניתנה על ידי השכנים בעבר ניתנת להעברה בעת מכירת הדירה ואף אינן קובעות לכמה זמן תהיה תקפה ההסכמה שניתנה על ידי השכנים בעבר.
בהקשר זה נקבע בעבר על ידי בית המשפט העליון בעניין כליפא נ' שאול (ע"א 815/81), כי ניתן ליישם על הסוגייה את כללי ההשתק החוזיים לפיהם כאשר צד אחד מציג מצג בפני צד אחר והצד האחר מסתמך על המצג ומשנה את מצבו לרעה על בסיס אותו מצג, יהיה הצד הראשון מושתק מלחזור בו מהמצג שהוא יצר. במילים אחרות, אם מספר שכנים נתנו את הסכמתם לביצוע תוספת בניה על ידי שכן אחר ואותו שכן אחר הסתמך על הסכמה זו, הוציא כסף להכנת בקשה להיתר בניה ואף מכר את זכויותיו לרוכש חדש שאף הוא הסתמך על אותה הסכמה כתובה שנתנו השכנים בעת תמחור הנכס- הרי שהשכנים יהיו מנועים מלחזור בהם מההסכמה שנתנו, כל עוד מי שניתנה לו ההסכמה פועל באופן רציף על פי אותה ההסכמה ולא זונח את התכנית.
הכרעת בית המשפט
בית המשפט המחוזי דחה את הערעור שהוגש על ידי דיירי הבניין, קיבל את עמדת הדייר החדש אשר ביקש לקדם את ביצוע תוספת הבניה וקבע כדלקמן:
-
ראשית, הסכמה שניתנה בעבר על ידי הדיירים ניתנת להעברה על ידי בעל הדירה המקורי למי שרכש ממנו את הדירה. הדבר אפשרי בתנאי שרוכש הדירה מוכיח שהוא רכש את הדירה כאשר הוא מסתמך על ההסכמה הכתובה שניתנה על ידי הדיירים. במילים אחרות, גם צד שלישי רשאי להסתמך על המצג שיצרו דיירי הבניין גם אם, המצג הזה לא ניתן לאותו צד שלישי אלא לבעל הדירה המקורי.
-
שנית, דיירי הבניין אינם רשאים לחזור בהם מהסכמתם, כל עוד הצד שמסתמך על ההסכמה פועל באופן רציף ובשקידה סבירה לקידום התכנית שלשמה ניתנה ההסכמה. במקרה הנוכחי, אמנם היה עיכוב של מספר שנים ביישום תכנית הבניה אולם עיכוב זה נבע ברובו כתוצאה מהתנגדויות שונות של השכנים, על כן לא ניתן לומר שבעל הדירה שהיה מעוניין לבצע את הבניה זנח את תכנית ההרחבה.
מאידך משתמע מתוך פסק הדין שהסכמה שניתנה בעבר על ידי השכנים אינה זכות קניינית ואינה תקפה לעד שכן אם בעל הדירה שהיה מעוניין לבצע תוספת בניה לא פועל לקדם את התכנית שלו, או מפסיק לפעול לקידום התכנית שלו, יהיו השכנים רשאים לחזור בהם מההסכמה.
-
שלישית, העובדה שבעבר השכנים לא תכננו לבצע פרויקט תמ"א 38 בבניין ולכן נתנו את הסכמתם להרחבה של אחת הדירות וכעבור מספר שנים שינו את דעתם והחליטו שהם מעוניינים לבצע פרויקט תמ"א 38, לא מצדיקה את ביטול ההסכמה שניתנה על ידיהם, כאשר בעל הדירה החדש הסתמך על אותה הסכמה.
על בסיס כל האמור, בסופו של יום בית המשפט דחה את ערעור השכנים ואפשר למעשה לשכן החדש להתחיל בביצוע תוספת הבניה על פי ההיתר שכבר ניתן לו בעבר.
לסיכום
אם אתם מעוניינים לבצע תוספת בניה לדירה שלכם הנמצאת בבית משותף ולפני הגשת בקשה להיתר בניה, חשוב לוודא שיש בידיכם הסכמה של הרוב הנדרש של הדיירים בבניין (75% במקרה של בניה רגילה ו- 60% במקרה של בניית ממ"ד). על מנת להימנע מאי הבנות יש לקבל הסכמה זו בכתב.
במידה וקיבלתם את הסכמת השכנים, עליכם להזדרז ולפעול באופן סביר לקידום התכנית כלומר, לשכור אדריכל להכנת בקשת היתר, להגיש את בקשת ההיתר ולאחר קבלת היתר בניה להתחיל בביצוע העבודות. אם לא תעשו כן, עלולים חלק מהשכנים לשנות את דעתם ולחזור בהם מההסכמה.
אם אתם קונים דירה בבניין שבו בעבר ניתנה הסכמה של השכנים לביצוע תוספת בניה, כדאי מאוד לשוחח עם השכנים ולבדוק שהם לא שינו את דעתם. לכל הפחות וודאו שבעל הדירה המוכר לכם את הדירה פעל באופן רציף ובשקידה סבירה לקידום התכנית ולא זנח אותה.
אם אחד השכנים מבקש לקבל את הסכמתכם לביצוע תוספת בניה בדירתו כדאי לשקול היטב אם להיענות לבקשתו, ראשית משום שתוספת כזאת עשויה לסכל אפשרות עתידית לביצוע תמ"א 38 בבניין (ככל שהבניין ראוי לביצוע תמ"א 38) ובעיקר עליכם להיות מודעים לכך שייתכן שלא תוכלו לחזור בכם מההסכמה, גם אם אותו שכן ימכור את דירתו בעתיד לשכן פחות נחמד או אם היחסים ביניכם יתערערו.
חיפוש 
סגור 
