מאת: ;

תפקיד משרד עו"ד מייצג בפרויקט פינוי ובינוי​

בעשורים האחרונים חווה מדינת ישראל משבר דיור הולך ומעמיק, אשר לפחות בחלקו נובע ממחסור בקרקעות ושטחים זמינים לבניה במרכזי הערים ובקרב איזורי הביקוש. נוסף על כך, בניינים רבים במרכזי הערים הם מבנים מיושנים שנבנו לעתים בשנות ה-50 של המאה הקודמת, וספק אם יעמדו ברעידת אדמה כפי שעלולה לפקוד את אזורינו, או בנזקי מלחמה, אירוע שגם הוא לצערנו שכיח במדינתנו.
אחד הפתרונות שצברו תאוצה בשנים האחרונות לבעיות הללו, הגיע בדמות פרוייקטי פינוי-בינוי. בפרויקטים אלו, לרוב נהרסים מספר בניינים ישנים באיזורי הביקוש, ותחתם נבנים בניינים חדשים הכוללים שטחי מסחר ומבני ציבור בהתאם לדרישות וצורכי העיר. לכאורה – עסקה "החלומות" לכל בעל דירה – תמורת דירה ישנה שמצבה ההנדסי פעמים רבות רעוע, מקבל בעל הדירה דירה חדשה הכוללת ממ"ד בבניין חדש בסטנדרט בניה גבוה וללא כל השקעה כספית מצדו.
למרות העסקה החלומית לכאורה, ישנם אתגרים משמעותיים ודקויות רבות במסגרת הליך הפינוי-בינוי, אשר ללא סיוע וליווי על ידי עורכי דין מקצועיים ומנוסים, עלולים להפוך את עסקת החלומות להליך שבסופו מפח נפש ובזבוז זמן יקר ורב במקרה הטוב, ועד לאובדן כספים ודירת המגורים במקרה הרע.
 
מכרז יזמים
אחד מתפקידיו של עורך הדין המייצג את בעלי הדירות במסגרת הליך פינוי בינוי, הוא ניהול מכרז לבחירת יזם מתאים לפרויקט – יזם בעל הניסיון הדרוש בפרויקטים של התחדשות עירונית, בעל איתנות פיננסית וידע דרוש, וכן – גם כזה שיתן את התמורות המיטביות לבעלי הדירות בעבור זכויותיהם. אבל חשוב מכך - יזם "חזק" בשוק הדיור, שסיכויו להקלע לקשיים כלכליים או ביצועיים שיעכבו או ימנעו את סיום הפרויקט – נמוכים מאוד.
במאמר מוסגר חשוב לומר– התמורות לבעלי הדירות במסגרת פרויקט הפינוי-בינוי, הינן חשובות ומגלמות בתוכן רווח כלכלי (שלא לומר – שיפור באיכות החיים) רב, אך אינן חזות הכל. עורך הדין המייצג בעלי דירות בפרויקט פינוי-בינוי, תפקידו בראש ובראשונה, הוא ההגנה על בעלי הדירות, והבטחת רכושם היקר מכל באמצעות בטוחות וערבויות ראויות.
 
בטוחות וערבויות
כידוע ישנה ערבות ע"פ חוק המכר, אותה חייב לתת כל גוף המבצע התחדשות עירונית לבעלי הדירות. אולם  גם את ערבות זו ניתן לשדרג ולשפר, ולהוסיף לה עילות מימוש נוספות במקרים בהם היזם נקלע לקשיים כלכליים ומוטלים עליו עיקולים או בקשות לפירוק, וכן במקרים בהם נעצרת עבודת הבנייה באתר למשך תקופות ממושכות. עילות אלה אינן כלולות במסגרת הערבות הניתנת ע"פ חוק, וחשוב לעמוד על כך מול היזם כי עילות אלה יתווספו לנוסח הערבת. בנוסף, עורכי הדין החיים את תחום ההתחדשות העירונית המתפתח והמשתנה חדשות לבקרים, יודעים לדרוש ערבויות נוספות שבעבר לא היו נהוגות במסגרת פרויקט פינוי-בינוי כגון ערבויות להבטחת קיום הליכים משפטיים מול היזם, ערבויות בדק מורחבות לרכוש המשותף בבניינים החדשים וכיוצ"ב.
 
לוחות זמנים לביצוע הפרויקט
היבט משמעותי נוסף של פרויקטי פינוי-בינוי נוגע ללוחות הזמנים של הפרויקט. פרויקט פינוי-בינוי מטבעו, אורך שנים ארוכות עד להגעה לרגע הנכסף של קבלת המפתחות לדירה החדשה. לא ניתן להקל ראש, בחשיבות לעגן בהסכם הפינוי-בינוי את לוחות הזמנים לביצוע כל שלב משלבי הפרויקט השונים, וכן להבטיח נקודות יציאה מההסכם עם היזם במקרה שהאחרון לא עומד בהם.
חשוב לקבוע לוחות זמנים ברורים לשלבים השונים: שלב ההגעה לרוב דרוש של בעלי זכויות שחתמו על הסכם הפינוי-בינוי, שלב אישור התב"ע החדשה והנפקת היתרי בניה, ושלב הבניה עצמו עד למועד מסירת הדירות החדשות. עורך הדין המכיר את השלבים השונים של ההליך, ידע לעגן לוחות זמנים סבירים וקשיחים בהם נדרש היזם לעמוד בדרך להוצאת הפרויקט לפועל, על מנת שבעלי הדירות לא יהיו "שבויים" בפרויקט כושל ויאבדו זמן יקר.
 
סיכום
על אף התפיסה של בעלי דירות רבים כי ההתקשרות מול היזם עוסקת אך ורק במשא מתן בעל אופי מסחרי על התמורות לבעלי הדירות, הראינו במאמר זה כי ישנם היבטים משמעותיים וחשובים בפרויקט עליהם יתקשו בעלי הזכויות לתת את הדעת ללא ליווי מקצועי: היציאה למכרז יזמים להבטחת ביצוע מיטיבי ומקצועי של הפרויקט, הערבויות והבטוחות שינתנו לבעלי הדירות להבטחת זכויותיהם, ולוחות הזמנים לביצוע הפרויקט, אותם חשוב להבטיח בהסכם הפינוי-בינוי על מנת שבעלי הדירות אשר בחרו להכנס להליך יהיו מוגנים ועם אפשרות יציאה מההסכם במקרה הצורך. ליווי באמצעות עורך דין מקצועי ומנוסה יוכל להבטיח את כל אלו, וכן לתת את השקט הנפשי, המענה והיחס אליו זקוקים בעלי הדירות במשך חיי הפרויקט.
 
 

לפגישה אישית
חייגו 03-6109100

או השלימו את הפרטים הבאים

הדפסת המאמר

דירוג המאמר

 

5 ע"י 1 גולשים

הוסף תגובה

זקוקים לעורך דין?

חייגו: 03-6109100 או השאירו פרטים
אני מאשר/ת בזאת לדורון, טיקוצקי, קנטור, גוטמן, נס, עמית גרוס ושות' לשלוח לי ניוזלטרים/דיוור של מאמרים, מידע, חידושים, עדכונים מקצועיים והודעות, במייל ו/או בהודעה לנייד. הרשמה לקבלת הדיוור כאמור תאפשר קבלת דיוור שבועי ללא תשלום. ניתן בכל עת לבטל את ההרשמה לקבלת הדיוור ע"י לחיצה על מקש "הסרה" בכל דיוור שיישלח.