מה צריך לדעת כששוכרים נכס לעסק?

מאת: אלי דורון, עורך דין- ירון טיקוצקי, עורך דין (רואה חשבון)- איריס בורקום, משפטנית

1/1/1900

רוצים לפתוח עסק, רוצים להתרחב ...מחפשים מקום להשכיר?? רוצים לחתום על חוזה שכירות?
עצרו!!!

לפני כן, כמה נקודות חשובות, שאותם כדאי להביא בחשבון לפני ההתקשרות החוזית:

1. חוזה שכירות למטרות עסק מטבעו בדרך כלל ארוך טווח , ובמרבית ההסכמים המיועדים לשכירות מסוג זה אף מאפשרים לשוכר את האופציה להארכת תקופת השכירות. יש להקפיד כי האופציה תרשם כעומדת בידי השוכר ולא המשכיר- להותיר את השליטה בידי השוכר להמשיך ולשכור את הנכס. יש לנסות לקבע עד כמה שניתן את תשלום שכר הדירה בתקופה הראשונה לרבות לתקופת האופציה הבאה כדי למנוע מצב של עליה חדבה בשכירות במידה והיא ננמשכת. בעלי נכסים לרוב, מנצלים את חידוש ההסכמים לפי האופציות, כהזדמנות להעלאת השכירות שלפעמים מתבצעת ללא כל פרופורציה.

2. עסק כידוע, צובר מוניטין והכרה עם השנים, השוכר לרוב איננו מעוניין להחליף את מקומו מדי שנה (תלוי באופי העסק ובמשאביו). על כן, חשוב לבחור את המקום הנכון ואת המשכיר הנכון.

3. משנבחר המקום, יש לבדוק את בעליו הרשום, ובאיזה סוג של נכס מדובר: האם מדובר במבנה משותף, או במבנה בודד ? ביחידה בקומות, או בקומת הקרקע? לכל אלה יש השלכה ישירה על העסקה.

4. רצוי לבדוק את השטחים השייכים מבחינה ליגלית למושכר, מה השטחים הצמודים לו בהצמדה מיוחדת, אם יש כאלה, שצורפו או נבנו בהמשך, אם יש חובות למושכר, מה גובה תשלומי הארנונה (שלרוב גבוהים בהרבה מהמסים בדירות מגורים) וכד'.

5. חשוב מאוד לבדוק את הרשיונות במקום, שכן טיפול ליגליזצי להסדרת רשיונות, רבות רשיונות לעסק יכול להערים קשיים רבים והוצאת משאבים לא מעטים, שעלולים להוות מכשול לא פשוט עד כדי פגיעה מהותית בהפעלת העסק.

6. את חוזה השכירות רצוי לרשום על שם החברה, למנוע תקלות מיסוייות בעתיד לעניין הוצאות המוכרים בניכוי.

7. מומלץ ביותר לפרט בתנאי החוזה את מצבה של הדירה, בעת קבלת החזקה לשימוש בה, לציין את הפעולות המותרות למשכיר לבצע במושכר, לרבות שינויים, שיפוצים וכל שנדרש להתאמת המושכר לתנאי העסק. הדגש הוא לעניין "שימוש סביר" והגדרתו ו/או מה יחשב להפרתו.

8. סיום יחסי השכירות חשובים לא פחות ויש להגדירם בצורה ברורה לרבות ציפיות המשכיר לאופן ולמצבו של הנכס בעת ההשבה לבעליו. הגדרות כלליות ולא ספציפיות יכולים להוות עילה לפרשנות רחבה עד כדי "גרימת נזק למבנה" שיש בו משום הפרת חוזה גרימת נזק ועילת דרישה לפיצוי...

9. תקופות שכירות ארוכות כדאי אף להבטיח ברישום הערת אזהרה בטאבו (במידת האפשר), כך שגם לרוכשים הבאים, אם ויהיו תהיה חובה כלפי השוכר. בטוחה לשוכר תמנע מצב של הפרת חוזה שכירות כתוצאה ממכירת הנכס המושכר, ותמנע האפשרות לתקלה משפטית בין זכות הקונה החדש לבין זכותו של השוכר. עם זאת, יש להבין, כי תקופות שכירות ארוכות טווח, לרבות האופציות הנתונות בידי השוכר לפי הסכם, יכולות להיחשב בעיני רשויות המס כעסקה החייבת בדיווח, כמו גם תשלומים לרשויות המס (שבח/רכישה) ועל כן יש להקפיד ולהיזהר בניסוח לשון החוזה, לרבות האופציות המוצעות בה.

10. התנהלות הצדדים בתקופת השכירות אופן ביצוע והעברת התשלומים, מראש או מדי מס' חודשים הינה שיקול עיסקי ותזרימי ובכל מקרה לא מומלץ בתקופת השכירות הראשונה להתחייב או לשלם מראש לתק' שכירות ארוכות. אם כי, כדאי לשמור ולוודא את האופצייה הקיימת להמשך תקופת השכירות בהנחה שהכל מתנהל כשורה.

לשכור נכס למטרות עסקיות, אם כן, איננו פשוט כלל וכלל ואין בו מקל וחומר, כהשכרת דירה למגורים. יש דברים מורכבים, לא פשוטים, שלא תמיד מובנים לשוכרים, ומנגד אלה המורגלים בהשכרת נכסים, בעלי הנכסים, כבר משוריינים בחוזים ועורכי דין המוכנים לקראת השוכר התמים. זיכרו, "אי ידיעה", איננה מהווה הגנה משפטית מוחלטת או בכלל.
לשם כך הוכשרו עורכי הדין ממשרדנו, והינם נכונים לעמוד לרשותכם לכל שאלה או הבהרה, למתן יעוץ משפטי, תמיכה יצוגית לשמירת האינטרס המשפטי של כל אחד ואחד מלקוחותינו.

יעוץ משפטי נכון יש ביכולתו למנוע ולצמצם טעויות ו/או נזקים מיותרים, ובעקרון תמיד מומלץ לנקוט משנה זהירות, כשמדובר בהשקעה ועל אחת כמה וכמה לעסק.
מבחינתנו יעוץ משפטי איננו רק צורך, לעיתים הוא גם חובה להגנה שלכם, ואסור לכם לוותר עליו!