ארנונת עסקים בתל אביב

מאת: אורית פפר עו"ד (כלכלנית)

28/1/2018

בתי עסק ומשרדים בתל באביב - זה הזמן לבדוק את חיובי הארנונה!

בשבועות האחרונים נשלחים לכל הנישומים בארץ חיובי הארנונה השנתיים - גובה חיוב הארנונה נקבע בהתאם לסיווג שנקבע לנכס ועל פי גודל הנכס. הסיווג נקבע על פי הפעילות שבעסק בהתאם לסיווגים המפורטים בצו הארנונה של כל עיר ועיר. גודל הנכס נקבע בהתאם לשטח הנכס וגם הוא על פי ההגדרות הספציפיות בצו הארנונה של כל רשות מקומית.

עלולים להיות מקרים שאותו עסק או משרד שבהם מתבצעת אותה פעילות ושטחם זהה, ישלמו סכומי ארנונה שונים לחלוטין, הן בשל העובדה שהרשות המקומית קבעה תעריפי ארנונה אחרים לאותם עסקים והן בשל כך שכל רשות מחשבת את גודל הנכס בצורה אחרת. חלק מהרשויות מחשבות את גודל הנכס בשיטת "ברוטו ברוטו" - כלומר כולל עובי הרקריות וכלל כל השטחים המשותפים, לכל סוגי הנכסים בעיר. לעומת זאת, יש רשויות שגודל כל הנכסים בעיר מחושבים בשיטת "נטו נטו" - ללא קירות חיצוניים, ללא מרפסות וללא שטחים משותפים וכדי להוסיף על הבלבול, יש צווי ארנונה בהם מוחרגים חלק מהשטחים או מחושבים לפי אחוז מסוים מהתעריף (לדוגמא: רק 6 מ"ר ראשונים מחויבים בגין מרתפים, מרפסות מחויבות על פי 30% מהתעריף העיקרי, חדרי עזר  וגלריות מחושבות על פי 50% מהתעריף העיקרי וכו').

צו הארנונה של עיריית ת"א

צו הארנונה של עיריית תל אביב קובע כי נכסים המשמשים למגורים יחוייבו כולל כל השטחים המשותפים ואילו נכסים שאינם משמשים למגורים יחוייבו ללא השטחים המשותפים למעט אם בעל/השוכר של הנכס באותה הקומה/בניין  מחזיק ביותר מ-80% משטח הקומה. ובלשון סעיף 1.3.1(ח) צו הארנונה: "שטח משותף בבנין או בקומה שרובו אינו משמש למגורים, לא יחויב, למעט בנין או קומה אשר לפחות 80% מהשטח הלא משותף מוחזק ע"י מחזיק אחד. שטחים משותפים אלו יחולקו ויחויבו באופן יחסי בין המחזיקים... שטחים המשמשים למערכות אנרגיה, מיזוג אויר וכיוצא בזה והמוחזקים באחריות חברת ניהול או ועד הבית יחויבו במלואם".

למרות ההגדרה הברורה בצו הארנונה, עיריית תל אביב ממשיכה לשלוח חיובים לעסקים ומשרדים בהם כלולים גם החלק היחסי של השטחים המשותפים (שיטת 'מצליח'). רוב בעלי הנכסים אינם שמים לב לכך או שאינם פונים לעירייה בנושא זה, מחוסר ידע או כי אינם רוצים להתעמת עם העיריה בנושא. ברוב המקרים, כאשר פונים לעירייה בנושא זה, היא מפחיתה את השטחים העודפים. לא תמיד מדובר על "כסף קטן" כיוון שבהרבה מבנים השטח המשותף - חדרי מדרגות, מעליות, לובי, חדרי שירותים, מטבחונים וכו' - היקף שטחים אלו גדול מאוד ומייקר בסכומים ניכרים. היו מקרים בהם במשך שנים חייבה העירייה בניין שלם מאוכלס בעורכי דין על כל השטחים המשותפים למרות שאף אחד לא החזיק ב-80% משטח קומה. במקרה אחר, העיריה חייבה את כל הנכסים בגין שטחים משותפים למרות שרק נכס אחד בקומה העליונה החזיק יותר מ-80% משטח אותה קומה ובקומות אחרות חולק השטח לחדרים של בעלים שוכרים רבים. כלומר, העירייה לא טרחה לבדוק לעומק איך מחולקות הקומות ורק ערנות אל אחד השוכרים, הביאה לכך שלרוב המשרדים הופחת שטח החיוב בארנונה.

"שטח משותף"

לאחרונה ניתן פסק דין המאשר את החלטת ועדת הערר לפיה גם חדרי חדרי נוחיות במסדרון קומתי בבנייני משרדים, הפתוחים ומשמשים את כל באי הקומה, הם "שטח משותף" הפטור מארנונה. ובלשון בית המשפט (עמ"נ  30605-05017, מנהל הארנונה של עיריית ת"א נ' ישראלי, 25.12.17):

"הדברים שנאמרו לעניין שטחי מעבר ותמרון בחניון מקובלים לעניין חדרי הנוחיות בענייננו. "שטח משותף" בצו הארנונה הוא שטח הנמצא מחוץ לנכסי המחזיקים בקומה והמשמש יותר ממחזיק אחד. אין מקום לסטות מלשונו הפשוטה של הסעיף ולהידרש לפרשנות יצירתית... לכן אין מקום להתערב בהחלטת וועדת הערר לפיה חדרי הנוחיות הנמצאים מחוץ למשרדי המשיבים במסדרון הקומתי הם "שטח משותף" הפטור מארנונה."
 

המלצות בנושא:

1. תחילת שנה, זה הזמן לבדוק את השטח המחויב.
2. תוך 90 יום מקבלת החיוב השנתי יש להגיש השגה למנהל הארנונה, מי שלא הגיש השגה בתקופה הזו, יוכל לפנות לעירייה רק בתחילת שנת 2019.
3. להשוות חיובים של כל הבניין, אבל כל אחד צריך להגיש השגה בנפרד.
4. קיימים מקרים שבעלי נכס המשכירים מספר חדרים באותה קומה לכמה שוכרים, רשומים בעירייה כמחזיקים ואז לכאורה, יש רק בעלים אחד לאותה קומה ומשכך חיוב הארנונה יגדל (תחויבו גם על שטחים משותפים). יש לבדוק על שם מי רשום החיוב ולפנות לעירייה ולדווח שאתם מחזיקים רק בחלק קטן מהשטח באותה קומה/מבנה.
 

>> קראו כאן - האם אתם משלמים יותר מדי ארנונה?
>> כיצד נוכל לסייע בהפחתת חיובי ארנונה, לחצו כאן.

זו העת להתייעץ עם עו"ד הבקיא בתחום, שיכול לאתר טעויות בחיובי הארנונה ולחסוך סכומי כסף גדולים גם לשנה הנוכחית וגם לשנים הבאות.