מאת:

פטור ממס שבח על פי סעיף 49 ה' לחוק מיסוי מקרקעין

פטור ממס שבח על פי סעיף 49ה' לחוק מיסוי מקרקעין קובע עילת פטור בעת שחלוף (החלפת שתי דירות מגורים בדירה מגורים שלישית). הסעיף מאפשר פעם אחת בחיים לכל בני התא המשפחתי למכור שתי דירות בפטור מלא לפי סעיף 49ה' מבלי להמתין 4 שנים, כפי הנהוג.

חוק מיסוי מקרקעין מאפשר לתושבי ישראל בלבד למכור בפטור ממס שבח, שתי דירות שברשותם על מנת לרכוש דירה שלישית. בעקרון נועד מתן הפטור להקל על בני זוג (אבל אין הכרח, המוכר יכול להיות גם רווק) למכור דירה שהיתה ברשות כל אחד מהם לפני הנישואין, בפטור ממס שבח, כדי שיוכלו לקנות דירה גדולה יותר לרגל הרחבת המשפחה. לעניין זה חשוב לציין, כי בהתאם לפסק דין אלדר חסון נ' מנהל מיסוי מקרקעין – חדרה, ובהתאם להוראת ביצוע של מיסוי מקרקעין, קובע הנשיא לשעבר ברק כי רכישת קרקע לבניית דירה (ורק למטרה זו) תיחשב כרכישת "דירה אחרת" (הדירה השלישית) לצורך הזכאות לפטור בסעיף 49ה'. לפני שנכנס סעיף 49ה' לתוקפו, הנוהל היה שבמידה ואחד מבני הזוג מוכר את הדירה שבבעלותו בפטור, הרי שהשני היה חייב להמתין 4 שנים, כדי להיות זכאי למכירה בפטור, מעת שחוקקה עילת הפטור בסעיף 49ה', אפשר למכור שתי דירות בפטור ממס בתנאי שנרכשת דירה שלישית, תוך שנה.

התנאים לקבלת הפטור הינם:
1. המוכר מכר בפטור ממס את הדירה הראשונה(לפי סעיף 49ב(1)), בתוך 12 חודשים שקדמו למכירת הדירה השנייה.

2. שווי שתי הדירות הנמכרות לא יעלה על מליון שמונה מאות אלף ₪.

3. את הדירה השלישית יש לרכוש בתוך שנה לפני מכירת הדירה השנייה, או שנה לאחר מכירתה, והיא צריכה להיות שווה לפחות 75% משווי שתי הדירות ביחד.

4. במידה והשווי המצרפי של הדירה הראשונה והדירה השנייה  לא עלה על שלושה מיליון ₪, יהא המוכר זכאי לפטור ממס במכירה של הדירה השנייה, על סכום השווה להפרש שבין מיליון ושמונה מאות אלף שקלים חדשים לבין סכום השווי של הדירה הראשונה ועל יתרת השווי של הדירה השניה תהיה חבות מס מלאה.  לדוגמא: בהנחה ששווי המכירה של שתי הדירות לא עולה על 3 מליון ₪, קובע הסעיף כי בגין שתי הדירות יינתן פטור כולל בתקרה שלא תעלה על כ-1.8 מליון ₪, כך שאם שווי הדירה הראשונה 1.6 מיליון ₪ והשנייה 1.4 מליון ₪, בגין הראשונה יינתן פטור מלא לפי סעיף 49ב'(1) ואילו לגבי הדירה השנייה לפי 49ה', יינתן פטור של 0.2 מיליון ₪ בלבד ועל 1.2 מיליון ₪ מהשווי של הדירה השנייה יהיה חיוב במס שבח מלא.
 
5. אם השווי המצרפי של הדירות מעל כשלושה מליון ש"ח לא ניתן לקבל פטור על מכירת הדירה השניה לפי סעיף 49ה' (הפטור על הדירה הראשונה לפי ס' 49ב(1) נשאר בעינו).

6. חובה למכור את שתי הדירות תוך שנה.

7. הפטור חל רק על תושבי ישראל – מכירה ו/או רכישת דירות יכול שיהיו ביהודה, שומרון וחבל עזה. החוק רואה במקומות אלה, כאילו ומדובר במקרקעין בתחומי מדינת ישראל.

הערות חשובות לסיכום:
קטין שהוריו ניצלו פטור לפי סעיף 49ה', יוכל לנצל פטור לפיו כשבגר, אלא אם הדירה שבגינה קיבלו ההורים פטור לפי סעיף 49ה' הייתה רשומה על שמו (ניתנה לו במתנה), שאז לא יוכל לקבל את הפטור. הפטור לפי סעיף 49ה' ניתן פעם אחת בחיים לכל התא המשפחתי!

אנו עומדים לרשותך בכל שאלה: סניף מרכז 03-6109100, סניף חיפה 04-8147500, נייד: 054-4251054

לפגישה אישית
חייגו 03-6109100

או השלימו את הפרטים הבאים

הדפסת המאמר

דירוג המאמר

 

4.5 ע"י 2 גולשים

עשוי לעניין אתכם

ייצוג דיירים בהתחדשות עירונית

מאת: ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח)

במאמר זה נסקור את החשיבות בבחירת עו"ד בעל ידע וניסיון בתהליך התחדשות עירונית, נבחן את אבני הדרך ואת מקומו של עו"ד בכל אחת מנקודות זמן אלו.

22/2/2023
תגובות0
המשך קריאה המשך קריאה

הוצאות פיתוח מגרש אינן מהוות חלק ממחיר המקרקעין לצורך חישוב מס רכישה

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); עו"ד (רו"ח); יגאל רוזנברג, עו"ד

בית המשפט העליון דן בשני ערעורים שבמרכזם השאלה האם בעת רכישת מקרקעין שלא עברו פיתוח, תוך התחייבות לשאת בהוצאת הפיתוח של המגרש, יש לראות בסכום שאותו מתחייב לשלם הרוכש עבור פיתוח המגרש כחלק ממחיר המקרקעין המחויב במס רכישה או שמא יש לראות את ההתחייבות לשאת בהוצאות הפיתוח כהתחייבות נפרדת מההתחייבות לרכישת המקרקעין שאין לשלם עליה מס רכישה.

30/3/2022
תגובות0
המשך קריאה המשך קריאה

חברה קבלנית או איגוד מקרקעין ?

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); עו"ד (רו"ח); יגאל רוזנברג, עו"ד

ביהמ"ש קבע, כי חברה שחתמה על הסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38, אך בפועל לא פעלה באופן שוטף ורציף לביצוע הפרויקט, כך שבפועל כל מה שהיה בידי החברה הוא בגדר זכות במקרקעין, תסווג כאיגוד מקרקעין. כפועל יוצא מכך נקבע כי מכירת מניותיה של חברה כזאת - תהיה בגדר פעולה באיגוד מקרקעין ותחויב במס רכישה כדין.

18/1/2022
תגובות0
המשך קריאה המשך קריאה

הוסף תגובה

זקוקים לעורך דין?

חייגו: 03-6109100 או השאירו פרטים
אני מאשר/ת בזאת לדורון, טיקוצקי, קנטור, גוטמן, נס, עמית גרוס ושות' לשלוח לי ניוזלטרים/דיוור של מאמרים, מידע, חידושים, עדכונים מקצועיים והודעות, במייל ו/או בהודעה לנייד. הרשמה לקבלת הדיוור כאמור תאפשר קבלת דיוור שבועי ללא תשלום. ניתן בכל עת לבטל את ההרשמה לקבלת הדיוור ע"י לחיצה על מקש "הסרה" בכל דיוור שיישלח.