רכשתם נכס? מהרו ורשמו הערת אזהרה במהרה!

מאת: אלי דורון, עו"ד ; ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); נידאל סיאגה עו"ד

25/1/2018

במסגרת פסק דין אשר ניתן בבית המשפט המחוזי בחיפה נדונה סוגיית התחרות שבין מתן עיקולים בפועל על קרקע לבין טענה להתחייבות חוזית אשר לא השתכללה לכדי רישום. לאחר חתימת עסקה במקרקעין חשוב מאוד כדבר ראשון לרשום הערת אזהרה ולדווח על העסקה לרשויות המס.

בכתב תביעה שהוגש לבית משפט המחוזי, עתרה תושבת הצפון לקבלת פסק דין הצהרתי המצהיר כי היא הבעלים החוקיים של מגרש בגודל 3 וחצי דונם במקרקעין הממוקמים בכפר אעבלין שבצפון. בנוסף, עתרה התובעת להצהיר כי העיקולים שהטיל משרדנו בשם נושים אותם ייצג משרדנו על חלקה במקרקעין אשר הייתה רשומה על שם החייב דינם להימחק מפנקסי רישום המקרקעין. משרדנו טען מנגד כי העסקה הנטענת בין החייב שמכר את המקרקעין לתובעת הנה שקרית ופיקטיבית, וכי ההסכם נועד לסייע לחייב להבריח נכסים מפני נושיו ולכן העיקולים שהוטלו הוטלו כדין ויש לדחות את טענותיה של התובעת. עוד טען משרדנו כי אף בהנחה שהתובעת אכן רכשה את המגרש בשנת 2008, כטענתה, הרי שלפי הדין החל בעסקאות נוגדות, ידם על העליונה, מאחר וזכויותיה לא נרשמו כלל בשום מרשם וכי העסקה לא דווחה לרשויות המס. 

קביעת בית המשפט

בית המשפט קבע כי לצורך ההכרעה במחלוקת המונחת בפניו, יש לקבוע תחילה באם הוכחה טענת התובעת לפיה היא רכשה מהחייב זכויות במקרקעין עוד בשנת 2008. ככל שטענה זו תתקבל, יהיה מקום לבחון את השאלה, ידו של מי מבין הצדדים היריבים היא על העליונה - האם זכותה האובליגטורית של התובעת בקרקע גוברת על העיקולים שהטילו על הנתבעים או שמא ההיפך?

בפסק דין שהתקבל בתיק זה, קבע בית המשפט הנכבד כי  נטל ההוכחה שהונח על כתפי התובעת, להוכחת טענתה כי רכשה זכויות במקרקעין - לא הורם. בית המשפט הנכבד קבע כי גרסת התובעת מעוררת שאלות, תהיות ותמיהות מרובות ומעלה ספקות בלתי מבוטלים. בית המשפט הוסיף כי מניתוח וסיכום כלל העדויות שהובאו מטעם התובעת עולה, כי רב הנסתר על הגלוי בכל הנוגע לעסקה הנטענת, שכן התובעת לא הביאה כל ראיה אובייקטיבית או חיצונית להוכחת העסקה הנטענת והשנויה במחלוקת. בית המשפט המחוזי קבע כי ההסכם שצורף להוכחת העסקה, הנו הסכם בכתב יד, בשפה העברית, מנוסח בשפה משפטית ונסיבות עריכתו של ההסכם זו לוטות בערפל. כמו כן, קבע בית המשפט כי מעבר לסתירות בעדויותיהם של התובעת בנוגע לנסיבות עריכת ההסכם, הרי שעולות סתירות נוספות מתוך עדותה. כמו כן, קבע בית המשפט כי על רקע התהיות האמורות בנוגע לעריכת ההסכם וחתימתו בולטת בהיעדרה גרסת החייב עצמו שהיה דמות מרכזית בסיפור המעשה וכי לא להתעלם מכך שהתובעת בחרה שלא להביאו למתן עדות וכי הימנעותו מלהתגונן בהליך זה מהווה לכאורה הסכמה מצדו לעובדות הנטענות בכתב התביעה ולמתן פסק דין כנגדו.

בית המשפט המחוזי קבע בנוסף כי העובדה שהעסקה לא דווחה וכי לא שולמו מיסים בעבור הרכישה גם היא מעוררת חשד באשר לאותנטיות של העסקה הנטענת וכי קיימות סתירות בין גרסאות העדים גם ביחס לדמויות שנכחו כביכול במעמד חתימת ההסכם.

לסיכום הדברים...

לסיכום, קבע בית המשפט המחוזי כי דבר קיומה של העסקה הנ"ל לא הוכח ומשלא הרימה התובעת את הנטל המוטל על שכמה להוכיח כי אכן רכשה זכויות בעלות במקרקעין נשוא תיק זה דין תביעתה להידחות וכי העיקולים שנרשמו על המקרקעין נרשמו כדין. למשרדנו מחלקת חדלות פירעון, הסדרי חוב ופש"ר המייצגת הן חייבים בהליכי פשיטת רגל והוצאה לפועל והן בייצוג נושים לצורך גביית חובות מחייבים.