מאת:

גניבת הנדל"ן ברומניה

ישראלים רבים קנו וקונים ברומניה נדל"ן, חלק קונה קרקעות, חלק אחר קונה נדל"ן מניב וחלק אחר קונה דירות מגורים. חלק מהרוכשים בעלי אזרחות רומנית וחלק נטולי אזרחות, מה שבמידה רבה משפיע על אופן הרכישה. שכן, על פי הדין הרומני יש בנמצא מגבלת בעלות לעניין רכישת זכויות במקרקעין, וכי בדר"כ לטובת ביצוע רכישה נוחה ורגילה ברומניה - יש צורך להיות באזרחות רומנית.
רוכשים ישראלים להם אין אזרחות רומנית יכולים, לעניין מבנים, לרכוש זכויות שימוש בנדל"ן בלבד. הם בדר"כ לא יוכלו לרכוש את הזכויות בנדל"ן עצמו.
יחד עם זאת, המבקשים לבצע רכישות של נדל"ן ברומניה, בעוד אין בחזקתם אזרחות רומנית, יכולים לפתור את הבעיה בדרך של הקמת חברה רומנית, אשר תהא בבעלות של ישראלים שאינם תושבי מדינת רומניה, ואותה חברה רומנית היא זו שתרכוש את הנדל"ן. הפתרון דנן הוא לא אופטימאלי, שכן, הוא מצריך הקמת חברה לטובת רכישת זכויות במקרקעין, הגשת דוחות בשם החברה ועוד. אולם לא אחת פתרון זה מספק, בפרט אם מדובר על רכישות מהותיות, כמו רכישת מגרשים או נדל"ן מניב.
יחד עם זאת, ומבלי לפגוע באמור, ישראלים רבים רכשו נכסים רבים ברומניה עובר למשבר הכלכלי בשנת 2008, וחלק אחר קנה במחירי שוק לאחר המשבר. אותם ישראלים, לא אחת מסתייעים בצדדים שלישיים אשר יכולים להיות חברות ניהול רומניות ו/או בני משפחה או גורמים אחרים אשר אמורים להמשיך ולנהל את הנדל"ן עבור הבעלים, אם באמצעות חברות ניהול רומניות ואם באופנים אחרים. כאשר בדרך כלל, מתגבשת מערכת יחסים מושתתת אמון בין הבעלים של החברה או הנדל"ן, לבין הגורם שאמור לנהל את הנדל"ן.
יחד עם זאת, הבעיה מתעוררת שעה בה הגורם ה"נאמן", פועל בעורמה ובתחבולה, מנצל את האמון שניתן לו ע"י הבעלים, ובפועל נוקט בפעולות פליליות השקולות לגניבה של הקרקע , תוך אמונה כי בפועל יוכל הוא "למכור סיפור" לבעלים של החברה או הקרקע, ובכך לצאת נשכר ונקי מה"סיפור".
 
כך משרדנו, אשר לו ניסיון רב בתחום, נתקל בשורה של מקרים השקולים לגניבות קרקע, תוך הסתמכות על מהלכים דוגמת אלה -
  • חברות ניהול או מנהלים אחרים אשר זייפו מסמכים.
  • גורמים המפברקים חובות של החברה הרומנית או בעל הקרקע, ואלה פועלים לטובת פתיחת הליך של כינוס נכסים לשם "כיסוי חוב" שלכאורה קיים כלפיהם.
  • שימוש בייפוי כוח מפוברקים לטובת ביצוע עסקאות של מכירה.
  • ביצוע הליך של מכירת נדל"ן בידיעה של הבעלים, אלא שהם, מאחורי גבו של הבעלים, מסכמים עם הרוכש או עם גורמים מתווכים לקבל חלק מהתמורה המתקבלת לכיסם, וזאת ללא כל ידעה של הבעלים.
הנוכלות משתקפת במגוון רחב של אופנים, והנפגעים הישראלים עקב התנהלות שכזו רבים. ובנוסף יש בנמצא רבים המנצלים את חלוף הזמן, ומאמינים כי עם חלוף הזמן הבעלים של הקרקע שכח מהקרקע או פחות אכפת לו מהמתרחש, מה שנותן להם רוח גבית לפעול בנושא ולקדם הליכים של מרמה והפרת אמונים.
בנסיבות שכאלה, נכון וראוי כי כל בעל קרקע שכזה יפקח עין, ויוודא כי תרמית אינה מתבצעת. ובנסיבות בהן התרמית מתבצעת, עליו לפעול בזהירות ובתבונה רבה במטרה לאכוף את זכויותיו ולמצות את הדין אל מול הנוכל. בנסיבות שכאלה, אל לו לבעלים לפעול באופן חפוז, נכון לפעול ע"ס אסטרטגיה, לשקול צעדים, לבחון אפשרות של "הרדמת" הנוכל והקלטתו, לטובת בנייה של תשתית עובדתית, אשר בהישען עליה ניתן יהיה לפעול. לעיתים נכון יהיה להפעיל חוקרים פרטיים, לבחון את הרישומים והמסמכים, ורק לאחר גיבוש אסטרטגיה משפטית להחליט היכן לפעול, באיזו מדינה, מתי לערב את המשטרה ועוד.
 
לכל החלטה בהקשרים אלה השלכות רבות לטובת אכיפת זכויות הנפגע, ע"ס גיבוש אסטרטגיה משפטית וע"ס בניית תשתית עובדתית, באמצעות חוקרים פרטים או באמצעות הלקוח עצמו הפועלים על סמך הנחיות העו"ד, ניתן יהיה לעבור לשלב הבא – הוא השלב של נקיטה בהליכים משפטים גלויים, אם בישראל ואם ברומניה, תלוי בנסיבות. כאשר ההליך הנכון חייב להיגזר על סמך מכלול השיקולים, מדינות התושבות, אופי ההתקשרות קיום או אי קיום של הסכמים או ראיות ועוד.
 
ניסיוננו מלמד כי התנהלות מדויקת, המבוססת על בניית תיק חקר של ממש, והערכות נכונה המשלבת את הפעילות והדין הרומני והישראלי, עשויים להביא לידי פתרון הבעיה באופן המתיישב עם האינטרס של הבעלים החוקי של הקרקע.
אין לרחם על הנוכל ויש לפעול מולו בתבונה לטובת השגת היעד.   
 
 

לפגישה אישית
חייגו 03-6109100

או השלימו את הפרטים הבאים

הדפסת המאמר

דירוג המאמר

 

5 ע"י 1 גולשים

הוסף תגובה

זקוקים לעורך דין?

חייגו: 03-6109100 או השאירו פרטים
אני מאשר/ת בזאת לדורון, טיקוצקי, קנטור, גוטמן, נס, עמית גרוס ושות' לשלוח לי ניוזלטרים/דיוור של מאמרים, מידע, חידושים, עדכונים מקצועיים והודעות, במייל ו/או בהודעה לנייד. הרשמה לקבלת הדיוור כאמור תאפשר קבלת דיוור שבועי ללא תשלום. ניתן בכל עת לבטל את ההרשמה לקבלת הדיוור ע"י לחיצה על מקש "הסרה" בכל דיוור שיישלח.