זכות לקניין מול זכות הפרט להיות חופשי ומגבלות החוק

מאת: אלי דורון, עורך דין - ירון טיקוצקי, עורך דין (רואה חשבון)- עדי נויוביץ

2/1/2010

פירוק שיתוף במקרקעין: זכות לקניין מול זכות הפרט להיות חופשי ומגבלות החוק

בבואנו לבחון תביעה לפירוק שיתוף לעולם יהיה עלינו לבצע איזון בין זכותו של שותף ואו שותפים לקניינם למול זכותו של מבקש הפירוק להיות חופשי. הכלל המנחה קבוע בסעיף 37 (א) לחוק המקרקעין וקובע כי "כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק שיתוף" סעיפים 39 ו-40 לחוק המקרקעין קובעים שדרישה לפירוק שיתוף תעשה או בחלוקה בעין או במכירה.

כלל זה בעצם מביא לידי ביטוי את עמדתו של המחוקק בסוגיית האיזון ואיך לבצעו. נציין תחילה כי,שיקוליו של המחוקק מונעים מהתפיסה כי הקרקע במדינה הינה משאב יקר, לכן יש לשמרו ולפתחו ביעילות ובזריזות. במצב דברים בו קיימים שותפים רבים, אי יעילות ואף קיפאון לעולם ישלטו שכן מטבע הדברים בחבר בני אדם לעולם לא תשרור הסכמה מלאה. נקודת המוצא הינה כי בעלות משותפת היא אינה רצויה ולצורך כך כל שותף גם אם מדובר בשותף מיעוט רשאי לדרוש פירוק שיתוף ובכל זמן שכן עדיפה בעלות אחת על מספר בעלויות באותה יחידה. בנוסף, המקרקעין הינם משאב מוגבל ולכן קובע החוקק, כי בניגוד למשפט האזרחי בו כל מה שאינו אסור מפורשות בחוק - מותר, במקרקעין כל מה שלא הותר לך במפורש - אסור. לכן הכלל המנחה את המחוקק קובע כי בעלות משותפת הינה דבר לא רצוי אך כל עוד הדבר אפשרי מבחינה תכנונית יש לאפשר לפרט להמשיך ולהחזיק בקנינו.

בהתאם לכך קובע סעיף 39 לחוק התכנון והבנייה:
"(א) במקרקעין הניתנים לחלוקה יהיה פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין.
(ב) הייתה החלוקה בעין אפשרית רק אם ישולמו תשלומי איזון משותף לשותף, רשאי בית המשפט לחייבם בתשלומים כאלה, אם נראה לו הדבר יעיל וצודק בנסיבות העניין; על תשלומי האיזון יחולו הוראות סעיף 25, בשינויים המחייבים.
(ג) ראה בית המשפט צורך בכך, רשאי הוא לצוות על רישום זיקת-הנאה בין החלקות."

חלוקה בעין יכול ותיעשה ע"י פרצלציה (קרי, חלוקה של יחידה תכנונית אחת לחלוקות עצמאיות ע"פ החלק היחסי של כל שתף בחלקה או יכול ותתאפשר ע"י רה-פרצלציה קרי, פירוקן של היחידות הקיימות וארגונן מחדש ע"מ שיהיה אפשר לחלקן בין השותפים ע"פ חלקם היחסי. יחד עם זאת מאחר והמקרקעין הינם משאב מוגבל ייתכן מצב בו יקבעו רשויות התכנון כי חלוקה בעין אינה מתיישבת עם התוכנית ועל כן בהתאם לסעיף 40 לחוק התכנון והבנייה פירוק השיתוף יתבצע בדרך של מכירה. יתרה מכך ב- ת.א. [ת"א] 18427/93 רובינשטיין נ' דן היה מדובר במצב עניינם בו ביקשו לפצל קרקע ליד שדה דב. ביהמ"ש קבע כי "בנסיבות דנן, הוכח, כי על פי המצב התכנוני הנוכחי, שיהיה ממושך ביותר, אין אפשרות לבצע חלוקה בעין עקב היעדרן של תוכניות מפורטות ותשריט מאושר, שממנו ניתן ללמוד על גבולות החלקות החדשות לאחר הליכי האיחוד והחלוקה מחדש... גם על פי הפירוש, שלפיו הוראת סעיף 143סיפא לחוק התכנון והבניה חלה על חלוקת שיתוף, הנעשית על ידי בית המשפט מכוח סמכותו על פי סעיף 39(א) לחוק המקרקעין ומכפיפה אותה לתוכניות התקפות על פי חוק התכנון והבניה, חל איסור על חלוקה של נכס מקרקעין, שאין לגביו תשריט, שאושר בידי הוועדה המקומית באופן האמור בחוק התכנון והבניה... קיומו של תשריט מאושר אינו מחייב את בית המשפט לקבוע כי קיים דין חלוקה בנכס, אלא מעיד כי אין מכשול לחלוקתו מבחינת התכנון הציבורי. בית המשפט עודנו ריבוני בקביעת דין החלוקה במסגרת הוראות החוק, ועשוי לקבוע לפי שיקולים אלה שאין דין חלוקה אף אם קיים תשריט מאושר... בבחינת השאלה, אם מקרקעין ניתנים לחלוקה ובבחינת משמעות המונח" הפסד ניכר לשותפים", יש ליתן פרשנות נרחבת, מתוך הבאה בחשבון של כל הגורמים הכרוכים בעניין, כגון הקשיים הכרוכים בביצוע החלוקה, הכדאיות הכלכלית בחלוקה, ההתנגדויות או אי ההסכמה העשויות לבוא מצד צדדים שלישיים, הפונקציונאליות בחלוקה ועוד. יש אף צורך בהתחשבות ובהתאמה לתוכנית המתאר על פי חוק התכנון והבניה... חלוקה בעין יש להעדיף במקום שבו ניתן ליצור בעזרתה הפרדה קבועה בין השותפים והצמדת זכויות ליחידה מסוימת. תכלית חלוקה כזו אינה ליצור שלב-ביניים זמני, שאין בו תועלת מעשית ושכוונתו האמיתית היא דחייה גרידא..."

כלומר, בית המשפט לא מאפשר חלוקה גם במצב בו יש סיכוי שתוכנית כזאת תסתור תוכנית עתידית שאינה קיימת עדיין. הרציונאל הוא שישנם מקרים בהם חלוקת הקרקע ליחידות קטנות תמנע ממימוש פוטנציאל הנכס כשלם בעתיד. רק לאחר שרשויות התכנון יגישו תוכנית בדמות תשריט אשר יאשר את יעוד הקרקע בית המשפט יבחן האם לאשר פירוק על דרך של חלוקה בעין. יודגש כי גם אז בית המשפט עשוי שלא לאפשר את החלוקה או לחילופין בית המשפט עשוי שלא לאפשר מכירה של נכס. לדוגמא סעיף 40א' לחוק המקרקעין קובע: "החליט בית המשפט לפי סעיף 40 על פירוק השיתוף במקרקעין משותפים שהם דירה של בני זוג המשמשת להם למגורים, בדרך של מכירה, לא יורה על ביצועה והמכירה תעוכב, כל עוד לא נוכח בית המשפט כי לילדי בני הזוג הקטינים ולבן הזוג המחזיק בהם, יחדיו, נמצא הסדר מגורים אחר המתאים לצרכיהם, לרבות הסדר ביניים למגורים זמניים המתאים לצרכיהם, לתקופה שיקבע. כלומר, לגבי דירה של בני זוג נתייחס אליה כאל שותפות רגילה ומכאן שכל שותף רשאי לדרוש פירוק שיתוף בכל זמן ובכל עת, אך יחד עם זאת במצב עניינים בו משמש הנכס כמקום מגוריהם של קטין ובן הזוג המחזיק בו בית המשפט לא יאפשר את הפירוק על דרך של מכירה או חלוקה כל עוד לא נמצא להם מקום דיור חלופי ראוי. יצויין, כי בית המשפט יבחן בנוסף על האמור את מטרת הבקשה ואם הוגשה בתום לב ולא מתוך מניע נסתר שמטרתו להרע לצד שמנגד. לסיכום, בעת בקשה לחלוקה מחדש יש לאזן בין זכות הקניין של הצדדים לבין שמירה על זכותו של האדם להיות חופשי. באיזון בין הזכויות קבע המחוקק כי הזכות להיות חופשי גוברת וזאת מטעמי יעילות ושיקולי תכנון שכן נמצא שבעלות של מספר בעלים היא אינה יעילה. חוק התכנון והבנייה קובע כי כל בקשה לפירוק שיתוף תהיה כפופה לתוכניות רשויות התכנון באזור. בנוסף קיימים שיקולים של תום לב, ירידת שווי הנכס ותקנת הציבור אשר יטו את כף המאזניים בעת הגשת בקשה לפירוק שיתוף. ולבסוף, המחוקק מאפשר גם במחיר של פירוק והרכבה מחדש.