מאת: ;

חשיבות חובת הגילוי מטעם היזם בקניית דירה בפרויקט

לאחרונה, נידונו בשלוש ערכאות משפטיות [ביהמ"ש העליון: רע"א 1707-24 יעקב גלבוע בניה ויזמות בע"מ נ' שושנה חינגה (1.9.2024); ביהמ"ש המחוזי בחיפה (ע"א 13232-05-23); וביהמ"ש השלום בחדרה: ת"א 116-07-18], סוגיות משפטיות מעניינות לגבי חובת הגילוי, משמעותה והיקפה, של יזמות/קבלניות בהסכם מכר כלפי רוכשי דירות מגורים, באשר לקיומן ו/או לבנייתן או הפעלתן בעתיד של קומות מסחר בבנייני מגורים.
 
תמצית העובדות והצדת הצדדים בהליך המשפטי
ביום 10.3.2011 נחתם הסכם בין המבקשת (חברת בנייה) לבין המשיבה מכוחו רכשה המשיבה מהמבקשת דירה בת 4.5 חדרים בטירת הכרמל בבניין.
בדיעבד, עם השלמת הבניה, גילתה המשיבה (התובעת שרכשה את הדירה בטירת כרמל) כי בקומת הקרקע של הבניין נבנתה קומה שבה נבנו שטחי מסחר (ולא מגורים), לרבות מסעדות ובתי קפה. דבר שהביא למפגעי רעש, לכלוך וריחות רעים ובלתי נסבלים לדיירי בניין המגורים.
 
ההליכים המשפטיים שהתנהלו בין הצדדים
רוכשת הדירה בטירת כרמל הגישה את תביעתה בביהמ"ש השלום חדרה (ת"א 13232-07-18) כנגד הקבלנית/היזמת והעמידה את סכום התביעה על סך של 520,000 ש"ח.
ההליך בביהמ"ש השלום בחדרה (ת"א 13232-07-18) - בפסק דינה של כב' השופטת יפעת אונגר, נפסק כי על היזמת לשלם לרוכשת סכום כולל של 235,372 ₪ (שכלל פיצוי ע"ס של 145,000 ₪ בגין ירידת ערך) בצירוף הפרשי הצמדה וריבית, וכן פסקה כי בנסיבות העניין, חלה על הקבלנית חובת גילוי מוגברת כלפי רוכשת הדירה, ובמיוחד - בשל פערי המידע שהיו קיימים בין הצדדים.
עוד נפסק כי לשון ההסכם היא כללית ולא צוין מפורשות בו כי ניתן להפעיל מסעדות בקומת המסחר [נוסח הסעיף: ידוע לקונים והקונים מסכימים לכך כי בפרויקט יבנו נכסים מסחריים מסוגים שונים, חנויות ו/או משרדים לפי החלטת המוכר"]. לפיכך, נקבע כי אין בהסכם המכר הפירוט והגילוי הנדרשים לגבי בניית קומת מסחר, אלא אמירה כוללנית וערטילאית.
בית משפט השלום אף קבע כי בסעיף 32(ב) להסכם, לפיו: "הקונים מתחייבים לא להתנגד לבניית חנויות ו/או משרדים בפרויקט ו/או להפעלתם כעסקים מסחריים", הושמטו המילים "נכסים מסחריים מסוגים שונים" (שכתובות בסעיף 32(א) להסכם). על כן, נקבע כי סביר שרוכש מן השורה יתמקד במילים "חנויות" ו"משרדים" ולא ייתן דעתו לאפשרות שהמילה "חנויות" תתייחס למסעדות. דהיינו – הדרישה בפסיקה לגילוי מאד ספציפי ומפורש בפני הרוכשים אודות האפשרות לבניה של קומת מסחר שכוללת מסעדות (עם כל המטרדים הידועים הנובעים מכך).
בנוסף, קיבל בית משפט השלום את טענת הרוכשת הדיירת לפיה לא תוקן פיר שחרור העשן (מהמסעדה), והמפגע הנובע מכך עודנו קיים. לכן, נקבע כי על הקבלנית/היזמת לפעול להסרת המפגע, תוך 120 ימים ממועד קבלת פסק הדין=.
ההליך בביהמ"ש המחוזי חיפה (ע"א 13232-05-23) - בית המשפט המחוזי דחה את הערעור של הקבלנית ומצא לאמץ את מרבית קביעותיו של בית משפט השלום,. עם זאת, בית המשפט התערב בנושא תביעת ירידת הערך, והפחית את גובה הפיצוי (ב- 30,000 ₪) שנקבע בבית משפט השלום בגין ירידת הערך מסך של 145,000 ש"ח עד לסך של 115,000 ש"ח.
הסיבות להפחתת הסכומים בפסק הדין הן נוכח שלבסוף צומצם מפגע הריחות וכן נוכח העובדה שייחס "אשם תורם" להתנהלות הרוכשת, אשר מלמדת לפחות על ידיעה חלקית ו/או על התעלמות מהעובדה שאכן קיימת אפשרות ריאלית לבניית מסעדות בבניין. בית המשפט המחוזי הפנה לסעיף 12 להסכם, לפיו המשיבה הצהירה ואישרה כי היא בדקה את התכניות של הנכס ואת המפרט הטכני, וכן כי מודעת לאפשרות של תיקון התב"ע במקרקעין. ביהמ"ש המחוזי גם ביסס את הכרעתו בדבר הפחתת הפיצוי נוכח העובדה שהמשיבה התייעצה עם עורכת דינה אשר בחנה את הטיוטה של החוזה ולא העירה על סעיף 12 הנ"ל.
בהמשך לכך, הדגיש בית המשפט המחוזי את קביעתו של בית משפט השלום לפיה הרוכשת (התועבת והמשיבה בערעור) הודתה, בחקירתה הנגדית, כי טרם חתימת ההסכם היא שאלה מספר פעמים את נציג המבקשת אם יוקמו מסעדות בקומת המסחר, ונענתה בשלילה.
מכך, לשיטתו של בית המשפט, עולה כי המשיבה ראתה חשיבות בכך שלא יוקמו מסעדות. בהמשך לכך, ובהינתן שהייתה מיוצגת על-ידי עורכת-דין, נקבע כי: "די היה, ככל והיא אכן קיבלה התחייבות [מהמבקשת] לא להקים מסעדות בקומת המסחר, לבקש לעגן את ההתחייבות בכתב". על כן, כאמור, נקבע כי קיים אשם תורם, של המשיבה, בכל הנוגע לגרימת הנזק של ירידת הערך.
יחד עם זאת, בית המשפט המחוזי הבהיר בפסק דינו, כי: "אין באמור כדי לגרוע מאחריותה של [המבקשת] לפצות את המשיבה בגין ירידת הערך של הדירה, מחמת הפעלת עסקי הסעדה בקומה המסחרית של הבניין אשר גורמים או עלולים לגרום למטרדי ריח ורעש למשיבה".
ההליך בית המשפט העליון (רע"א 1707-24) - לבסוף, כב' השופט יחיאל כשר דחה לחלוטין את בקשת רשות הערעור על פסק דינו של ביהמ"ש המחוזי בחיפה (ע"א 13232-05-23) ואימץ לחלוטין את קביעותיו. ביהמ"ש העליון קבע כי בנסיבות בהן ביהמ"ש המחוזי כבר התערב לטובת הקבלנית, ובנסיבות בהן לא העלתה שאלה עקרונית ומדובר ב"גלגול שלישי" שבו הצדדים כבר העלו את טענותיהם וראיותיהם - לא מצא לנכון לדון בטענות (לגופן) בקשר לשיעור ירידת הערך ולשיעור הפיצויים.
 

לסיכום

ניתוח הסכסוך המשפטי שפורט לעיל וההליכים המשפטיים הנ"ל שהתנהלו מכוחו – מעלה מס' מסקנות בסיסיות:
  1. טרם חתימת הסכם המכר (בין כיזמים, קבלנים או רוכשים), פנו לעורך דין מנוסה שיבחן את כל הסעיפים בחוזה וכן ינסח ויגבש את ההוראות החוזיות החשובות שייצגו את האינטרסים שלכם.
  2. יש לעגן הבטחות ו/או התחייבויות שעלו במסגרת המו"מ (ובמיוחד כאלה שחשובות למי מהצדדים) בהסכם בכתב.
  3. תוודאו כי ישנה משמעות מפורשת להתחייבות שניתנו בהסכם המכר, ולהשתדל להימנע משימוש בביטויים כלליים הנתונים למס' פרשנויות.
מסקנות אלו, נועדו כדי להבטיח את זכויותיכם המשפטיות מול צדדים להסכמי מכר, מבלי לנקוט בהליכים שנמשכים זמן רב ו/או לזכות בפיצוי גדול יותר נכוח ההפרות או הפגיעות באינטרסים שלכם.
 
 

לפגישה אישית
חייגו 03-6109100

או השלימו את הפרטים הבאים

הדפסת המאמר

דירוג המאמר

 

1 ע"י 1 גולשים

הוסף תגובה

זקוקים לעורך דין?

חייגו: 03-6109100 או השאירו פרטים
אני מאשר/ת בזאת לדורון, טיקוצקי, קנטור, גוטמן, נס, עמית גרוס ושות' לשלוח לי ניוזלטרים/דיוור של מאמרים, מידע, חידושים, עדכונים מקצועיים והודעות, במייל ו/או בהודעה לנייד. הרשמה לקבלת הדיוור כאמור תאפשר קבלת דיוור שבועי ללא תשלום. ניתן בכל עת לבטל את ההרשמה לקבלת הדיוור ע"י לחיצה על מקש "הסרה" בכל דיוור שיישלח.