מאת: ;

סוגיות מס שכדאי להכיר בעת מכירה, רכישה או השכרה של נכס מקרקעין

אנו עדים למגמה עולה של ישראלים הבוחרים להשקיע בנדל"ן. בדומה לכל השקעה, חשוב להכיר ולהבין לעומק את השלכות המס האפשריות עוד טרם השקעה בנכסים מסוג זה.
בעת רכישת דירת 'מעטפת או ברכישת דירה נוספת (שאינה דירה יחידה) אשר בכוונתנו לשפץ ולהביא למצב 'מעטפת', ייתכן ונוכל לדווח לרשות המיסים (בהתאם לנסיבות העסקה הספציפית) על רכישה זו, ולהנות משיעורי מס רכישה נמוכים יותר, בהתאם לשיעורים שחלים בגין רכישת "זכות אחרת" במקרקעין.
כדאי לדעת, כי ידוע על כוונת רשות המסים לקדם בכנסת תיקון לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 ("החוק") שלפיו גם רכישת דירה במצב 'מעטפת' (או שהובאה למצב מעטפת) תחשב כ'דירת מגורים' בהגדרתה, ועל כן לא יהיה ניתן עוד לטעון לחישוב המס באופן המוצג לעיל. 
 


מס על הכנסות משכר דירה

בבואנו לרכוש דירה להשקעה חשוב שנדע, כי אם בכוונתנו להשקיע בדירה לצורך השכרתה למגורים לטווח קצר או אף לשימוש יומי (כדוגמת Airbnb), הכנסת שכר הדירה שתופק תסווג בידינו כהכנסה עסקית ועל כן שיעור המס בגינה יעמוד על גובה שיעור המס השולי (שיכול להגיע עד ל47% מס).

לעומת זאת, אם הדירה שרכשנו להשקעה מושכרת למגורים לטווח ארוך (שנה ומעלה), אזי ברוב המקרים שכר הדירה יסווג אצלנו כהכנסה פאסיבית, ואנו נהיה זכאים לבחור אחד מבין מסלולי המס המתאימים לנו (בהתאם לזכאות):

פטור מלא ממס (עד לתקרה הקבועה בחוק העומדת לשנת 2023 על סך 5,471 ₪ לחודש);
פטור חלקי ממס  עבור הכנסות שכירות העולות על התקרה הקבועה בחוק כאמור ונמוכות מ-10,942 ₪ לחודש;
מס בשיעור 10% כאשר במסלול זה יש לשלם את המס עד ה-30 בינואר של השנה העוקבת כאשר נשללת הזכאות לנכות הוצאות שהוצאו בקשר לדירה מהכנסת השכירות. עוד נעיר כי הכנסת שכירות העולה על 363,000 ₪ ולגביה נבחר מסלול זה מחייבת הגשת דו"ח מס שנתי, כאשר הכנסה שנתית נמוכה מכך מחייבת הגשת טופס 3302 לפקיד השומה כתנאי לתשלום מקוון.
יוער כי ניתן לבחור במסלול מיסוי אחר עבור כל דירה.
מנגד, מקום בו הנישום משכיר למעלה מ-10 דירות ייחשב הדבר כ'הכנסה מעסק', והכנסותיו אלו תהיינה כפופות למס שולי בשיעור של עד 47%.
מס שבח - כידוע, תוך 60 ימים ממועד המכירה נדרש המוכר לשלם מס בשיעור 25% על השבח שנוצר בתקופה ממועד רכישת הדירה על ידו, ועד למועד מכירתה – ההפרש בין מחיר המכירה ובין מחיר הרכישה.
פטור ממס שבח - במקרים מסוימים זכאי הנישום לקבל פטור ממס שבח בכללותו (מכירת דירת מגורים מזכה שהיא דירה יחידה, דירה שנייה או דירה שניתנה במתנה או בירושה). בקשה לפטור ממס יש להגיש במסגרת הדיווח לרשויות מיסוי מקרקעין על העסקה (שיוגש תוך 30 יום ממועד העסקה).
רכישת דירה חלופית - במקרה בו רכשנו דירה חלופית לדירה הקיימת שלנו, אנו נהיה זכאים להטבה בשיעורי מס הרכישה, לפי מדרגות מס דירה יחידה, ובלבד שנפעל  למכירת הדירה הקיימת שברשותנו תוך 12 עד 18 חודשים מיום רכישת הדירה החלופית (תלוי אם רכשנו מקבלן או שלא).
רכישת דירה חלופית מקבלן - במקרה בו רכשנו את הדירה החלופית מקבלן והתחייבנו על מכירת הדירה הקיימת תוך 12 חודשים מיום מסירת החזקה בדירה החלופית, אולם הקבלן התעכב במסירת החזקה בדירה החדשה, אזי אנו מחויבים להודיע לרשות המיסים על העיכוב במסירה וכך גם נוכל לקבל דחייה של המועד למכירת הדירה הקיימת על ידנו בהתאמה.
הקטנת סכום מס השבח - אלה שאינם זכאים לפטור ממס שבח יוכלו להקטין את סכום מס השבח באמצעות ניכוי הוצאות השבחה שהוצאו על ידי המוכרים. בין אם מדובר בהוצאות משפטיות או עבור מתווך, ובין אם מדובר בשיפוץ כוללני של הבית כולו ובין אם מדובר בשיפוץ נקודתי לדוגמא החלפת חדרי הרחצה בבית. במקרים אלו רצוי לשמור את כל המסמכים, החשבוניות, הזמנות עבודה, הסכמים מול קבלנים, תיעוד מצולם של הנכס לפני ואחרי וכדומה, אשר יהיה ניתן לעשות בהם שימוש בעת המכירה. הוצאות ההשבחה אינן כוללות הוצאות לצורך ביצוע פעולות אחזקה שוטפת של הנכס שאינן קשורות בהשבחת המקרקעין והמבנה.
הקטנת סכום מס השבח בתמ"א 38 - במקרה של מכירת דירה אשר הורחבה ושופצה במסגרת פרויקט תמ"א 38, עלינו לדעת כי עלויות השיפוץ והחיזוק ששולמו ביחס אליה על ידי היזם, לא יותרו לנו בניכוי. לכן, חישוב מס השבח בעת מכירתה ייעשה לפי שווי מכירתה של הדירה, בניכוי שווי הרכישה המקורי בו רכשנו את הדירה. התוצאה של האמור לעיל היא, שמכירתה של הדירה שנרכשה על ידנו בשנות ה-70 בעלות של 100 אלף דולר ונמכרת על  כיום בעבור 3 מיליון ₪, לאחר שעברה שיפוץ והרחבה במסגרת עבודות התמ"א תחויב במס שבח על כל ההשבחה, מבלי שיותר לנו ניכוי הוצאות השיפוץ וההרחבה שהוציא היזם בקשר לדירתנו וזהו עוול שכן קרוב לוודאי הן אלו שהשביחו את הדירה והביאו אותה לשווי הגבוה בו היא נמכרת כיום על ידי הבעלים.
נכסי מקרקעין בירושה-  במקרה של  נכסי מקרקעין המועברים בירושה, היורשים רשאים להחליט לגבי חלוקה בנכסי העיזבון באופן השונה מרצונו המקורי של המוריש/המצווה. במקרה כזה, רצוי ומומלץ מבחינת דיני המס לעשות זאת כבר בעת "החלוקה הראשונה" של נכסי העזבון (העברה מהנפטר ליורש), שכן זו אינה מהווה אירוע מס. עוד מומלץ להימנע מלהעביר "תשלומי איזון" בין היורשים, על מנת לגשר על שווי נכס מקרקעין שיועבר לאחד מהם בתמורה לתשלום לאחר, מכספים חיצוניים אשר אינם חלק מכספי העיזבון שכן הדבר עלול להיחשב כעסקה החייבת במס.
 
המס על פעילות במקרקעין, הן מכירה והן השכרה, עלול להגיע לשיעורים גבוהים מאוד. תכנון נכון ומראש של הפעולות במקרקעין עשוי להביא לחיסכון מס בסכומים משמעותיים.
במשרדנו עו"ד ורו"ח יוצאי רשות המסים, המתמחים בתכנון עסקאות מקרקעין ויכולים להביא לתוצאות אופטימליות עבורכם במסגרת החוק, ולחסוך סכומי מס נכבדים בפעילותכם במקרקעין.
 

אנו עומדים לרשותך בכל שאלה: סניף מרכז 03-6109100, סניף חיפה 04-8147500, נייד: 054-4251054

לפגישה אישית
חייגו 03-6109100

או השלימו את הפרטים הבאים

הדפסת המאמר

דירוג המאמר

 

5 ע"י 2 גולשים

עשוי לעניין אתכם

העברה של זכויות במקרקעין מיחיד לחברה

מאת: אלי דורון, עו"ד

העברת זכויות במקרקעין מיחיד לחברה הינה פעולה אשר ניתן לבצעה בפטור ממס, אך יש לבצעה תוך בחינה של עמידה בתנאים הקבועים בסעיף 70. כל הפרטים במאמר>>

29/5/2024
תגובות0
המשך קריאה המשך קריאה

מס שבח מקרקעין

מאת: אלי דורון, עו"ד

חוק מיסוי מקרקעין מטיל את המס על אירוע "מכירה" של זכות במקרקעין או עקב פעולה באיגוד מקרקעין (מכירה או הקצאה של מניות באיגודי מקרקעין), כהגדרתם בחוק מיסוי מקרקעין שמקצתו יובא להלן.

14/9/2023
תגובות0
המשך קריאה המשך קריאה

מיסוי הכנסות מהשכרת דירות למגורים בישראל

מאת: אלי דורון, עו"ד

בעל דירה להשקעה המשכיר את דירתו ידרש לשלם בגינה מס על הכנסתו מדמי שכירות. הדין בישראל מתווה שלושה מסלולי מיסוי על הכנסות משכר דירה אשר הופקו על-ידי יחידים בעלי דירות מגורים אשר משכירים אותן למגורים ליחיד.

26/7/2023
תגובות0
המשך קריאה המשך קריאה

הוסף תגובה

זקוקים לעורך דין?

חייגו: 03-6109100 או השאירו פרטים
אני מאשר/ת בזאת לדורון, טיקוצקי, קנטור, גוטמן, נס, עמית גרוס ושות' לשלוח לי ניוזלטרים/דיוור של מאמרים, מידע, חידושים, עדכונים מקצועיים והודעות, במייל ו/או בהודעה לנייד. הרשמה לקבלת הדיוור כאמור תאפשר קבלת דיוור שבועי ללא תשלום. ניתן בכל עת לבטל את ההרשמה לקבלת הדיוור ע"י לחיצה על מקש "הסרה" בכל דיוור שיישלח.