ייצוג בסכסוך שעניינו דמי שכירות בימי קורונה

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); עו"ד (רו"ח)

18/1/2021

ייצוג משפטי לשוכרים / משכירים בסכסוכים שעניינם דמי שכירות בתקופת הקורונה, בסיוע עו"ד יוצאי משרד המשפטים

מגפת הקורונה והשלכותיה נחתו על העולם כרעם ביום בהיר, ללא כל התראה, הודעה מוקדמת או אפשרות להיערך היטב קודם לכן. למעשה חלפו להן שנים רבות מאז המגיפה האחרונה שפקדה את העולם ומשכך הלכה למעשה גם עורכי הסכמי השכירות לא העלו על דעתם מצב שכזה ולכן גם לא הזכירו אותו בהסכמים שערכו. המשמעות היא שגם מרבית הסכמי השכירות אינם מתייחסים למצב של מגיפה המביאה להפסקת פעילות ו/או הפחתת פעילות, סגירת המשק וכדומה.

בהסכמי שכירות ניתן למצוא התייחסות למקרה של מלחמה, רעידות אדמה וכו', אבל לרוב אין בנמצא התייחסות ברורה למצב של מגפה אשר מביאה לסגירה של עסקים ו/או להפחתה מהותית בפעילות במשק ו/או לבעיות דומות אחרות. יתרה מזאת, אף אחד לא העריך כי יתכן מצב בו ייצאו חוקים הקובעים מפורשות כי אסור לפתוח חנויות או על אפשרות לעבודה מוגבלת ועוד מגבלות אחרות הפוגעות בצורה ישירה בהכנסות של מרבית העסקים. למעשה אנשים הקימו חברות ועסקים בישראל במשך עשרות בשנים מתוך הנחה כי משבר גדול ומתעתע שכזה לא יקרה בזמננו אנו ובהישען על כלל ההוצאות הקבועות בנו את עסקם, שכרו נכסים, בנו תוכניות עסקיות ואחרות, העסיקו עובדים ותכננו את שורת הרווח שלהם. למעשה כל המשק לא העריך כאמור ולכן מרבית העסקים מושתתים על מושכרים, על נכסים אותם הם שוכרים, ואשר באמצעותם הם הקימו מנגנון המוכר את מרכולתם. יתרה מזאת אלפי עסקים פחות השתיתו את עיסוקם על האינטרנט, משלוחים, שירותים מרחוק או על העסקת עובדים מהבית. ההפך הוא הנכון, כאשר בפועל בעלי עסקים רבים השתיתו את מקום העסק על משרדים / חנויות / אולמות / מושכרים אחרים בהם פעלו ולשם כך גם השקיעו כספים גדולים לטובת שיפוץ, השבחה ועוד - הכל מתוך שאיפה ליצור חוויית לקוח כזו אשר תמכור יותר טוב את תוצרתם ו/או תסייע להם בשיווק הכולל.

כך אנו רואים בשנים האחרונות במחוזותינו יותר ויותר חנויות מושקעות מבחינה עיצובית, אולמות אירועים חדישים ומסעדות יוקרתיות בהם הושקעו מיליונים רבים של שקלים, משרדים בהם הושקעו סכומי עתק בין היתר עבור ריצוף איכותי, קירות מעוצבים, חדר לכל עובד ועוד ועוד, והכל משום שכולם רצו להקים זירת עסקים מזמינה, כזו המושכת לקוחות וכזו המסייעת ללקוח הפוטנציאלי להחליט לעבוד דווקא עמם. עסקים רבים שכרו מעצבים, רכשו רהיטים יקרים ועשו את המירב על מנת להבטיח כי הלקוח הפוטנציאלי הנכנס למקום יתרשם היטב. כל תכנון העסק הושתת על מתן מענה במקום אליו מגיעים הלקוחות ומרבית אסטרטגיית המכירה מבוססת, בחלק גדול של העסקים, על כך שהלקוח מגיע לעסק, מתרשם, מחליט לקבל מענה מאותו עסק אליו הגיע ומשלם. כל ההשקעות האמורות היו מבוססות תחשיבים, תוכניות עסקיות כאמור וכו' וזאת מתוך הנחה כי ניתן יהיה הן להחזיר את ההשקעה והן להביא לידי כך שיישאר לבעלים רווח נאה לאורך זמן. האמור נכון גם לבתי עסק אשר בלי כל קשר למשבר הקורונה נחשבו כעסקים "מסוכנים" (לפחות בעיני הבנקים) דוגמת מסעדות המושפעות מתנודתיות, פופולריות עונתית ועוד. כך יוצא שעסקים אשר ממילא נמצאים בסיכון תמידי, נחשפו עקב מגפת הקורונה לסיכון ממשי ענק - אשר לבסוף אף התממש. לכל אלה ניתן להוסיף את העובדה לפיה אי הערכה נכונה של העולם את האפשרות למשבר שכזה, גרמה לאנשים לשכור שטחים, לפעמים גדולים מאוד ו/או להימנע מרכישה של נכסים, גם אם ניתן היה לרכוש אותם, מתוך אמונה כי כך נכון עבורם לשמור על גמישות ו/או להימנע מהשקעת הון עצמי ברכישה.

הבעיה בפועל: עקב משבר הקורונה המתמשך, עסקים רבים לא מסוגלים לשלם את דמי השכירות - אף שוכר לא ידע בתחילת המשבר כמה זמן יסבלו מהמצב ולכן גם לא ידעו כיצד להתנהל מול המשכיר. אף אחד לא שיער כמה סגרים יהיו ואף אחד לא ידע כמה ייפגעו בדיוק ההכנסות שלו ולכן הצדדים התקשו לתכנן מראש את התזרים ואת אופן ההתנהלות הכולל. יתרה מזאת, נכון להיום גם אין בנמצא הלכה מפורשת ו/או חקיקה המסבירה במדויק מה יש לעשות ואף ישנן החלטות סותרות בנושא, כך שהמצב הקיים מייצר בעיות משפטיות רבות לצד מחלוקות רבות בין שוכרים למשכירים.

המצב המשפטי: כאמור המצב המשפטי בתחום רחוק מלהיות ברור. כפי שנראה עתה, מערכת המשפט מצפה מהצדדים להתנהל בתום לב, משמע נראה כי מערכת המשפט ובתי המשפט מכירים בכך שלא ניתן להתעלם מהמגיפה אולם גם לא ניתן להתעלם מהמחויבות של השוכר לשלם שכירות ו/או מהמחויבות של המשכיר לשלם משכנתא או התחייבויות אחרות, ומשכך הצדדים מצופים לשבת ולנסות ולהגיע לפתרון תם לב והוגן המתיישב עם האינטרסים של שני הצדדים או לכל הפחות למצוא את "דרך המלך" ואת הפתרון אשר לוקח בחשבון את הנזק של שני הצדדים ולנסות לחלקו בצורה הוגנת. משכך נראה כי לטובת קביעת אופן תשלום דמי השכירות ואת המנגנון הנכון להתנהלות יש לקחת בחשבון פרמטרים דוגמת אלה –

1. שוכרי דירות אמורים לשלם את שכר הדירה בשלמותו משום שהם ממשיכים לגור בנכס ולשם כך הוא הושכר, כך שהם עושים בו שימוש רגיל.
2. המגעים וההפחתות ו/או הביטולים של תשלומי דמי שכירות חייבים להתמקד בשוכרים עסקיים/מסחריים ולא שוכרים פרטיים לטובת מגורים.
3. יש לבחון כיצד הסגרים השפיעו על הענף שעומד על הפרק - האם עקב הסגרים המושכר נסגר באופן מלא ו/או באופן חלקי, האם חובה על פי דין לסגור את העסק או שניתן היה להשתמש בו במידה חלקית.
4. האם שוכר קיבל פיצוי מהמדינה המגלם גם את מרכיב דמי השכירות?
5. האם יש התייחסות בהסכם התומכת בטענה כזו או אחרת ובכלל זה יש לבחון מהן המטרות לשמן הנכס הושכר והאם ניתן היה להוציא את המטרה אל הפועל.
6. האם הושקעו כספים על ידי השוכר בנכס? כמה כספים הושקעו ומה היו הציפיות של השוכר מהנכס בעת ההשכרה?
7. האם המושכר נמצא במקום פתוח או סגור? האם יש בנמצא עוגנים אחרים שאמורים היו להביא למקום תנועה של לקוחות אולם עקב המצב העוגנים האמורים סגורים ולכן התנועה פחתה.

לסיכום הדברים, נראה כי במקרה של מחלוקת משפטית בין שוכר למשכיר יש לנתח את כל הפרמטרים האמורים ועוד שורה ארוכה של פרמטרים אחרים ובהישען על כל אלה לבנות את האסטרטגיה המתאימה. כמובן שבמסגרת גיבוש האסטרטגיה על עורך הדין הבוחן את המצב להחליט מה הלקוח רוצה לעשות בסופו של יום - האם הוא יש כוונה להפסיק את ההתקשרות באופן מלא או שהרצון הוא להפסיק את ההתקשרות לתקופה קצובה. בנוסף, יש לראות עד כמה רוצים להיות אגרסיביים עם הצד האחר, בסופו של יום המגיפה צפויה לחלוף, אך האם אנו רוצים להגיע לעימות עם הצד האחר או שאנו רוצים לנסות ולהגיע עמו להבנה בדרכי נועם. למשרדנו המורכב מעו"ד ורו"ח יוצאי משרד המשפטים, ניסיון רב בתחום - אנו מטפלים באין ספור סכסוכים בתחום, מייצגים הן שוכרים והן משכירים, כך שאנו יודעים כיצד לבנות את קו ההגנה או ההתקפה הנדרש לכל מקרה באופן האופטימאלי במהירות ובחוכמה.

זקוק לייצוג משפטי בסכסוך שענייני דמי שכירות בתקופת הקורונה? התקשר אלינו עתה לטובת קידום עניינך, חייג כעת:  054-4251054