מאת:
באגודה שיתופית חקלאית ובאגודה קהילתית, שאלת קבלת המועמד כחבר תקבע גם ברב המקרים את זכות המועמד לקבל נחלה או חלקת מגורים ביישוב. הואיל והזכות בקרקע בד"כ אינה בבעלות האגודה, להליך הקבלה של המועמד יש משמעויות נוספות מבחינת בעל הקרקע, ולכן התפיסה היא כי האגודה ממלאת תפקיד נוסף בתחום המשפט המנהלי.
 
הפסיקה הכירה בכך שלא ניתן לאלץ אגודה לקבל אל בין שורותיה אדם שאין היא רוצה בחברותו ולהווי ידוע, כי רבות האגודות אשר מעמידות תנאי סף כאלה ואחרים, לצורך קבלת המועמדים כחברים באגודה. בתי המשפט קבעו, כי על החלטות ההנהלה והאסיפה הכללית בדבר אי קבלת חבר לשורות האגודה - חלה כמו על כל פעולה משפטית, חובת תום לב וחובת הנמקה. אין זה סוד, כי וועדות קבלה ביישובים קהילתיים, מושבים וקיבוצים דוחות מדי שנה מאות מועמדים. הוועדות ברב המקרים אינן מנמקות את סיבת הדחייה, מה שמשאיר פתח לניחושים ולתחושות קשות בקרב המועמדים.

ברבים מהמקרים היישובים מעמידים תנאי סף דרקוניים לצורך קבלת מועמד כחבר בהם וזאת למען מרקם חברתי אנושי אחיד אותו מבקשת האגודה לגבש. לצורך הדוגמא, ברוב היישובים הקהילתיים המועמדים צריכים להיות "נשואים כדין" - רווקים, ידועים בציבור וזוגות שנישאו בטקסים אלטרנטיביים, שאינם מוכרים כטקסי נישואים רשמיים - לא יתקבלו. כמו כן, קיימים מבדקים במכונים מוסמכים לצורך קביעת אישיות ואופי המועמד. מי שהוגדר על ידי מכון אבחון כאינדיבידואליסט ודעתן, ברוב המקרים לא יתקבל כחבר באגודה. לא אחת, נתקלים מועמדים ביישובים המבקשים מהם תעודת יושר. מרבית היישובים אף דורשים שהמועמדים יהיו אחרי שירות צבאי מלא. כמו כן, קיימים יישובים אשר דורשים בתקנון האגודה, כי המועמדים יהיו בעלי אופי טוב והולם. מי שלא ניחן באופי כזה, שלא ברור כלל מהו, לא יתקבל. דרישה נוספת אשר מצויה ברוב התקנונים היא שעל המועמדים להיות בעלי "בריאות נפשית וגופנית תקינה" ולכן למועמד בריא וכשיר יש סיכוי טוב יותר להתקבל כחבר באגודה. ברבים מהיישובים נאלצים המועמדים להביא אישור רפואי שמעיד על בריאות טובה. לא אחת, נתקלו מועמדים שגילם עבר את הגיל הממוצע – בסירוב לקבלם כחברים.
 
כל מנגנוני הסינון שפורטו לעיל, גורמים למצב שבו יישובים מפלים לרעה מועמדים בשל מצבם הסוציו-אקונומי, בשל גילם, מצבם המשפחתי, דתם וכיו"ב – דבר הגובל כדי פגיעה בשיווין ובכבוד האדם. מנגנוני סינון אלה קיימים מקדמת דנא, רוב היישובים הקהילתיים והמושבים הם יישובים שנבנו בעזרת הסוכנות. למעשה, הסוכנות מקבלת את הקרקע ממינהל מקרקעי ישראל בלי מכרז ומעבירה אותה למתיישבים במחיר מוזל. תקנון הסוכנות מהווה מעין תקנון-על של היישובים אשר בין היתר באמצעות וועדות קבלה בוחנות את המועמד לצורך קבלתו כחבר. בפועל, היישובים קובעים את התקנונים שלהם לצלו של תקנון הסוכנות. דומה כי תקנון הסוכנות נוקשה מאוד ויש בו לא מעט סעיפים מפלים. כך, קיים סעיף בתקנון הסוכנות הקובע ש"על ועדת הקבלה לשאול לגבי יכולת המשפחה לממן את עלות הבנייה והפיתוח בהתאם לנדרש ביישוב אליו הוא מבקש להתקבל". מועמדים רבים לא אוהבים את ה"חיטוט" בכיסם ואולם, כתנאי לקבלת המועמד כחבר באגודה, המועמד יצטרך להוכיח כושר פירעון כלכלי.
 
סעיף נוסף בתקנון הסוכנות דורש "סיום שירות בצה"ל או מילוי חובת שירות ביטחון או שירות לאומי". מכאן שערבים, על פי הדרישה הזאת, אינם מתקבלים ליישובים קהילתיים. הראשונים שניסו להתקומם נגד הדרישה היו בני הזוג קעדאן מבקה אל-גרבייה. באפריל 95' הם ניסו להתקבל ליישוב קציר. ועדת הקבלה ביישוב מסרה להם שבהיותם ערבים הם לא יוכלו להתקבל לישוב. באוקטובר 95' הם עתרו לבג"ץ. חמש שנים אחרי שהעתירה הוגשה, במרץ 2000, קבע בג"ץ ש"חובתה של המדינה לנהוג בשוויון בהקצאת זכויות במקרקעין מופרת גם אם המדינה מעבירה מקרקעין לגוף שלישי, אשר מצידו מפלה בהקצאת מקרקעין על בסיס של דת או לאום. המדינה אינה יכולה להשתחרר מחובתה החוקית לנהוג בשוויון בהקצאת זכויות במקרקעין, ע"י שימוש בגוף שלישי הנוקט מדיניות מפלה. את שהמדינה אינה רשאית לעשות במישרין אין היא רשאית לעשות בעקיפין."
 
פס"ד קעדאן הוביל את מועצת ממ"י להחלטות 1015 ו-1064. החלטות אלו חלות על יישוב קהילתי קטן ועל יישוב חקלאי (לא על נחלות), ולפיהן נקבעו מספר עקרונות המגבילים את מוסדות האגודה בשיקולי הקבלה לחברות באגודה:
  1. קביעת הקריטריונים מראש, כולל נושא ההתאמה החברתית אשר נבחן באמצעות מכון מקצועי חיצוני.
  2. ביישוב קהילתי וועדת קבלה הינה גוף חיצוני; ביישוב חקלאי וועדת הקבלה הינה לפי החלטת מוסדות האגודה .
  3. 3. זכות ערעור חיצונית.
 
אין ספק, כי נושא הקבלה לחברות באגודה שיתופית הינו מורכב וסבוך. לפיכך אנו ממליצים לכם להיוועץ, במידת הצורך, בעורך דין הבקיא בתחום האגודות השיתופיות, בכדי שיפרוש בפניכם את הסוגיה העולה על כל היבטיה ואת הדרכים לפתרונה.
 
 

אנו עומדים לרשותך בכל שאלה: סניף מרכז 03-6109100, סניף חיפה 04-8147500, נייד: 054-4251054

לשיחת ייעוץ
חייגו 03-6109100

או השלימו את הפרטים הבאים

הדפסת המאמר

דירוג המאמר

 

5 ע"י 2 גולשים

עשוי לעניין אתכם

ייצוג דיירים בהתחדשות עירונית

מאת: ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח)

במאמר זה נסקור את החשיבות בבחירת עו"ד בעל ידע וניסיון בתהליך התחדשות עירונית, נבחן את אבני הדרך ואת מקומו של עו"ד בכל אחת מנקודות זמן אלו.

22/2/2023
תגובות0
המשך קריאה המשך קריאה

הוצאות פיתוח מגרש אינן מהוות חלק ממחיר המקרקעין לצורך חישוב מס רכישה

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); עו"ד (רו"ח); יגאל רוזנברג, עו"ד

בית המשפט העליון דן בשני ערעורים שבמרכזם השאלה האם בעת רכישת מקרקעין שלא עברו פיתוח, תוך התחייבות לשאת בהוצאת הפיתוח של המגרש, יש לראות בסכום שאותו מתחייב לשלם הרוכש עבור פיתוח המגרש כחלק ממחיר המקרקעין המחויב במס רכישה או שמא יש לראות את ההתחייבות לשאת בהוצאות הפיתוח כהתחייבות נפרדת מההתחייבות לרכישת המקרקעין שאין לשלם עליה מס רכישה.

30/3/2022
תגובות0
המשך קריאה המשך קריאה

חברה קבלנית או איגוד מקרקעין ?

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); עו"ד (רו"ח); יגאל רוזנברג, עו"ד

ביהמ"ש קבע, כי חברה שחתמה על הסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38, אך בפועל לא פעלה באופן שוטף ורציף לביצוע הפרויקט, כך שבפועל כל מה שהיה בידי החברה הוא בגדר זכות במקרקעין, תסווג כאיגוד מקרקעין. כפועל יוצא מכך נקבע כי מכירת מניותיה של חברה כזאת - תהיה בגדר פעולה באיגוד מקרקעין ותחויב במס רכישה כדין.

18/1/2022
תגובות0
המשך קריאה המשך קריאה

הוסף תגובה

זקוקים לעורך דין?

חייגו: 03-6109100 או השאירו פרטים
אני מאשר/ת בזאת לדורון, טיקוצקי, קנטור, גוטמן, נס, עמית גרוס ושות' לשלוח לי ניוזלטרים/דיוור של מאמרים, מידע, חידושים, עדכונים מקצועיים והודעות, במייל ו/או בהודעה לנייד. הרשמה לקבלת הדיוור כאמור תאפשר קבלת דיוור שבועי ללא תשלום. ניתן בכל עת לבטל את ההרשמה לקבלת הדיוור ע"י לחיצה על מקש "הסרה" בכל דיוור שיישלח.