עשרת הדיברות לבעל נכס המבקש להשכירו

מאת: אלי דורון, עורך דין- ירון טיקוצקי, עורך דין (רואה חשבון)- איריס בורקום, משפטנית

1/1/2010

נקודות למחשבה: עשרת הדיברות לבעל נכס המבקש להשכירו

בהתחשב במצב השוק ובנתח הכלכלי המצוי בהשכרת הנכסים, חשוב למשכיר למצוא את הדרך להגן ולשמור על זכויותיו לגבי אותם נכסים מושכרים, אשר מכוח הסכם שכירות מועברים חלק מהזכויות הקניניות לגורם שני. "החזקה ושימוש" בנכס מוקנים לשוכר בעוד שהבעלות נשארת בידי המשכיר. זכיות אלה אינן זכויות של מה בכך, ולהן משמעויות ונפקויות משפטיות רחבות המשליכות על המשכירים, ועל זכות הבעלות ומימושה.

1. מומלץ לראיין את השוכרים המועמדים ולתהות על קנקנם עד כמה שניתן כמובן (זהות, מקורות הכנסה, אשראי).
יש לזכור כי העברת זכות חזקה ושימוש בנכס מקנה לשוכר זכויות רבות המשליכות על מעמדו המשפטי של הנכס המושכר, וחושב שזכויות אלה לא ינתנו לשוכר "בעייתי".
 

2. יש לציין מפורשות בהסכם השכירות כי ההסכם איננו כפוף לחוק הגנת הדייר (סעיף 38) להפחית את כוחן של הזכויות המוקנות לשוכר ולמעט חזקה ושימוש המועברים לו, כנגד תמורה ולתקופה מוגבלת מראש, אין לו זכויות קודמות או עדיפות על בעליו.
 

3. אינטרס השוכר והמשכיר הינם אחד ולגבי החובות החלים על הנכס.
משכך, עדיף למשכיר וגם לשוכר, כי בתקופת השכירות כל החשבונות והחיובים החלים על הנכס יחולו על שמו של המחזיק, קרי השוכר.

4. למען הזהירות כדאי ומומלץ לקבל מהשוכר מספר צ'קים שימסרו מראש למשכיר ויהוו ביטחון לסילוק חובות ו/או נזקים שיגרמו ע"י השוכר בנכס (תשלומי עיריה, מים, חשמל, גז) שאותם יש לחדש מדי תקופה (המחאה תקפה לחצי שנה). קיימת חלופה לבטוחות ואף ניתן לדרוש ערבות כספית מהשוכר (מהבנק) בסכום השווה לשלושה חודשי שכירות, לכל הפחות.

5. בנוסף לביטחונות הכספיים, במידת האפשר, מומלץ להחתים 2 ערבים על הסכם השכירות ו/או על שטר חוב.
בכך, המשכיר מגדיל את האפשרות להיפרע במקרה של חוב או גרימת נזק ו/או במקרה של אי תשלום או חדלות פרעון של שוכר.

6. כל סיכום ו/או תניה שהוצגה בפני השוכר, לרבות מצבו הפיזי של הנכס ביום המסירה אל מול מצבו בתום תקופת השכירות, אחריות השוכר להשבת הנכס וכד', יש לציין בהסכם עצמו, ולא להותיר את הדברים לפרשנות. עקרון בדיני חוזים קובע כי "הניסוח כנגד המנסח", ולכן כל דרישה או פרשנות חסרה לא תמיד תקים תרופה למשכיר (בד"כ המשכיר הוא גם המנסח).

7. תשלומי חוזה שכירות יכולים להתבצע במספר דרכים:
א. באמצעות חיוב כרטיס אשראי של השוכר – אמנם זו גביה מובטחת אך דורשת מהמשכיר לפתוח חשבון בחברת אשראי ו/או תשלומי עמלות.
ב. באמצעות הוראת קבע או הפקדות חודשיות ישירות לחשבון המשכיר( לא מומלץ, יכול שיתעוררו בעיות גביה מדי חודש)
ג. הדרך השכיחה ביותר היא העברת תשלומי שכירות בהמחאות הנמסרות למשכיר אחת לשלושה חודשים עבוד 3 חודשים מראש ו/או לחילופין 12 המחאות במעמד החוזה תשלום מראש עבור כל תקופת השכירות לאותה שנה (צ'קים דחויים). דרך זו הינה המומלצת ביותר, למעט כרטיסי אשראי, מהסיבה שכל התמורה בגין השכירות השנתית מצויה בידו של המשכיר ובכך מקטינה את הסיכון לאי תשלום מדי חודש.
 

8. חשוב לציין בהסכם את מועד חובת הפינוי לנכס המושכר ו/או הסנקציות הכרוכות במצב של אי פינוי לרבות שימוש בבטוחות המצויות בידי המשכיר.
 

9. מסירת מפתחות לשוכר - רצוי לאחר חתימת ההסכם, לאחר שהועברו למשכיר הביטחונות ו/או המקדמות, ולאחר הסדרת שינוי שם המחזיק ברשויות ו/או בחברת חשמל והכל לפי תנאי ההסכם.