עידוד יזמים לבנות דירות להשכרה

מאת: אלי דורון, עורך דין - ירון טיקוצקי, עורך דין (רואה חשבון) - אמיר עאקלה, משפטן

29/5/2012

זכות לדיור הינה זכות מהותית הנמנית בין הזכויות האזרחיות היסודיות לקיום תנאי מחיה מינימאליים. אין זה בבחינת סוד כי זכות זו מעסיקה המחוקק הישראלי רבות ומוצאת דרכה אל מוקד השיח הציבורי כמעט תמיד. מענה הולם לבעיה האמורה טרם נתקבל במלואו ורמת הביקוש בשוק הדיור בישראל עודנה גבוה ועולה על היצע הדירות, לא זו אף זו, הפער הולך וגדל ככל שיש יותר ויותר זוגות צעירים טריים המעונינים לרכוש דירת מגורים המהווה גולת הכותרת לקיום חיים משותפים.

הממשלה, הכתובת הישירה אליה מופנית הזעקה למימוש זכות הדיור מתמודדת עם הסוגיה החברתית האמורה במספר דרכים, ביניהן ניתן למנות:
1. תמיכות תקציביות בעמותות וארגונים הקמים לצורך מתן פתרון למצוקת הדיור בישראל.
2. רפורמות ורגולציות בגופים העוסקים בנדון (ועדות לדיור למגורים, מנהל מקרקעי ישראל וכו').
3. תמריצים ממשלתיים בדמות הטבות מס להגדלת היצע הדיור במדינת ישראל.

כתיבה זו מבקשת להתמקד בדרך השלישית ולתת ככל האפשר הסברים אודות הטבות המס שנקבעו בעשור האחרון ואף להקל על דרכם של אלו המכוונים למיצוי ההטבות דנן. חוק עידוד השקעות הון התשי"ט – 1959 (להלן: "חוק עידוד השקעות הון"), מאפשר לבחור מסלול מוטב המעניק פטור מס, אך מסלול כזה אינו מתאים לחברות שלא עומדות בתנאים הקבועים בחוק, ומיועד בעיקר לחברות העוסקות בייצוא או מגזרים ספציפיים מאוד מוגדרים. פרק שביעי לחוק עידוד השקעות הון עוסק במתן הטבות מס ליזמים הבונים דירות להשכרה, עיקר ההטבות הנן בדמות פחת מואץ, שיעורי מס מופחתים ועוד. חוק האמור מפנה תמריצי המס אל המגזר העסקי, ברם עסקינן כאן בבחינת המגזר הפרטי, ובעידוד מגזר זה לבצע השקעות ניכרות בבניית דירות להשכרה.

חוק לעידוד בניית דירות להשכרה, תשס"ז-2007 (להלן: "החוק"), שנכנס לתוקף ביום 28/03/2007 עשוי להוות אפשרות לחיסכון מס אמיתי, אף אם החלת אפשרות זו באה עם דרישות ותנאים רבים שיש לעמוד בהם.

• על מנת לכנס לתחולתו של החוק יש לעמוד במספר תנאים, להלן נעמוד על העיקר:
1. " בניין להשכרה" בניין למעט חלק מבניין, שמתקיימים בו כל אלה:
(1) הוא מבנה של קבע;
(2) התכנית החלה עליו מייעדת אותו למגורים;
(3) יש בו לפחות שש עשרה דירות בארבע קומות לפחות, שהשטח העיקרי הממוצע שלהן אינו עולה על 100 מ"ר;
(4) בנייתו הסתיימה אחרי יום י' בטבת התשס"ז (31 בדצמבר 2006); לעניין זה, יראו את המועד שבו התקבל אישור להספקת חשמל, מים או חיבור של טלפון לבנין, לפי סעיף 265 לחוק התכנון והבניה, כמועד סיום הבניה;
(5) 70% לפחות מהדירות בו מושכרות למגורים, ובשאר הדירות לא נעשה שימוש שאינו השכרה כאמור;
2. החוק מעניק את ההטבות לחברות תושבות ישראל, שאינן משפחתיות, שקופות או חברת בית.
3. לעניין הוראות החוק, השכרה היינה השכרה על פי חוזה שכירות שדמי השכירות בגינו אינם מהוונים, והם משולמים בתשלומים עתיים לתקופות קצובות שכל אחת מהן אינה עולה על שנה, למעט השכרה לקרוב, משרד קליטה או משרד בינוי והשיכון.
4. על מנת לקבל את הטבת הפחת המואץ, פטור ממס השבח ועניין קיזוז ההפסד שנפרט להלן, צריכה להיות החזקה בידי החברה המוכרת במשך 10 שנים רצופות, אחרת ההטבות לא יוענקו או יבוטלו (בדרכים המנויות בחוק).
5. במידה ובה רשום זכויות החברה בבניין בפנקס המקרקעין, יש לרשום הערה בגין הבניין כולו או לגבי כל דירה בו, לפי העניין, בדבר היותו "בניין להשכרה". במידה ומדובר במקרקעי ישראל יש למסור הודעה על היות הבניין "בניין להשכרה".

• הטבות אותן מגלם החוק:
1. פחת מואץ בשיעור 20%: חברה הנכנסת לגדרו של החוק, והוראותיו חלות עליה תוכל ליהנות מ20% פחת מואץ כבר בשנה הראשונה. הפחת מוחשב לפי שיעור 20% מעלות הבניין , בנטרול מרכיב הקרקע כמובן. אם ובמקרה ייווצר הפסד בעקבות הניכוי, הפסד זה יהיה מותר לקיזוז כהפסד עסקי פי סעיף 28 (א) או לחילופין הפסד מהשכרת בניין לפי סעיף 28 (ח) לפקודה וזאת לפי בחירת החברה.
2. פטור ממס שבח: חברה בעלת בנין להשכרה תזכה לפטור ממס שבח על חלק השבח הריאלי שנצבר מ"המועד הקובע" (המאוחר מבין: 1)1.1.2007; 2)יום רכישת הזכות במקרקעין; 3)מועד בו התקבל היתר הבניה(. ובלבד שהתקיימו כל אלו: מלוא זכויות החברה נמכרו במלואם; הבניין להשכרה נמכר בשלמותו; מכירה אינה לקרוב; .
3. פטור ממס ערך מוסף: כבכל השכרה למגורים קובע חוק מס ערך מוסף כי ההשכרה פטורה ממע"מ אם השכירות אינה עולה על 25 שנה, כמובן שמי שמוחל עליו הפטור לא יהיה רשאי לצורכי מע"מ לקזז מס התשומות ברכישתו.

חרף ההטבות נשוא מאמרנו, לגישתם של הקבלנים הפוטנציאליים לכנס לגדרו של החוק, חקיקת חוק עידוד בנייה להשכרה איננו מגלם בתוכו מספיק תמריצים כדי לעודד כמות הפרויקטים אליה תכלית החוק חותרת. אולם באחרונה עודכן החוק כך שהוסרה ההגבלה על שטח הדירות שבפרויקט, וכן הועלה הרף המקסימאלי של שכר הדירה שניתן לגבות מ-2,500 ל-6,200 שקל לחודש. בנוסף, היזמים הפונים לבנייה להשכרה במסלול זה נהנים מתשלום מס מופחת של 11%, ומפחת מואץ של 20%. (שינויים אלה בסמכותו של שר הממונה על ביצוע הוראות החוק ומכוח התקנות אותן הוא רשאי להתקין – כאמור בסעיף 8 לחוק).

ביחד עם כניסת השינויים האמורים עולה רמת כדאיותו של החוק וכמות הקבלנים המעוניינים בתכנון פרויקטים דרך המסלול הזה צפויה לגדול.