Повышение верхнего лимита, освобождающего от подоходного налога на сдачу жилой квартиры – кому это выгодно?

מאת: Эли Дорон, адвокат – Идан Гур, юрист

14/8/2015

Не так давно на рассмотрение Кнессета был выдвинут законопроект депутата Кнессета Йоэля Хасона, содержащий предложение поднять верхнюю границу на освобождение от подоходного налога, налагаемого на сдачу жилой квартиры с 4,200 шек. до 9,000 шек.

На первый взгляд перед нами, казалось бы, законопроект вполне благоприятный для налогоплательщиков – так сказать, приветствуемая инициатива. Но так ли это на самом деле ?

Дополнительное прочтение законопроекта наряду с более углубленным рассмотрением прилагаемых к нему разъяснений наводит на многочисленные вопросы как по поводу такой уж насущности данной поправки, так и относительно возможных её фактических последствий.

В целях придания надлежащего порядка настоящему рассуждению необходимо предварительно указать на то, что на сегодняшний день, в целом, в соответствии с Законом о подоходном налоге (Освобождение от подоходного налога при сдаче внаем жилой квартиры) от 1990 г., доходы от поступающих за сдачу квартир сумм освобождаются от налога при условии, что они не превышают 4,200 шек. Превысивший указанную сумму арендодатель облагается унифицированным налогом в размере 10% вне зависимости от количества имеющихся в его распоряжении квартир (необходимо обратить внимание на то, что, в случае обладания налогоплательщиком достаточно значительным числом сдаваемых им квартир, налоговые инстанции, возможно, придут к заключению, что речь идет о бизнесе, и, в таком случае, обложение налогом будет регулироваться соответствующими положениями).

Согласно пояснениям, приложенным к законопроекту депутата Кнессета Йоэля Хасона, в основе его предложения лежит понимание того, что в последние годы в Израиле произошел резкий подъем цен на съем жилья, что легло весьма тяжким бременем на квартиросъемщиков, в числе которых следующие группы населения: малоимущие граждане, молодые пары, студенты, демобилизованные солдаты и неплатежеспособные семьи. В пояснениях к законопроекту также указывается, что имеющие место в центральных районах городов трудности, связанные со съемом квартир, приводят к повышению цен на съем, а также к выселению и утечке молодых пар из этих центральных районов.

Всё это, бесспорно, справедливо.
Впрочем, дальнейшие пояснения к законопроекту уже не могут не вызывать удивления: В целях поощрения сдачи жилых квартир в наем и увеличения существующего квартирного резерва предлагается повысить размер верхнего лимита...

Тут уместно задать следующие вопросы:
Действительно ли и каким образом предложение депутата Кнессета Йоэля Хасона позволяет разрешить проблемы, предъявленные им в разъяснениях к законопроекту?

Является ли поднятие верхнего лимита на освобождение от подоходного налога выходом из проблематичной ситуации со съемными квартирами и с ростом квартплаты?

По правде говоря, затруднительным оказывается не только разбор того, каким же образом данное предложение может разрешить поставленные перед ним задачи, но и более того: с нашей точки зрения, повышение верхней границы на освобождение от налога способно, с одной стороны, оказаться на руку арендодателям, а с другой – ударить по интересам квартиросъемщиков. Постараемся ниже объяснить свои возражения.

Во-первых, вовсе не очевидно, что именно повышение верхней границы является фактором, способным поощрить сдачу квартир, ведь арендодатели уже и сегодня извлекают вовсе неплохую выгоду из сдачи своих квартир, которая, как уже отмечалось выше, только растет и увеличивается. Таким образом, в эту весьма доходную для арендодателей ситуацию вовсе не укладывается предпосылка о том, что в центрах городов имеются свободные квартиры, не сдаваемые их хозяевами. И даже, если бы дело обстояло именно так, то логично было бы предположить, что не данный законопроект будет тем, что побудит их к сдаче таких квартир внаем.

Во-вторых, мы полагаем, что даже, если повышение верхней границы для освобождения от налога, все-таки насколько-то увеличит фонд съемного жилья (вариант, как уже отмечалось, весьма сомнительный), то, с другой стороны, оно позволит владельцам квартир поднять также и квартплату. В качестве иллюстрации представим себе некоего владельца, держащего две небольшие квартиры в центре Тель-Авива, сдаваемые им студентам. При нынешнем положении, во избежание уплаты подоходного налога, наш хозяин должен позаботиться о том, чтобы взимаемая им совместная по обеим квартирам квартплата не превысила потолок в 4,200 шек. (т.е. он взимает по 2,100 шек. в месяц за каждую из квартир). Однако, в предлагаемом законопроектом положении, согласно которому этот потолок возрастет до 9,000 шек., этот владелец квартир сможет значительно повысить и квартплату, при этом все еще оставаясь освобожденным от налога (учитывая трудности со съемом квартир, можно предположить, что, вероятнее всего, спрос на такие квартиры не уменьшится).
Получается, что, на самом деле, поправка к закону не удержит владельцев квартир от повышения квартплаты.

В свете вышесказанного, коллектив нашего адвокатского бюро считает, что, несмотря на стремление достичь данным законопроектом весьма достойных и желательных целей посредством налоговых послаблений, предлагаемое решение не выглядит способным привести к желаемому результату (каковой приведен в оговоренных пояснениях), в особенности, с учетом имеющихся опасений возможности дальнейшего усугубления таким шагом существующей проблемы.