מוכר דירתך לשכן ,המשתוקק לחבר בין הדירות ? אל תנצל זאת לרעה

מאת: אלי דורון, עורך דין - ירון טיקוצקי, עורך דין (רואה חשבון)-אריאל בן אברהם, משפטן

1/1/1900

מתעניין ברכישת הדירה הסמוכה לך? נתקל בקשיים במשא ומתן מול בעל הדירה ?מרגיש שמרמים אותך? שמנצלים אותך?
לא אחת אנו שומעים על דייר המתגורר בבניין משותף המחליט להרחיב דירתו ע"י קניית הדירה השכנה לו וחיבור הדירות ליחידה אחת.

תופעה זו הולכת ומתרחבת בישראל , זאת בשל מספר סיבות בניהן מצוקת הדיור ומחירי הדירות הגבוהים אשר מאלצים את הדיירים להצמיד 2 דירות בבניין משותף וישן במקום לפנות לאלטרנטיבה של קניית דירה חדשה וגדולה יותר. כמו כן, הנוחות הכרוכה ברכישת דירה צמודה אשר חוסכת עלויות מעבר דירה, מעבר סביבה וכו'.
מהלך זה יש שלעיתים נתקל בקשיים עקב ניצול לרעה של המצב על ידי בעל הדירה השכנה.
בעל הדירה המוצעת למכירה מבין את הפוזיציה בה הינו שרוי הכוללת בלעדיות בנכס הרצוי, בשילוב חוסר בברירה חלופית מצד הקונה אשר יוצרים בידיו כוח רב , גדול ולעיתים תכופות מדי מסוכן.
כוח זה בידיו של מוכר הדירה עלול לעיתים רבות מדי להגיע לכדי חוסר תום לב בניהול משא ומתן ואף לכדי חוסר תום לב בקיום חוזה.

סעיף 12 לחוק החוזים מתייחס לחובת ניהול משא ומתן בתום לב:
"במשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה חייב אדם לנהוג בדרך מקובלת ובתום."
סעיף זה בצירוף סעיף 39 לחוק בדבר קיום בתום-לב של חיוב הנובע מחוזה מהווה הוראת יסוד במשפט הישראלי. הוראה זו מהווה את ה"נשמה" של מערכת המשפט (לסרסון נ' שכון עובדים בע"מ 264) ומציבה בפני הפרט את החובה לנהוג ביושר ובהגינות (שירותי תחבורה ציבוריים באר-שבע נ' בית הדין הארצי לעבודה).
חשוב לציין כי חובה זו אינה מעמידה דרישת "חסידות" גבוהה ואינה דורשת כי הצדדים יהיו מלאכים זה לזה. היא באה למנוע מצב שבו אדם לאדם זאב. היא מבקשת להנהיג מסגרת נורמטיבית שבה אדם לאדם – אדם (א' ברק שיקול דעת שיפוטי , 473).

"לא נשאף לכך, כי היחסים בין המשתתפים במכרז יהיו כיחסי מלאכים זה לזה. רמת ההתנהגות של Homo Homini Deus אינה בת השגה. אך נשלול, כי ביחסים שבין המשתתפים במכרז תשרור הגישה של אדם לאדם – זאב Homo Homini Lupus. נשאף לכך, כי ביחסים שבין בני האדם המשתתפים במכרז ישרור העיקרון, כי אדם לאדם – אדם..." (רביב משה ושות' בע"מ נ' בית יולס בע"מ)
מהי ,אם כך, משמעות תום הלב במשא ומתן וכיצד אנו כדיירים נוכל לזהותה?
תום-הלב אינו מבוסס על הדרישה כי כל צד חייב לדאוג לאינטרסים של זולתו על חשבון הבטחת האינטרס העצמי. תום-הלב מבוסס על ההנחה כי כל צד דואג לאינטרס שלו עצמו, אך הוא עושה כן באופן הוגן תוך הבטחת המשימה המשותפת של הצדדים. לעניין זה יפים דבריו של השופט אור: "על-פי עקרון תום הלב במשא ומתן טרום-חוזי מחויב כל צד למשא ומתן לפעול תוך נאמנות כלפי הצד האחר למשא ולמתן, ותוך נאמנות לרוח העסקה ולמטרתה'..." (מדינת ישראל נ' אינג' פבר, חברה לבנין).

כיצד אנו, כדיירים, יכולים לזהות אותה התנהגות "חשודה" ולהכניסה תחת מסגרת "חוסר תום לב"?
עלינו לבחון התנהגות המוכר על פי ה"מבחן אובייקטיבי". מבחן זה קובע רמת התנהגות ראויה בחברה הישראלית מהי, על פי האדם הסביר. יש לחשוב "מה אדם סביר היה עושה במקרה דומה". להלן מספר דוגמאות לקיום מו"מ שאינו בתום לב:
ניהול מו"מ עם אחרים- במידה ומנהל מו"מ ממושך עם המוכר והנ"ל לא עדכן כי הינו מנהל במקביל מו"מ עם רוכשים פוטנציאלים נוספים, מדובר בחוסר תום לב. על המוכר לעדכן כי יש לו עוד קונים פוטנציאלים נוספים ובכך לאפשר לרוכש להתייחס בהתאם.
טכניקת ניהול המו"מ- ישנן טכניקות ניהול מו"מ הנחשבות לטכניקות חסרות תום לב. למשל טכניקות הכוללות שקרים.

אי גילוי- לעיתים כשהמוכר לא מגלה את כל הפרטים בשלב המו"מ הדבר נחשב לחוסר תום לב.
פרישה ממשא ומתן- במידה והרוכשים מנהלים מו"מ בשלב מתקדם עם המוכר והנ"ל מעט או בקרוב למועד חתימת החוזה פורש ללא שום סיבה רלוונטית ועניינית, הפרישה תיחשב לחוסר תום לב .
ניהול מו"מ ללא כוונת התקשרות- מוכר המנהל מו"מ ללא שום כוונת התקשרות ריאלית, אלא לצורך "הבנת מחירי השוק" וכדומה יכול שיואשם בניהול מו"מ ללא כוונת התקשרות הנגוע בחוסר תום לב.

חשוב לציין כי סעיף 12 לחוק החוזים הינו סעיף הניתן לביצוע בפועל גם כאשר בסופו של יום המו"מ לא מתגבש לכדי חוזה. משמע, ניתן לתבוע על חוסר תום לב במשא ומתן לרכישת דירה גם אם לא נכרת חוזה.
לאחר שזיהינו את "חוסר תום הלב" כיצד נפעל?
אכן, חובת תום הלב חובה מוסרית הינה אך אין זה אומר כי אין בצד חובה זו סנקציה משפטית.
סעיף 12 (ב) לחוק החוזים קובע כי הצד המנהל משא ומתן שלא בתום לב יחויב במתן פיצויים בעד הנזק שגרם.
על איזה פיצויים מדבר החוק? האם מדובר ב"פיצויי הסתכמות"? או שמא מדובר ב"פיצויי קיום"?
לאורך השנים ניתן לראות כי הפסיקה מפרשת חיוב בפיצויים כ"פיצויי הסתכמות", הווה אומר- לא ניתן לתבוע את הנזק שהיה עשוי להיגרם אילו הושלמה העסקה וחוזה היה נחתם, ועל כן יש לשלם פיצויים המשקפים החזרת המצב לקדמותו לפני הכניסה למשא ומתן. (קוט נ' ארגון הדיירים במרכז המסחרי, רמת-יוסף, בת-ים).
ההסבר כרוך בכך כי הצדדים חופשיים לעצב את המו"מ על פי רצונם ובחופש פעולה. אם חופש פעולה זה נפגע ע"י אחד מהצדדים והמשא ומתן הינו כזה המתנהל בחוסר תום לב אזי הפיצוי הנדרש הינו פיצוי המשקף את הנזק הנגרם מניהול המשא ומתן. לא ניתן לדעת כיצד היה מסתיים מו"מ זה ומתגבש לכדי חוזה מאחר והנ"ל אינו התרחש. ביהמ"ש אינו מעוניין לעסוק בספקולציות באשר לאיזה חוזה היה נחתם בסיום מו"מ זה, מכאן, נהיה זכאים לקבל "פיצויי הסתכמות".

נשאלת השאלה- מדוע בעצם שלא יעמיד המשפט את הצדדים במצב בו היו מצויים הצדדים אילו לבסוף כן נכרת החוזה?
לעניין שאלה זו יש להתייחס למצב דברים בו המשא ומתן בין הצדדים השתכלל למצב מאוד מתקדם עד כי תוכן החוזה ידוע וברור בשלב זה. במצב זה , העמדת הצדדים במצב בו מו"מ בחוסר תום לב לא התרחש מביאה אותנו לנקודת שכלול החוזה. כאשר המשא והמתן התקדם לשלב סופי, באופן שלולא חוסר תום-הלב בהתנהגות היה החוזה נכרת "החזרת המצב לקדמותו" משמעותה העמדת הצדדים במצב שבו היו נתונים לולא חוסר תום-הלב (ר' חברת החשמל לישראל בע"מ נ' מליבו ישראל בע"מ) במצב דברים זה , ראוי להתייחס לפיצויי הנפגע כ"פיצויים חיוביים" משמע "פיצויי קיום". אם כך, אנו בעצם יוצאים מתוך סברה כי החוזה אכן נכרת והופר והפיצויים שיקבע לנו ביהמ"ש יהיו כאלו המכלילים בתוכם את הנזק אשר היה עלול להיגרם באם נכרת החוזה בפועל.

לסיכום-
יש לנו כדיירים החובה להיות פיקחים, עירנים ומודעים לדרך הנכונה לניהול משא ומתן בעת רכישת דירה בכלל ובעת רכישת דירה סמוכה לנו בפרט.
יש לשים לב כי המוכר המנהל מולנו משא ומתן עושה זאת בכפוף לחובת תום הלב ואם אינו, יש להתייחס לכך.
אל לנו להיכנע למורת רוחו וחשקי ליבו של המוכר אשר כוח רב בידיו.
בהצלחה!!