מאת: ;

שלבים בהוצאת מיזם פינוי בינוי אל הפועל

פינוי בינוי הוא חלק ממדיניות התחדשות עירונית שנוצרה על מנת לתת פתרון לבעיות שנוצרו בעקבות העליות הרבות שהיו בישראל בשנות ה50 של המאה הקודמת, שבעקבותיהם נבנו שכונות שלמות באיכות בנייה נמוכה הנמצאות על שטח בעל ערך נדל"ני רב. במסגרת פרויקט הפינוי בינוי מבוצעת בשטחים אלה הריסת המבנים הישנים ובנייה מחדש של שכונה צפופה יותר ובעלת תשתיות משופרות. בשטחים המוכרזים כמתחמי פינוי בינוי ניתנות תוספות של זכויות בנייה והטבות מיסוי, וכל זאת על מנת לעודד התקשרות בין היזמים לדיירים במתחם. עסקת הפינוי בינוי נותנת לדיירים הגרים במתחם הזדמנות להיכנס לעסקה אשר תגרום להם ללא כל תוספת תשלום, להתחדש בדירה חדשה וגדולה יותר, מבנה חדש וחזק יותר, עם מעלית, חדרי ביטחון, חניות, מחסנים ובנוסף להתחדש בתשתית סביבתית חדשה ומפותחת אשר תשפר את תדמית העיר והשכונה ובכך רמת חייהם של הדיירים הגרים במתחם תעלה. אך לא רק לדיירים יש אינטרס שהפרויקט יצא לפועל אלה גם למדינה, לרשות המקומית וליזם. 

סעיף 1 לחוק חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס"ו-2006 ("חוק פינוי בינוי") מגדיר עסקת פינוי ובינוי כך:
"חוזה בין יזם לבין בעל דירה בבית משותף, אשר על-פיו מתחייב בעל הדירה בבית המשותף למכור את זכויותיו בו, כולן או מקצתן, לצורך הריסת הבית המשותף והקמת בית משותף חדש במקומו בהתאם לתכנית לפינוי ובינוי, שמצורף לו ייפוי כוח מבעל הדירה ליזם או לעורך דין מטעמו לביצוע הפעולות הנדרשות למימוש החוזה..."
מבחינה משפטית, עסקת פינוי בינוי מתבצעת בשני מסלולים אופציונאליים: מסלול רשויות מקומיות ומסלול מיסוי (הקרוי גם פינוי בינוי במסלול יזמים).
במסלול רשויות מקומיות - הרשות המקומית היא זו אשר יוזמת את הפרויקט ומקדמת תכנון למתחם/אזור/שכונה מסוימים, תוך שהיא נותנת דגש רב להיבטיו הציבוריים. הרשות המקומית נעזרת ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית אשר מספקת את המימון הדרוש לביצוע התכנון.
מסלול מיסוי (יזמים) - מתמרץ את קידומן של תוכניות פינוי בינוי הפועלות ביוזמת השוק הפרטי. מסלול זה מיועד לבעלי נכסים ויזמים אשר מתקשרים ביניהם בעסקה לטובת קידום תוכנית פינוי בינוי והמהלכים הדרושים להגשמתה.
 לפי חוק פינוי ובינוי וחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, מתחם פינוי בינוי הינו מתחם של לפחות 24 יחידות דיור בישראל שהוחלט להרוס את בתי המגורים הישנים שבו, ולבנות תחתיהם בנייני מגורים חדשים. לפי ס'14(א) לחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית הבינוי והשיכון רשאי להכריז על שטח כעל מתחם פינוי בינוי באמצעות צו הכרזה. הכרזה על שטח כעל מתחם פינוי בינוי היא חלק ממדיניות ההתחדשות עירונית, וההכרזה היא למעשה שמאפשרת קבלת פטורים ממס במסגרת העסקה שבין בעלי הדירות לבין היזם. הפטורים הללו הם שמאפשרים את כלכליות העסקה ומאפשרים את קיומו וקידומו של פרויקט פינוי בינוי.

לאחר שאזור הוכרז כשטח המתאים לפינוי בינוי ישנו תהליך אשר צריך לעבור על מנת להוציאו לפועל, ביצוע פינוי בינוי כפוף לתוכנית תב"ע אשר במרבית המקרים הינה בסמכות החלטה של ועדה מחוזית. בעלי דירות או יזמים המבקשים לקדם פרויקט פינוי בינוי פועלים לרוב ע"פ מספר אבני דרך:
השלב הראשון הינו שלב ההתארגנות - על בעלי הזכויות בדירות להתאגד ולקיים אספת דיירים או לקבל החלטה משותפת על מנת לבחור נציגות דיירים שתפקידה לקדם וללוות את הליך הפינוי בינוי מול הדיירים והיזם.
השלב השני הינו שלב בחירת עו"ד בעלי דירות (ב"כ דיירים) - לפני שבוחרים עו"ד דיירים יש לבדוק שעורך הדין הוא בעל וותק וניסיון מוכח בתחום על מנת שייצג את הדיירים וידאג לצרכים והרצונות שלהם מול היזם בצורה המיטבית ביותר, אי מינוי של עורך דין מוביל לסיכון גדול ומיותר. יש לזכור שחתימה ללא ליווי עורך דין תקפה ומחייבת (מלבד מקרי קיצון), ולכן חשוב לבחור בייעוץ משפטי מתאים לפני שחותמים על כל מסמך והסכם. תפקידו של עו"ד בעלי דירות בעסקאות התחדשות עירונית הוא בראש ובראשונה לייצג את האינטרסים של הדיירים בהסכם מול היזם, למקסם את התמורות תוך כדי שמירה על היתכנות כלכלית של הפרויקט , ומעל לכל להגן על הדיירים מפני מצבי סיכון, להבטיח את זכויותיהם באמצעות ערבויות נדרשות, וכן לעקוב אחרי מימוש ההסכם בפועל והתקיימות תנאיו.
לאחר מינוי נציגות ומינוי עורך דין מטעם הדיירים קיימת חשיבות כי טרם מועד חתימת ההסכם עם היזם יבחרו יועצים נוספים בדמות מפקח ושמאי מטעם בעלי הדירות.
על הנציגות לבחור מפקח שהינו מהנדס בעל השכלה הנדסית אשר ילווה את בעלי הדירות בכל הקשור לניהול המו"מ על המפרט הטכני, בדיקת התוכניות והתאמתן להוראות ההסכם, ובבוא היום בפיקוח על הבנייה בפועל של הפרויקט, לוודא שהעבודות מתבצעות בהתאם לתכנון ובאופן הטוב ביותר. לאחר מכן ועם סיום העבודות, ובשלב מסירת הדירות החדשות תפקידו ללוות את הדיירים בתהליך זה לרבות בדיקת ליקויים והיות הדירות ראויות למגורים וכן מסירת שטחים משותפים. לבסוף ליווי בשנת הבדק וסיומו עד לתיקון מלא וכולל של כלל הליקויים (ככל שהיו).
בנוסף על הנציגות לבחור שמאי אשר ילווה את בעלי הדירות , אחד מתפקידו של השמאי דיירים הוא לדאוג לאינטרסים של בעלי הדירות. האינטרס בא לידי ביטוי, בין היתר, בקביעת תשלומי שכר הדירה מהיזם לדיירים לאורך הפרויקט וכן בהערכת שווי הדירה החדשה בסוף ההליך. אולם רצוי לבחור שמאי כבר בשלב הראשוני משום שכך השמאי בודק שהתמורות המובטחות לדיירים, כבר בשלבי המו"מ הראשוני עם היזם המיועד, הינן תמורות ראויות ביחס לרווחיות הצפויה מכלל פרויקט. תפקיד חשוב נוסף של שמאי הבעלים הוא ניקוד הדירות הקיימות - השמאי מנתח את הדירות הקיימות בפרויקט ומנקד אותן בהתאם לערכים שמאיים מקובלים, הניקוד יתבסס על השטח של הדירה וכן שאר מאפייניה, דוגמת קומה, כיווני אוויר, מספר חניות ועוד. בסופו של דבר, התמורה (לרוב קומת המגורים) שתיקבע עבור כל דייר תתבסס על ניקוד דירות זה. התקשרות הוגנת עם בעלי המקצוע חשובה לתהליך, ויש בה כלי מגן על בעלי הדירות להבטחת מיקסום זכויותיהם ובתמורה, ומבטיחה את קיום הפרויקט על הצד הטוב ביותר עבור בעלי הדירות.
השלב השלישי הינו בחירת יזם - הדרך הרצויה לבחור יזם היא באמצעות מכרז יזמים, וזאת על מנת לבחון מספר הצעות מכמה יזמים שונים בכדי לקבל הן את התמורה הטובה ביותר עבור הדיירים והן את הבטוחות הטובות ביותר. כאשר בוחרים יזם מומלץ ראשית לבדוק את חוסנו הפיננסי והיכולת הכלכלית שלו וזו כדי לבדוק האם הוא יכול לעמוד בהוצאות ייזום ובניה בסדר גודל של הפרויקט מבחינה כלכלית. כאשר בוחרים יזם יש לנהל מולו משא ומתן עד להגעה לניסוח הסכם סופי שמתאים לדיירים, במסגרת ההסכם מוסדרים כל תנאי העסקה :התמורות, הבטוחות והערבויות, דמי השכירות, לוחות הזמנים, זכויות בעלי דירות "קשישים" ובעלי מוגבלויות, הליך בחירת הדירות ואפשרות שדרוג וכו'.

לאחר בחירת היזם או לכל המאוחר לאחר ניסוח הסכם סופי בין הצדדים וטרם זימון בעלי הדירות לחתימה, על היזם לכנס את בעלי הדירות בבית המשותף, להציג את עצמו, יכולותיו, ניסיונו, לפי סעיף 1א(א) לחוק פינוי בינוי:
"לפני חתימה על עסקה פינוי ובינוי ראשונה על היזם לקיים כינוס של בעלי הדירות בבית המשותף או ישתתף בכינוס כאמור, שבו יאפשר הכירות משותפת של בעלי הדירות עימו, ויציג את סוג העסקה המוצע על ידו."
בנוסף, לפי סעיף 1א(ב) לחוק פינוי בינוי על היזם למסור לבעלים שבועיים לפני החתימה הראשונה על ההסכם מסמך עיקרי הצעה, המפרט את העסקה המוצעת על ידו:
 "לא יאוחר משבועיים לפני חתימת עסקת פינוי ובינוי ראשונה, ימסור היזם לכל בעלי הדירות בבית המשותף מסמך עיקרי הצעה שבו יפורטו, בין השאר, העקרונות לקביעת התמורה המוצעת על ידו, הבטוחות שהוא מציע לבעלי הדירות, וכן פרטים על אודות ניסיונו המקצועי. "
 
לאחר שבועיים מיום חלוקת מסמך עיקרי הצעה ניתן לכנס את הדיירים על מנת להציג בפניהם את ההסכם הסופי לחתימה ולהתחיל לבצע החתמות.
בכדי שיזם יוכל לצאת לדרך ולקדם את התכנון למתחם שגובש עליו להחתים רוב מיוחס של בעלי הדירות שבבעלותם שני שלישים (כ - 67%) מכלל בעלי הדירות במתחם ובנוסף רוב של שלוש חמישיות (60%) בכל בניין משותף, המחזיק יחד מעל ממחצית מהרכוש המשותף על ההסכם עימו. נבהיר כי ניתן לקדם תכנון אף באחוז חתימות נמוך יותר, אולם זאת מבלי שיש ליזם ודאות ביחס לעסקה.
לאחר חתימת הרוב הדרוש כאמור, ניתן להמשיך לגזרה התכנונית, בהתאם לחוק התכנון והבנייה כדי שלתוכנית יהיה תוקף רשמי, יש לאשר אותה בהליך סטטוטורי. תב"ע (או בשמה המלא: תוכנית בניין עיר), היא מסמך בעל תוקף חוקי, שתכליתה הגדרת והסדרת ייעודים, שימושים וזכויות בנייה בקרקע ספציפית.  אישור התב"ע הוא לא עניין פשוט, ונמשך על פני לא מעט שנים – עד לקבלת מתן תוקף לתוכנית והמעבר המיוחל לשלב הרישוי. הליך זה הוא חשוב מאוד כי עם אישורה של התב"ע – קיימת ודאות רבה ביחס לתכנון הצפוי בשלב ההיתר ולבינוי שיתאפשר במסגרת הפרויקט במתחם.

לאחר הפקדת התב"ע ואישורה השלב הבא הינו, הוצאת היתר בנייה. כאן נדרשת בדיקה מקיפה כי הבקשה להיתר בניה שמכין היזם באמצעות האדריכלים מטעמו תואמת את הוראות התב"ע ואת הנחיות הוועדות המקצועיות. במידה שאין התאמה, מחויב מגיש הבקשה לביצוע תיקונים והתאמות, דיון בהתנגדויות עד למועד המיוחל – הנפקת היתר הבנייה לצד תשלום האגרות וההיטלים. 
בסמוך להנפקת היתר הבניה היזם והבעלים נדרשים להתקשר עם הגורם הפיננסי שילווה את הפרויקט: בנק/חברת ביטוח/ גורם חוץ בנקאי מוכר ומנוסה אשר בודק את האיתנות של היזם והיתכנות הפרויקט . הגורם הפיננסי הוא שינפיק לבעלים את הערבויות במסגרת העסקה והוא למעשה שמבטיח את כל התחייבויות היזם כלפי בעלי הדירות, כל זאת כתנאי לפינוי הדירות הקיימות והריסתן וזאת כנגד קבלת עמלות וריביות מהיזם וכן שעבוד על הקרקע כנגד הנפקת הבטוחות לבעלים, הכל בהתאם להסכמות שבמסמכי הליווי הבנקאי.
לבסוף לאחר הוצאת כל האישורים, ולאחר החתמת כלל הבעלים על מסמכי ליווי בנקאי, על היזם לשלוח לבעלי הדירות הודעות פינוי הדירות הקיימות - בדרך כלל בהתראה של 90 יום עד למועד פינוי סופי הם מתבקשים לעזוב את דירותיהם, וזאת על מנת שיהיה להם זמן ראוי למציאת דירה חלופית.

בתום עבודות הבנייה ועם קבלת טופס 4 וכלל האישורים הנדרשים לשם אכלוס הבניין והיותו ראוי למגורים, זכאים בעלי הזכויות לשוב למתחם המחודש, לקבל את המפתחות ולהיכנס לדירות החדשות, בבניינים חדישים עם מעלית וחניה וחשוב מכך – עם ממ"דים ועמידה בתקנים הן בפני מתקפות טילים והן בפני רעידות אדמה.
 
לסיכום: עסקת פינוי בינוי היא עסקה כדאית למדינה, לרשות המקומית, ליזם וכמובן לדיירים שמקבלים דירות חדשות. אך הדבר לא קל כפי שתואר לעיל, הליך הפינוי בינוי הוא הליך ארוך מאוד אשר נמשך שנים רבות לערך 5-10, שבמהלך השנים האלה יש לקבל את הסכמת הדיירים, ולהוציא את הפרויקט לפועל. 
 

לפגישה אישית
חייגו 03-6109100

או השלימו את הפרטים הבאים

הדפסת המאמר

דירוג המאמר

 

4.14 ע"י 7 גולשים

הוסף תגובה

זקוקים לעורך דין?

חייגו: 03-6109100 או השאירו פרטים
אני מאשר/ת בזאת לדורון, טיקוצקי, קנטור, גוטמן, נס, עמית גרוס ושות' לשלוח לי ניוזלטרים/דיוור של מאמרים, מידע, חידושים, עדכונים מקצועיים והודעות, במייל ו/או בהודעה לנייד. הרשמה לקבלת הדיוור כאמור תאפשר קבלת דיוור שבועי ללא תשלום. ניתן בכל עת לבטל את ההרשמה לקבלת הדיוור ע"י לחיצה על מקש "הסרה" בכל דיוור שיישלח.