ניהול הליכי שומה לפי חוק מיסוי מקרקעין

מאת: אלי דורון, עו"ד ; עדי בן יאיר- יוסף, עו"ד

23/5/2023

חוק מיסוי מקרקעין שבח ורכישה

(שבח ורכישה), התשכ"ג- 1963 (להלן: "חוק מיסוי מקרקעין")

בחוק מיסוי מקרקעין קבועות ההוראות לפעולה לאחר ביצוע פעולה במקרקעין מסוג "מכירה", כהגדרתה בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין להלן:

"מכירה - לעניין זכות במקרקעין בין בתמורה ובין ללא תמורה

• הענקתה של זכות במקרקעין, העברתה , או ויתור עליה;

• הענקתה של זכות לקבל זכות במקרקעין, וכן העברה או הסבה של זכות לקבל זכות במקרקעין או ויתור על זכות כאמור;

• הענקתה של זכות להורות על הענקה, העברה או הסבה של זכות במקרקעין או על ויתור על זכות במקרקעין, וכן העברתה או הסבתה של זכות להורות כאמור או ויתור עליה".
• פעולה באיגוד שהזכות המוקנית בה מקנה לבעליה כוח, יכולת או זכות לתפוש מקרקעין מסוימים של האיגוד בו מוקנית הזכות או אם אותה זכות מקנה לבעליה את הזכות לדרוש מאיגוד למסור לתפיסתו מקרקעין מסוימים".

לוחות הזמנים שנקבעו בחוק מיסוי מקרקעין לאחר ביצוע פעולת "מכירה", כהגדרתה לעיל, הינם:

• בסמוך למועד העסקה ועד 30 ימים ימסור הנישום הצהרה למיסוי מקרקעין- שתקרא "שומה עצמית".

• במסגרת 60 ימים מיום העסקה, ישלם הנישום את המס לפי שומתו העצמית.

• קביעת השומה לפי מיטב השפיטה על ידי מנהל מיסוי מקרקעין תוצא בתוך 8 חודשים- לפיה או תאושר השומה העצמית או שייעשה תיקון של השומה העצמית.
• השגה על החלטת מנהל מיסוי מקרקעין, כאמור לעיל, ניתן להגיש בתוך 30 ימים מקבלתה.
• הגשת ערר על החלטת מנהל מיסוי מקרקעין בהשגה, ניתן להגיש בתוך 30 ימים לבית המשפט המחוזי ביושבו כוועדת ערר.
• על פסק הדין של בית המשפט המחוזי ניתן לערער לבית המשפט העליון בתוך 45 ימים ממתן פסק הדין בערר.
• בקשה לתיקון שומה ניתן להגיש עד 4 שנים ממועד אישור השומה העצמית או קביעתה לפי מיטב השפיטה.

מהי חובת הגשת הצהרה?  

• סעיף 73 לחוק מיסוי מקרקעין קובע את חובת הדיווח בגין עסקת מקרקעין החלה על הצדדים לה, רוכשים/מוכרים זכות במקרקעין, לרבות "עושה פעולה באיגוד מקרקעין", והינה מחייבת הגשת הצהרה מלאה ומפורטת של כל פרטי העסקה.

• חובת הדיווח חלה גם לגבי עסקאות פטורות ממס וכן שהינן עסקאות מסוג דחיית מס, כדוגמת העברה בירושה או במתנה ללא תמורה וכיוצ"ב.

• מועד הגשת ההצהרה הינו בתוך 30 ימים מיום העסקה. אי הגשת הצהרה במועד תגרור תוספת בריבית, הצמדה וקנסות בהתאם לדין.
   

כיצד מתנהל הליך קביעת השומה על ידי מנהל מיסוי מקרקעין?

• לפי סעיף 78(א) לחוק מיסוי מקרקעין, מנהל מיסוי מקרקעין ישלח לנישום בתוך 20 ימים מיום שהגיש את הצהרתו ודיווח את המס לפי שומתו העצמית, הודעה בדבר סכום המס שהנישום חייב בו לפי הצהרתו כאמור.

• לפי סעיף 78 (ב) לחוק מיסוי מקרקעין המנהל רשאי, בתוך שמונה חודשים מהיום שנמסרה לו ההצהרה, לבחון אותה לעשות אחד מאלה:

• לאשר את השומה העצמית.
• לקבוע את השומה בהתאם למיטב השפיטה, תוך מתן נימוקיו לקביעתו ולדחיית השומה העצמית שהוגשה על ידי הנישום ובלבד שנתן לנישום הזדמנות סבירה להשמיע את טענותיו (סעיף 79א לחוק).
• לתקן טעות שנפלה בשומה העצמית/ לפי מיטב השפיטה לבקשת הנישום או מיוזמתו.

מהו הליך הגשת השגה על השומה שנקבעה/אושרה על ידי מנהל מיסוי מקרקעין?

• נישום החולק על השומה שנקבעה לגביו רשאי לבקש מהמנהל בהודעת השגה לחזור ולעיין בשומתו בהתאם לסעיף 87 לחוק מיסוי מקרקעין.

• הבקשה תכלול את הנימוקים להשגה, את סכום המס הנובע מהם ואת דרך חישובו (להלן: "סכום המס שאינו שנוי במחלוקת").

• המועד להגשת ההשגה הינו בתוך 30 ימים מיום שנמסרה לנישום הודעת השומה.
• ניתן להאריך את המועדים משום שהנישום נעדר מן הארץ, או היה חולה או מכל סיבה סבירה אחרת.
• המנהל ייתן את החלטתו בהשגה תוך 8 חודשים מיום שנמסרה לו הודעת ההשגה. ובמקרים מיוחדים יהיה רשאי להאריך את התקופה עד לתום שנה מהיום שנמסרה. זאת לאחר שנתן למשיג להשמיע את טענותיו.
• יודגש, כי מי שערך את השומה הסופית, עליה הוגשה ההשגה, לא יהיה רשאי להחליט בהשגה עליה (סעיף 87א לחוק).
  ​

מהו נוהל הגשת ערר על החלטת מנהל מיסוי מקרקעין בהשגה?

• הרואה עצמו מקופח מהחלטת המנהל רשאי לערור עליה בתוך 30 ימים מיום שנמסרה לו ההחלטה בפני בית המשפט המחוזי ביושבו כועדת ערר, לפי סעיף 88 לחוק זה.

• סדרי הדין להגשת הערר הינם עפ"י תקנות מיסוי מקרקעין (סדרי דין) ודומות במהותן לסדרי הדין של תקנות סדר הדין האזרחי.

• ועדת הערר מורכבת משופט שיהא יושב ראש הועדה, ושני חברים שלפחות אחד מהם נציג ציבור.
• הוועדה רשאית לאשר את השומה, להפחיתה, להגדילה, לבטלה או להחליט בדרך אחרת כפי שתראה לנכון.

כיצד מגישים ערעור על פסק הדין של ועדת הערר?

• על החלטת ועדת הערר ניתן לערער בבעיה משפטית בלבד לבית המשפט העליון, לפי סעיף 90 לחוק מיסוי מקרקעין.

• המועד להגשת הערר הינו בתוך 45 ימים מיום מתן ההחלטה או אם ניתנה בהיעדר המערער, אזי מיום שנמסרה לו.

• לגבי סכום המס החייב בתשלום ואשר בגינו המחלוקת, בניגוד להליך ההשגה והערר, בזמן ניהול תיק הערעור בעליון סכום זה אינו מוקפא, לכן יש לשלמו מראש – אלא אם התקבל עיכוב לביצוע התשלום.
• יודגש, כי לא יבואו במניין הימים להגשת הערעור (45 ימים) תקופות הפגרה של בית המשפט.