מאת: ;

מס על הכנסות משכר דירה

דירות מגורים להשקעה היו ונותרו אפיק עסקי בו בוחרים רבים אשר מעוניינים להבטיח תשואה הולמת לכספם. עליית הריבית במשק, ומניה וביה - עליית הריבית על המשכנתאות, הובילה לירידה בביקוש לרכישת דירות מגורים ולעלייה בביקוש לדירות להשכרה עבור אלה אשר ידם אינה משגת.
בעל דירה להשקעה אשר משכיר את דירתו למגורים נדרש לשלם בגינה מס על הכנסתו מדמי שכירות. הדין בישראל מתווה שלושה מסלולי מיסוי על הכנסות משכר דירה אשר הופקו על-ידי יחידים בעלי דירות מגורים אשר משכירים אותן למגורים ליחיד:
  1. מסלול פטור מלא או חלקי - לפי מסלול זה, הכנסת יחיד מהשכרת דירות למגורים תהיה פטורה ממס הכנסה עד לתקרת הכנסה חודשית של 5,471 ש"ח (נכון לשנת 2023, להלן: 'סך הפטור'). אם סך ההכנסות מדמי השכירות עולה על סך הפטור ונמוך מסך של 10,942 ₪ (נכון לשנת 2023), הרי שניתן יהיה לקבל פטור חלקי כך שסך ההכנסה אשר יינתן בגינה פטור יקטן ככל שההכנסה משכירות תהיה גבוהה יותר. לשם המחשה, ככל וההכנסה החודשית מדמי שכירות היא בסך 8,000 ₪, הרי שקיימת חריגה בסך של 2,529 ש"ח מסך הפטור ולכן דמי השכירות הפטורים ממס יעמדו על סך 2,942 ₪ בלבד, בעוד שיתרת ההכנסה דמי השכירות בסך 5,058 ש"ח תחויב במס שולי.  
  2. מסלול מס בשיעור 10% (סעיף 122 לפקודת מס הכנסה [נוסח חדש]) – לפי מסלול זה, משכיר דירה למגורים יחויב במס הכנסה בשיעור מופחת של 10% על מלוא ההכנסה מדמי שכירות. נציין כי שימוש במסלול זה מותנה בכך שדמי השכירות אינם בבחינת "הכנסה מעסק" ובלבד שמס ההכנסה בגינם ישולם תוך 30 יום מתום שנת המס שבה התקבלו דמי השכירות.
    במסגרת תיקון סעיף 122 לפקודת מס הכנסה [נוסח חדש] מכוח חוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנות התקציב 2023 ו-2024) נקבע כי "בכדי להקל על בעלים שיש לו דירה יחידה שאותה הוא משכיר, כאשר באותה תקופה הוא שוכר דירת מגורים אחרת, מוצע לקבוע אפשרות לנכות מהכנסות השכירות מדירת המגורים את הוצאות השכירות שמשלם אף על פי שאלה הוצאות פרטיות אשר אינן אמורות להיות מנוכות לפי עקרונות מס ההכנסה הרגילים. ההטבה המוצעת נועדה לצורך הקלה על מי שיש לו דירה יחידה, אשר מעדיף, משיקוליו, לגור בדירת מגורים אחרת".
    נציין כי בסעיף 122 (ג) לפקודת מס הכנסה [נוסח חדש], לא ניתן לנכות הוצאות שהוצאו לצורך קבלת דמי השכירות, וכן לא ניתן יהיה לקזז, לקבל זיכוי או פטור מההכנסה משכר דירה או מהמס החל עליה.
  3. מסלול תשלום מס מלא על ההכנסה החייבת - לפי מסלול זה, מס ההכנסה בגין קבלת דמי שכירות ייקבע על פי מדרגות המס שבסעיף 121 לפקודת מס הכנסה [נוסח חדש], דהיינו - תשלום מס בשיעורים הרגילים על ההכנסה מדמי שכירות בניכוי הוצאות שהוצאו בייצור אותה ההכנסה. נציין כי נישום אשר טרם מלאו לו 60 שנים בשנת המס, יחויב במס החל ממדרגת מס בשיעור 31% ונישום שמלאו לו בשנת המס  60 שנים ומעלה, יחויב במס החל ממדרגת המס הנמוכה בשיעור 10%.
נציין כי בגין השכרת דירות מגורים בישראל אשר נחשבת לעסק, יחולו שיעורי מס החלים על הכנסה מעסק ולפיכך לא ניתן יהיה ניתן ליהנות מהטבות המס במסלול פטור מלא או חלקי ובמסלול מס בשיעור 10%. לפי עמדת רשות המיסים, השכרה של למעלה מ- 10 דירות מגורים מהווה מספקת אינדיקציה משמעותית להתקיימות של עסק, בעוד שהכנסה מהשכרה של פחות מ-5 דירות יראו בה כהכנסה פסיבית שלא מגיעה לכדי עסק. כאשר מדובר בהשכרה של יותר מ- 5 דירות מגורים אך פחות מעשרה ישקלו מבחנים נוספים (כגון תדירות העסקאות, בקיאות וידע של המשכיר, אופן המימון, מבחן היזמות ועוד) לצורך קביעת סיווג ההכנסה מדמי השכירות.
  

לפגישה אישית
חייגו 03-6109100

או השלימו את הפרטים הבאים

הדפסת המאמר

דירוג המאמר

 

5 ע"י 1 גולשים

הוסף תגובה

זקוקים לעורך דין?

חייגו: 03-6109100 או השאירו פרטים
אני מאשר/ת בזאת לדורון, טיקוצקי, קנטור, גוטמן, נס, עמית גרוס ושות' לשלוח לי ניוזלטרים/דיוור של מאמרים, מידע, חידושים, עדכונים מקצועיים והודעות, במייל ו/או בהודעה לנייד. הרשמה לקבלת הדיוור כאמור תאפשר קבלת דיוור שבועי ללא תשלום. ניתן בכל עת לבטל את ההרשמה לקבלת הדיוור ע"י לחיצה על מקש "הסרה" בכל דיוור שיישלח.